襄阳房地产市场2018年总结及2019年预判湖北中原襄阳事业部2019年1月CONTENTS321目录全国市场篇襄阳市场篇2019预测篇报告数据统计说明数据来源：襄阳市国土资源规划管理局、襄阳市住房保障和房屋管理局、襄阳市房地产业协会统计范围：仅统计襄阳市区纯住宅用地、纯商业用地和商住混合用地统计区域：襄阳主城区计算方式：平均溢价率=AVERAGE（溢价率）底价成交率=底价成交地块幅数/总成交地块幅数库存去化周期=库存量/近12个月月均去化量PART012018年下半年，市场预期趋平，融资环境收紧，地方政府增加土地供应等因素影响，房企纷纷转变激进的拿地策略，将快速回笼资金为首要任务，拿地热情大幅降低，土地市场将更加平稳理性。
全国土地市场降温，房企拿地谨慎全国土地出让金增速城市级别流拍数量（宗）流拍面积（万m²）起始价（亿元）一线2188.08364.1二线5192599.991526.99三四线12685849.871712.982018年全国土地流拍情况2018年全国土地流拍数达1808块，同比增长93.16%。
部分一线城市流拍数量打破近十年记录；三四线城市流拍数量远超一二线总和。
业内人士认为，三四线城市土地供应加大，而调控力度不减以及企业融资情况恶化成为流拍走高的主要因素。
全国土地市场流拍严重，流拍主要集中在三四线城市全国商品房市场降温，销售进入下行通道全国商品房销售面积（年、亿m²）全国商品房销售面积与销售额增速（月、%）2018年受市场调整与经济下行压力影响，商品房销售面积与2017年相比出现明显下滑，房地产市场调整趋势明显，观望情绪陡增。
全国房地产开发投资及同比增速（累计：亿元）16%14%12%10%8%6%4%2%0%9000080000700006000050000400003000020000100000投资同比增速房地产开发投资额（亿元）全国住宅开发投资同比增速阶梯式上升2016年至今，由于不同能级楼市接力上涨，造成全国住宅开发投资同比增速阶梯式上升。
2018年因融资环境不佳，房企资金压力大，房企采用加快周转方式，加速建设、加快开盘，增加回款，全国房地产开发增速较去年有显著的提升。
16年1-2月16年1-4月16年1-6月16年1-8月16年1-10月16年1-12月17年1-3月17年1-5月17年1-7月17年1-9月17年1-11月18年1-2月18年1-4月18年1-6月18年1-8月18年1-10月全国各区域房地产开发投资及销售情况2018年1-11月从投资来看，东部地区未来市场前景更看好，中部地区的投资潜力更大。
从销售情况来看，东部、东北部地区商品房销售面积同比递减，而中部、西部地区依然销售火热。
2018年1-11月份东中西部和东北地区房地产投资情况2018年1-11月份东中西部和东北地区房地产销售情况地区投资额同比增长（亿元） 住宅（%）住宅全国总计110083780279.713.6东部地区5885741604 1.314.7中部地区2288617040 5.910.8西部地区23806160898.213东北地区4534329416.218.4地区商品房销售面积商品房销售额绝对数同比增长绝对数同比增长（万平方米）（%）（亿元）（%）全国总计148604 1.412950812.1东部地区59142-5.168503 5.6中部地区425777.92869520.6西部地区39732 6.62708223.5东北地区7152-4.452287.3全国商品住宅待售面积及去化周期（万m²、月）目前去库存基本完成，2018年11月，全国商品住宅待售面积已降至2.5亿平，去化周期仅为12.1个月，处12年来低位，其中，三四线去化周期已连续一年低于10个月，各类区库存的政策红利消退。
