融资方式按其主要特点可分为三种类型，一是以美国为代表的房地产抵押贷款二级市场筹资方式;二是以德国、日本为代表的抵押市场与住房储蓄互为补充的方式;三是以新加坡为代表的政府强制储蓄建立住房基金的筹资方式。
美国的房地产融资模式 (1)德国的房地产融资模式 (8)新加坡的房地产融资模式 (11)日本的房地产融资模式 (15)美国的房地产融资模式资本市场的融资方式美国是世界各国中房地产金融发展市场最发达、体系最健全、产品最丰富的国家。
美国实行的是资本市场的融资方式，这种方式一般可在短期内迅速筹集住房资金并能够满足住房生产和消费对资金的长期性要求。
1、美国的一级抵押市场美国经过长期的发展，住房抵押贷款的一级市场已经相当完善，由住房抵押贷款的供需双方及各种交易工具构成。
需求方主要是欲购房者；供给方是提供住房抵押贷款等融资工具的各类融资机构，拥有多元化的抵押贷款供给主体是房地产金融市场不断发展完善的重要原因。
住房抵押贷款一级市场的不断发展与完善得益于该市场拥有完善的风险规避机制。
对于参与发放住房抵押贷款的众多金融机构而言，其资金的来源与运用均面临着诸多风险。
金融机构主要通过采用两个方面的措施来规避风险的发生：1、统一的贷款评估程序，美国的金融机构在长期的实践中形成了一套统一的贷款评估程序来抵御风险的发生；2、完善的抵押担保机制，美国政府和私人机构共同为两级市场提供信用担保，增强抵押贷款的流动性，提高金融机构防范风险的能力。
2、美国的二级抵押市场一级市场是住房抵押资金的初始交易市场，由金融机构向借款人发放初始的住房抵押贷款，贷款除了可以纳入自己的投资结构中，直到最后清偿，还可以被出售或进行投资组合发行抵押贷款债券来进一步筹集资金，这样就形成了住房抵押贷款的二级市场。
具体包括两种运作形式：(1)抵押贷款债权的买卖。
金融机构在发放住房抵押贷款后可以将合约票据转卖给退休养老基金和联邦国民抵押协会等机构投资者，从中取得一笔代理费用；二级市场上的投资者可以直接购买抵押贷款的债权以获得高收益，但同时也要承担高于证券化的市场信贷风险。
(2)抵押贷款证券化。
这是二级市场上主要的融资形式，住房抵押贷款证券是将住房抵押债权出售给投资者的一种新型金融工具。
抵押贷款在一级市场发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给专门从事房地产金融二级市场业务的机构。
这些机构在一级市场上购买贷款所需要的资金是通过发行抵押贷款证券或其他类型的债务工具得来。
20世纪80年代以来，抵押银行依靠直接的融资方式逐渐占据房地产金融市场的主导地位，随后抵押贷款证券化规模越来越大，在美国房地产金融市场中占有越来越高的市场份额。
截至2006年底，住房抵押贷款余额将近11万亿美元，其中65%被打包用于发行抵押贷款证券。
二级市场的建立，不仅开阔了房地产融资的渠道，提高了金融机构的运营效率，还增强了融资机构的抗风险能力，通过改善资产结构将风险转嫁给各阶层的投资者，促进了房地产金融市场的繁荣与发展。
以私人为主的融资机构在与商业性的住房抵押贷款制度相对应的美国房地产融资机构中，私人和民间机构占主体地位，而政府机构的参与也起到了微观扶持和宏观调控的作用。
美国的房地产融资活动数十年来发展迅速，一般将其发展分为两个阶段：一是70 年代以前，房地产融资的主要供给者是储蓄贷款协会、商业银行、抵押银行等金融机构；二是70年代中期以后，随着抵押贷款证券化的迅速发展，房地产融资模式日趋完善，抵押二级市场出现蓬勃之势。
1、房地产金融一级机构房地产金融一级机构是对有融资需求的房地产企业或个人直接提供存款、贷款及其他相关服务的融资中介。
主要有如下几种：(1)储蓄贷款协会：是以吸收储蓄存款，发放抵押贷款为主的具有互助合作性质的专业性房地产金融机构。
最初，政府为鼓励自有住宅，对储贷协会不仅在税收和利率政策上给予优惠，允许存款利率高于商业银行存款利率，还成立了联邦机构对抵押资金供给给予支持，1986年税法修正时储贷协会已不再具有税收上的优惠，在房地产金融市场上的势力也大为削弱。
(2)商业银行：随着住宅市场的旺盛和住房抵押业务的广泛应用，商业银行逐渐发展为迄今为止房地产金融市场上最主要的，也是最具实力的融资机构。
据统计，全美有大约1500家商业银行，它们的投资主要集中在大型房地产项目的开发和住房抵押贷款的投放上，住房抵押贷款额约占全美的20%，仅次于储蓄贷款协会，并且商业银行的市场占有率基本处于上升的趋势。
