2、以持续经营为前提对企业价值进行评估时，资产基础 法一般不应当作为惟一使用的评估方法。
三种方法
❖ 四、成本法、市场法和收益法的定义、要求和选 择
（二）市场法：企业价值评估中的市场法，是指将评估对 象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估 对象价值的评估方法。
根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、 可收集到的可比企业数量，恰当考虑市场法的适用性。
不需评估的事项
❖ 二.如何判别评估基准日是否适当
1、是否接近经济行为的实施日期。 2、基准日后如遇重大事项，可能对评估结果产生重大影 响时，评估基准日或评估结果是否进行了合理调整。 3、《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》 （国资委 证监会令第19号）：上市公司股份价格确定的基 准日应与国有股东资产评估的基准日一致。国有股东资产 评估的基准日与国有股东产权持有单位对该国有股东产权 变动决议的日期相差不得超过一个月。
同一对象不同方法的区别
❖ 六、不动产采用不同评估方法的优劣和选择。包 括：房地产采用房地合一评估与房、地分开评估 的区别，以及价值差异。
（一）不同方法的优劣和选择 市场法：直接、更有说服力，在房地产市场发达的情况
下广泛应用，两种情况较难使用： 1、房地产交易发生较少的地区； 2、特殊的房地产，如：古建筑、教堂、风景名胜和教育、
备案事项
谢谢，欢迎指正
2013年11月
核准事项
❖ 七、备案和核准审核的程序、要点和注意事项
（四）备案程序
1、聘请具有相应资质的评估机构 2、向备案管理单位报告，备案管理单位可对资产评估项目进行跟踪
指导和现场检查 3、企业对备案申请材料进行初步审核 3、企业在评估基准日起9个月内将备案申请材料逐级报送备案管理
单位 4、企业及时将项目录入中央企业资产评估管理信息系统 5、组织开展审核工作，必要时可组织有关专家参与评估项目评审工
体育场馆等。
不动产评估
❖ 六、不动产采用不同评估方法的优劣和选择。包 括：房地产采用房地合一评估与房、地分开评估 的区别，以及价值差异。
成本法：是一种间接确定不动产价值的方法，特别是在 土地评估中应用受限，适用于房地产市场不发达，成交案 例不多的情况。
收益法：该方法认为，任何一个理智的投资者在购置或 投资于某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高 于所购置或投资的资产在未来能给你带来的回报。因此， 从理论上讲，是较为科学合理的评估方法。
作 6、备案管理单位在10个工作日内向企业出具审核意见。企业将调
整完善后的备案申请材料和审核意见答复在10个工作日内报送备 案管理单位，备案管理单位组织复审，经审核符合备案要求的， 应当在10个工作日内办理完成备案手续。
备案事项
❖ 七、备案和核准审核的程序、要点和注意事项
（五）备案审核要点
1、日常备案审核的工作流程和要点 2、主要工作思路； 3、制度建设； 4、备案程序； 5、主要工作审核要点； 如，不同项目关注的重点； （权属清晰；行为合法；资料真实完整；不留后患） 6、其他报告（审计、土地、矿业权）审核要点。 7、境外评估或估值报告审核要点。
需评估的事项
❖ 一.需要及不需进行评估的经济行为或事项
❖ （二）企业有下列行为之一的，可以不对相关国有资产进 行评估： 1、经各级人民政府或其国有资产监督管理机构批准，对 企业整体或者部分资产实施无偿划转； 2、国有独资企业与其下属独资企业（事业单位）之间或 其下属独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权） 置换和无偿划转。
但在目前的房地产租售比情况下，应用收益法评估不一 定能合理体现资产价值。其他评估方法为上述三种方法的 衍生，其优劣和选择与上述三种基本方法类似。
不动产评估
❖ 六、不动产采用不同评估方法的优劣和选择。包 括：房地产采用房地合一评估与房、地分开评估 的区别，以及价值差异。
（二）房地产采用房地合一评估与房、地分开评估的区别， 以及价值差异。 市场法评估时，可以对房地合一进行评估，更加直接； 也可以对土地单独采用市场法评估，房屋采用成本法评估。 成本法评估房地产，即对房、地分别采用成本法评估， 由于土地的效用与其成本没有必然联系，因此该方法使用 一般受限。 收益法评估时，一般也采用房地合一评估，同样由于目 前的房地产租售比情况，应用收益法评估不一定能合理体 现资产价值。
价值类型
❖ 三、价值类型的选择和使用，以及对应选择的评 估方法
（二）市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、 清算价值、残余价值等。
1、投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定 投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特 定投资者价值。
2、在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素 资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价 值估计数额。
需评估的事项
❖ 一.需要及不需进行评估的经济行为或事项