全国住宅库存仅为12月，库存政策红利逐渐消退2018年全国楼市处于下行周期楼市下行Ø全国不同能级城市均出现土地流拍；Ø住宅开发投资及销售增速处于下行周期；Ø住宅价格进入调整期、增速回落、部分城市项目降价；PART02p土地市场p政策总结p城市概况p新房市场p政策总结p土地市场p城市概况p新房市场城市定位宏观经济城市规划发展成果襄阳是湖北省仅次于武汉的第二大城市；位于武汉城市圈、关中城市圈、中原城市群、 成渝城市群四大城市圈的地理中心。
未来将打造成为现代化区域中心城市。
区域定位：襄阳“南船北马、七省通衢”，西接川陕，东临江汉，南通湘粤，北达中原，是鄂、豫、渝、陕四省市毗邻地区的交通枢纽，历为南北通商和文化交流的通道，起到承接各大城市辐射影响力的枢纽作用，有机会吸附周边县市人口。
格局定位：襄阳作为省域副中心城市，省建成区面积第二大城市，国家发改委印发的《汉江生态经济带发展规划》，规划期2018-2035年，襄阳将打造汉江经济带中心城市+跨省城市圈。
•在湖北省“十三五规划”中的“一主两副多极”总体格局中担当重要的省域副中心城市职能。
一主两副、打造发展引擎 三区三轴”湖北省建成区面积第二大城市汉江生态经济带中心城市全国交通枢纽，带动周边区域发展•2017年武汉建成区565.61平方公里，襄阳建成区170.33平方公里，省内排名第二。
•2018年10月18日，国务院公布批复汉江生态经济带发展规划。
襄阳将迎来重大发展机遇，积极打造汉江经济带中心城市，积极融入长江经济带发展。
•《规划》明确指出：“支持襄阳巩固湖北省域副中心城市地位，加快打造汉江流域中心城市和全国性综合交通枢纽，辐射带动周边区域发展。
”宏观经济排名城市2017年地区生产总值增速1武汉134108.0%2襄阳40657.2%3宜昌3857 2.4%4荆州19227.5%5黄冈19217.6%6孝感1742 6.6%7荆门16647.5%8十堰163210.1%9黄石14797.7%10咸宁12358.1%单位：亿元宏观经济：襄阳GDP保持良好上涨态势，2017年为湖北省首个破4000亿GDP的地级市，为房地产发展奠定良好的经济基础。
2018年地区生产总值同比增长7.8%，经济总量延续2017年，居全省第二。
襄阳近六年GDP情况数据来源：襄阳市统计局总体规划：具体空间结构，一轴两带多廊，一核两翼三支点1、突出以襄阳集中建设区及周边城镇构成的中心城市的引领带动作用，加强区域核心区建设。
2、优化市域结构，以汉十城镇发展轴为主轴，协同汉江生态带、麻竹特色发展带发展。
3、以区域交通网络化为契机，以枣阳、河谷城市为重点，强化区域东西均衡发展。
一轴两带•汉十城镇发展轴•汉江生态发展带•麻竹特色发展带一核•襄阳中心城市•襄阳至南阳、荆门、•保宜、枣潜等多个交通廊道多廊三支点•宜城、南漳、保康城区两翼•枣阳副中心城市、•谷城-老河口城市组团；外部交通：2018年国家发改委汉江经济带全文公布：襄阳为中心城市和全国性交通枢纽 ，涵盖集铁路、航空、水运等全方位多功能立体交通网络，对人口迁移起到积极的作用。
高速铁路（郑渝线+西武线+城际线）米字型高铁枢纽：郑州-襄阳-重庆；西安-襄阳-武汉；贵阳-宜昌-襄阳；西安-襄阳-长沙；合肥-襄阳-安康。
客运：高铁为襄阳融入区域中心城市2h商务圈、促进区域高端职能发展创造了条件。
货运：新建的大型货运铁路编组站使襄阳有潜力打造为区域门户型枢纽。
高速公路（二广+银福+麻竹）襄阳周边有三条高速公路穿过，分别为二广高速公路(襄荆高速公路)、福银高速公路(汉十高速公路)及麻竹高速公路。
其交通优势明显，是西北地区公路的主枢纽。
水运（江汉流域）襄阳作为江汉流域的核心城市，拥有优质的水资源，着力构建现代水里航运带。
航空(刘集机场)刘集机场的建设及扩容对完善区域航空网络，构建二级枢纽机场提供了条件。
