近年来长沙国民生产总值保持持续 增长，房地产开发投资对经济的贡 献率逐年增加。
1519. 9 1790. 66 0. 149 0. 148
产业类型 第三产业 第二产业 第一产业
总量(亿元) 892.75 774.66 123.25
比重 51.80% 43.30% 6.90%
增长率 51.80% 19.40% 5.70%
43.23 35.9 175.54 110.8
长沙房地产投资额逐年增加，2006年达到300亿元，但受政策调控，市场房地 产投资增速有所趋缓。
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市场供应量分析
2007年市场供应量分析
长沙市各月商品房、住宅批准预售情况柱状图 100 80 60 40 20 0
07-1 2月 月
3月
从批准预售和销售数据 来看，全市供给和销售同比 继续呈增长态势，销售同比 增幅更大。分区来看，开福 区、芙蓉区批准预售有较大 幅度增长，天心区销售增幅 最大，雨花区供给、销售均 居于首位，岳麓区批准预售 量、销售量同比增幅均最小， 批准预售量同不一 更是下 降了近1/3，表面今年房地 产市场供销以河东区域最为 旺盛，但长远来看，岳麓区 目前正处于人气聚集 期， 在经历短暂休整后，后市仍 将有较大发展潜力。
经典房地产管理资料
资料由百事可乐整理
长沙房地产市场观察
长沙思达房地产顾问有限公司 2015
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长沙房地产市场宏观概况
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根据长沙市城市总体规划（2003— 2020）规定，沿湘江、319国道两条生长 轴线拓展城市发展空间构筑“一主、两次、 四组团”的城市空间结构。 “一主”为城市主体，“两次”为河 西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、 高星、含浦组团，强化浏阳、宁乡的市域 次中心地位与作用，基本形成与现代化中 心城市相匹配的基础设施框架，以霞凝港、 黄花空港、信息港“三港”，高速公路、 京广铁路“两路”为主体，建设一批区域 性重大枢纽工程；以轨道交通网和城市骨 架道路网“两网”建设为重点，形成快速 便捷的客货运交通网络。并与株洲、湘潭 共同构筑经济发达、布局合理的现代化城 市群。 完善合理的城市规划，将有效提升长沙经济实力，必将为长沙房地产的发展提供更大的推动力。
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1-8月长沙商品住宅户型供销关系分析
2007年1-8月长沙商品住宅户型供销关系分析表
项目 户型 ≤60㎡ 60—90㎡ 90—120㎡ 120—144㎡ ＞144㎡ 合计 供（套） 比例（%） 19.57 17.04 17.30 30.03 16.06 100.00 销（套） 比例（%） 19.48 15.13 18.50 29.49 17.41 100.00 供—销 （套） -2398 -1252 -2703 -3500 -2620 -12473 供销比
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2007年长沙市商品房、住宅累计均价走势图 4000 3000 2000 1000 0
07.1 1-2 月 月
1-3 月
1-4 月
1-5 月
1-6 月
1-7 月
1-8 月
商品房 3162 3136 3184 3244 3251 3278 3338 3398 2822 2887 2943 2998 3012 3054 3110 3167 住宅
6480 5643 5728 9943 5315 33109
8878 6895 8431 13343 7935 45582
0.73 0.82 0.68 0.74 0.67 0.73
1-8月累计住房 供应套均面积为 109.12㎡，同比缩 小3.86%。从各户 型供销结构来看， 各户形均供小于求； 90㎡以下中小户型 供应占比为36.61%， 比去年同期增长了 8.6个百分点，今年 以来中小户型商品 住宅供应比例增幅 较为明显。
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土地争夺战愈演愈烈，开发商的实力考验
外来实力型开发商，拥有充沛的资金，成为了土地竞价的高速 引擎，正在不断激发圈地浪潮。受到资本助推影响，长沙地价出现 了节节高升态势。
春羊毛出在羊身上，地价的上涨最终将会反映到房价上，长沙 的房价还有一个持续上升的过程。
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2007年1-8月全市及各区商品房、住宅销售情况
商品房 项目 版块 销售面积 （万㎡） 600.57 88.42 119.07 177.95 107.96 107.17 同比 （ %） 39.95 27.37 104.32 53.91 11.75 20.13 比例 （%） 100.00 14.72 19.83 29.63 17.98 17.84 销售面积 （万㎡） 542.57 81.69 107.45 158.00 103.22 92.21
07-1 2月 月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
商品房 3162 3119 3291 3407 3303 3385 3677 3608 2822 2958 3072 3146 3109 3221 3418 3366 住宅
• 8月份，全市商品房平均价格为3608元/㎡，环比回落1.88%。其
中，商品住宅平均价格为3366元/㎡，环比回落1.52%。
对GDP增长的贡献率 51.80% 45.30% 2.90%
产业结构稳定，近几年“一、二、 三”型产业结构的稳定性逐年加强， 产业结构逐渐优化，消费能力逐步 增强，第三产业已经成为长沙市的 主导产业。