❖ （一）企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估： 7、整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； 8、以非货币资产偿还债务； 9、资产涉讼； 10、收购非国有单位的资产； 11、接受非国有单位以非货币资产出资； 12、接受非国有单位以非货币资产抵债； 13、法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。
目前，国有资产评估应选择市场价值类型。
价值类型
❖ 四、成本法、市场法和收益法的定义、要求和选 择
（一）成本法（资产基础法）：企业价值评估中的资产基 础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础， 合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估 对象价值的评估方法。
1、对企业表内及表外的各项资产、负债进行识别，并非 均可被识别并用适当的方法单独评估。当存在对评估对象 价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债时，应 当考虑资产基础法的适用性。
三种方法
❖ 四、成本法、市场法和收益法的定义、要求和选 择
（三）收益法：企业价值评估中的收益法，是指将预期收 益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
应当结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、 所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。
（四）对同一评估对象采用多种评估方法时，应当对各种 初步评估结论进行分析，结合评估目的、不同评估方法使 用数据的质量和数量，采用定性或者定量分析方式形成最 终评估结论。
评估基准日
❖ 三、价值类型的选择和使用，以及对应选择的评 估方法
（一）市场价值：指自愿买方和自愿卖方在各自理性行 事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行 正常公平交易的价值估计数额。
当所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使 用等并无特别限制和要求时，通常应当选择市场价值作为 评估结论的价值类型。
同一对象不同方法的区别
❖ 五、同一个评估对象采用不同方法（成本法、市 场法、收益法）的区别
对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处于相同 状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。
这个客观的评估值不会因所选用的评估方法的不同而出 现截然不同的结果。
由于评估目的不同、市场条件的差别、评估对象使用状 态设定的差异、价值类型的差异，各评估方法对同一评估 对象进行评估可能存在效率和直接程度上的差别。
企业资产评估管理培训目录
❖ 一.需要及不需进行评估的经济行为或事项
❖ （一）企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估： 1、整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司； 2、以非货币资产对外投资； 3、合并、分立、破产、解散； 4、非上市公司国有股东股权比例变动； 5、产权转让； 6、资产转让、置换；
件齐全，并在上报前依法完成办理程序。
核准事项
❖ 七、备案和核准审核的程序、要点和注意事项
❖ （三）核准项目注意事项
6、实际中常见产权瑕疵问题(包括划拨地处置) 7、期后事项及产权瑕疵等问题的法律意见 8、各类报告的衔接性问题
评估机构与审计、土地、矿权估价机构、境外物业估价机构 的对接问题 9、评估技术及方法问题 评估结果的确定问题 账外无形资产价值评估问题 内部往来的核对 部分资产评估缺乏相应的依据 收益法评估的具体问题
核准事项
❖ 七、备案和核准审核的程序、要点和注意事项
（二）核准程序
1、企业在评估前向国资监管机构报告有关事项 2、企业聘请评估机构开展资产评估工作 3、企业及时向国资监管机构报告工作进展情况 4、必要时国资监管机构对该项目进行跟踪指导和现场检查 5、资产评估机构向企业提交正式评估报告 6、企业将有关材料逐级上报初审 7、所出资企业审核后，自评估基准日起8个月内向国资监管机构提
同一对象不同方法的区别
❖ 五、同一个评估对象采用不同方法（成本法、市 场法、收益法）的区别
在单项资产评估时，一般认为市场法更具有说服力，成 本法也是较多采用的方法之一，收益法应用较少。矿业权 评估例外，较多的采用折现现金流量法评估，类似于资产 评估中的收益法。
在企业价值评估时，目前较多应用收益法；由于表外资 产的存在，成本法在持续经营前提下的企业价值评估中应 用可能会受到闲置；由于我国资产市场的发展情况，以及 产权交易公开资料较少，市场法仍较少采用。
不动产评估
❖ 七、备案和核准审核的程序、要点和注意事项
（一）国资委12号令第四条之规定
依据《暂行办法》第四条规定： “ 企业国有资产评 估项目实行核准制和备案制。经国务院国有资产监督 管理机构批准经济行为的事项涉及的资产评估项目， 由国务院国有资产监督管理机构负责备案；经国务院 国有资产监督管理机构所出资企业（以下简称中央企 业）及其各级子企业批准经济行为的事项涉及的资产 评估项目，由中央企业负责备案。地方国有资产监督 管理机构及其所出资企业的资产评估项目备案管理工 作的职责分工，由地方国有资产监督管理机构根据各 地实际情况自行规定。
企业国有资产评估管理中的 部分关注点
国务院国资委产权局 评估处