内部交通：目前樊城、襄城、襄州、高新、东津各区内部道路主干道完善，内环线串联市内5区，目前正在修建东西轴线，将全面建成“两轴三环九放射”的路网，形成“一心四城”互通对接的快速通道。
u 桥梁使用：②汉江大桥、③长虹大桥、④卧龙大桥、⑤汉江四桥、⑥东津大桥、⑦鱼梁洲大桥⑧清河一桥、⑨长征东路桥⑩清河二桥、⑫六两河大桥⑮鹿门大桥u 桥梁在建：①庞公大桥（预计2019年10月）⑬新六两河桥（预计2018年12月）u 桥梁规划：⑪东津湾大桥，⑭苏岭大桥襄州区高新区樊城区襄城区东津新区鱼梁洲①②③④⑦⑭⑬⑧⑥⑪高铁站⑩⑨⑫⑤汉江大桥长虹大桥卧龙大桥东津大桥汉江四桥⑮u 城区规划形成“两轴三环九放射”的骨架路网u 东西轴线为：鄂渝陕豫地区的先进制造业工地、高新技术产业基地和科技研发转化基地。
u 南北轴线为：国家重要的物流中心、鄂渝陕豫地区的产业服务和公共服务综合中心。
u 其中内环线全长44公里，围合面积124平方公里；中环线全长70公里，围合面积294平方公里；外环线全长106公里，围合面积702平方公里。
产业规划：构建“一核一副、三带两组团”的产业空间格局。
一核：以集中建设区为高端产业发展核心区一副：枣阳作为襄阳市域副中心，成为对接武汉城市圈的门户三带：•汉十先进制造产业带：以汽车整车及零部件、电子信息、装备制造、食品加工为主体•汉江生态经济带：生态、农业、旅游融合•麻竹高效生态产业带：积极发展高效生态型的特色产业两组团：•老河口-谷城组团：构建汉江的生态屏障和先进制造产业组团•宜南保组团：以有机谷为契机，建设生态农业和生态旅游组团产业结构：襄阳市产业基础健全，以第二产业为主，下县市以生态旅游及农产品加工为主，主城区拥有两大国家级经济开发区以及十大产业园区，未来产业发展潜力巨大，对高知人群的吸附力十足。
近十年襄阳市产业结构变化数据来源：襄阳市统计局高新技术产业园航空航天工业园纺织工业园国际物流园深圳工业园汽车产业园空港物流园唐白河产业园区襄阳刘集机场襄阳东站襄阳站文化创意产业园生物医药产业园（物流园）襄阳北站襄阳高铁站东津工业园襄阳国家高新技术产业开发区国家级襄阳经济技术开发区两区十园分布图“一个龙头、六大支柱”产业格局：两区十园、协调发展★襄城片区主要以旅游、教育、文化产业为主；★樊城片区主要以城市综合服务业为主；★襄州（含高新）片区主要发展汽车相关产业；★东津新区主要发展高新技术产业；产业发展：襄阳市目前已经构架完成“一个龙头、六大支柱”产业发展格局，与两区十园共同协调发展。
现代装备制造新能源汽车电子信息医药化工农产品深加工汽车及零部件产业新能源新材料2018年发展成果预计/目标CDP(地区生产总值）增长8%左右规模以上工业增加值增长8.5%左右固定资产投资增长11%社会消费品零售总额增长11%以上世界500强、中国500强及上市公司新引进20家以上完成/情况CDP(地区生产总值）增长7.8%规模以上工业增加值增长8.2%固定资产投资增长11.5%社会消费品零售总额增长11.8%世界500强、中国500强及上市公司新引进37家2018年襄阳两会政府工作报告·对账单预计/目标全年招商引资实际投资额突破2700亿高新技术企业新增50家以上实施亿元以上新兴产业项目117个新增绿色建筑200万平方米新增装配式建筑40万平方米完成/情况全年招商引资实际投资额突破2800亿高新技术企业新增65家以上实施亿元以上新兴产业项目117个新增绿色建筑750万平方米新增装配式建筑40万平方米襄阳未来可期城市未来Ø 襄阳是省域副中心城市，将迎来重大发展机遇，打造成为汉江生态经济带中心城市；Ø经济、人口、产业、交通各项发展欣欣向荣，未来可期；Ø城市建设日新月异，未来将有效吸附周边区域人口，起到带动周边城市经济发展的枢纽作用。