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长沙市2001-2006年人均可支配收入与消费性支出统计图 20000 10000 0 城市人均可支配收入 城市人均消费性支出 2001年 8704 7745 2002年 9021 7854 2003年 9933 8330 2004年 11021 9030 2005年 12430 9660 2006年 13924 10680
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入市产品呈现“两头热，中间冷”的态势
由于近年开发商手中囤有大量的低密度用地，且两年内不开发国家 无偿收回的政策，导致了长沙别墅市场供应量的加大，其开发势头将持 续至少两年以上。
受新政的影响，目前小户型也已进入了批量入市的阶段。相比较而 言，经典户型逐渐成为了市场的稀缺产品。
8月份，全市商品房批准预售 73.97万㎡、6768套，环比增加 24.17%、36.31%；其中住宅批 准预售58.40万㎡、5191套，环 比增加18.29%、27.42%，占商 品房的批准预售比重为78.95%、 76.70%。
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商品房成交面积
2007年商品房成交面积
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长沙市8月份各区写字楼、商铺均价柱形图 30000 20000 10000 0
天心区 4511 26031
芙蓉区 雨花区 5399 16919 5491 13597
开福区 5540 9209
岳麓区 3044 9294
全市 4797 15010
写字楼 商铺
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8月
商品房 84.65 57.46 24.15 47.89 32.5 57.96 59.57 73.97 74.9 51.96 18.11 36.82 26.2 45.6 49.37 58.4 住宅
从2003-2006年，长沙市商品房批准预售面积持续增 长，年均增长率约为20％，2006年商品房批准销售面 积达751万平方米，全年放量较大。
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商品房销售均价
3509 3351 3254 3492 2945 3785 3398 `2007年1-8月长沙市商品房、住宅均价柱形图 2928 3304 2812 3468 3167
4000 3000 2000 1000
开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 3254 3492 2945 3785 商品房 3509 3351 2928 3304 2812 3468 住宅
其中：住宅 同比 （%） 39.06 22.21 98.69 57.23 11.83 20.62 比例 （%） 100.00 15.06 19.80 29.12 19.02 17.00
全市 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区
1-8月商品房供销比为0.88：1，其中商品房住宅供销 比为0.82：1，较上半年分别增长0.08、0.06。分区来 看，开福区供销比最大，但相对于1-7月，差距有所缩 小，结合该区供销走势来看，其原因主要是因为其销 售量得到了进一步提升。
出让价格
一月 64万㎡
8亿元
二月 213万㎡
30亿元
三月 57万㎡
7亿元
四月 9.8万㎡
2亿元
五月 4万㎡
0.3亿元
截至2007年5月，长沙出让土地面积约合348万平米，出让总金额约合47亿元； 受国家建设用地紧缩政策影响，长沙市土地购置由城市中心向城郊结合部 延续发展，交易面积逐渐减少； 土地交易受招拍挂的影响，价格大幅上涨，一季度，长沙市土地交易价格 同比上涨34.1％，涨幅比去年同期提高27.3个百分点。
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开发完成投资额
2003-2006长沙房地产开发完成投资额
长沙市房地产开发完成投资额（亿元） 350 300 250 200 150 100 50 0 46.04 256.35 增幅（%） 300 50 40 30 24 20 10 0 2003年 2004年 2005年 2006年
商品房期、现房量、价分析
• • • • 1-8月商品房期房、现房成交量分别为456.31万㎡、100.35万㎡， 同比增长84.53%、-11.04%，期房占总量的81。97%；商品住宅期房、 现房成交量分别为430.66万㎡、68.12万㎡，同比增长82.58%、 -20.29%，期房占总量的86.34%。 1-8月商品房期房、现房均价分别为3476元/㎡、3039元/㎡，同 比分别上涨15.52%、11.73%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别 为3289元/㎡、2385元/㎡，同比分别上涨17.21%、17.60%。 8月商品房期房、现房成交量分别为67.73万㎡、12.13万㎡，环 比增长9.38%、19.39%，期房占总量的84.81%；商品住宅期房、现房 成交量分别为64.40万㎡、7.53万㎡，环比增长12.49%、-9.39%，期 房占总量的89.53%。 8月商品房期房、现房均价分别为3830元/㎡、3312元/㎡，环比 分别上涨0.95%、12.31%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为 3619元/㎡、2477元/㎡，环比分别上涨1.54%、4.56%。