(3)互助储蓄银行：是一种由存款人共同所有和经营的互助组织，于1816年成立于费城。
与储蓄贷款协会的经营方式类似，互助储蓄银行的存款人即股东，股份相当于股东的存款额，收益视贷款发放的规模与质量而定。
(4)人寿保险公司：因其保费收入稳定，支出可以把握和估算，已成为抵押贷款的主要资金来源。
目前，美国拥有2200家人寿保险公司，它们的保费收入大部分用于购置地产和出租楼宇，剩余部分则用于投资购买商业、工业及住房的抵押贷款。
(5)抵押银行：是美国最具特色的房地产金融机构。
它本身不吸收存款，主要通过商业票据和短期贷款从商业银行融入资金。
抵押银行获得资金后在一级市场上发放住房抵押贷款，将贷款债权进行处理后再通过二级市场出售，银行自身通常只保留贷款的运作权。
2、房地产金融二级机构房地产金融二级机构由政府直接设置和管理，主要由抵押贷款的保险机构和从事二级抵押市场交易的机构组成，它们共同促进了美国房地产融资模式的发展。
交易机构作为二级市场上融资证券化的主体，是政府传导立法和贯彻政策的重要平台，主要有以下三个：(1)联邦国民抵押贷款协会(Federal National MortgageAssociation,FNMA)：成立于1938年，最初是一个政府机构，1968年改组为由联邦政府住房与城市发展部管理的私人股份公司。
该组织的主要职能是在必要时购买由联邦住宅管理局和退伍军人管理局提供担保的抵押贷款合同为一级市场融入资金，后期扩展到收购无保险的普通抵押贷款。
(2)政府国民抵押贷款协会(Government National MortgageAssociation, GNMA)：成立于 1968 年，隶属于联邦住宅与城市发展部，是一个政府所属的国有公司。
该组织与联邦国民抵押贷款协会不同，它并不购买抵押贷款，而是发行以抵押贷款为担保的长期证券。
(3)联邦住房贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC)：成立于1970年，也是一家在政府注册的私人抵押贷款公司。
该公司从储贷协会、储蓄银行、抵押银行等购入抵押贷款，然后以贷款债权为支持发行再抵押债券，联邦住房贷款抵押公司负责及时向投资者转付收到的抵押贷款的利息和本金。
健全的融资工具美国的房地产金融市场在第二次世界大战后发生了重要改变，出现了各种创新型的融资工具，对不同时期美国房地产业的发展都起到了重要的支持作用，本小节就几种主要的工具做简要介绍。
1、住房抵押贷款美国的住房抵押贷款在20世纪70年前都采用固定利率的传统形式。
70 年代之后，金融创新的浪潮带动这项传统的融资工具形成了种类繁多的抵押贷款品种。
目前主要有以下几种：(1)固定利率抵押贷款（Fixed Rate Mortgage, FRM），是指在整个抵押贷款合同所规定的贷款期限内，贷款利率不随市场利率变化而改变的抵押贷款方式，适用于经济稳定的环境。
固定利率抵押贷款根据不同的经济环境和个人喜好设计了不同的还款方式，一是恒定推还式抵押(CAM---the Constant Amortization Mortgage Loans)；二是还款额恒定抵押(CPM---Constant Payment Mortgage Loans)，每期还款额于整个贷款期内保持相同；三是还款渐增式抵押(GPM---the Graduated Payment Mortgage)，为应付通胀对抵押利率的影响，抵押贷款在前几年还款额度较低，以后每期按比例逐级递增；四是气球式抵押(Balloon Mortgage)，还款额在到期前一直较低，直到最后一期需全数还清。
(2)可调整利率抵押贷款(Adjustable Rate Mortgage, ARM)，可以应对由通货膨胀引起的金融机构资不抵债的问题。
金融机构在放贷时设定一个起始利率，然后定期按实际利率的变动情况在调整范围内调整利率，这样可以较好的避免因通货膨胀而产生的利率风险。
(3)累进偿还的抵押贷款(Graduated-Payment Mortgage, GPM)，是为了帮初次购买住房的消费者而设计的贷款品种，由联邦住宅管理局于1976年首次批准。
贷款在最初几年的还款额较低，随后每年逐级提高。
(4)逆向抵押贷款(Convertible Mortgage)，这是为有自己住房的退休老人设立的抵押贷款品种。
退休老人以自有房屋做抵押向融资机构申请贷款以满足现金需求，金融机构定期放款，借款人的债务积累至期满一次性还清，或到借款人死后由抵押权人处理房产来偿还。
除此之外，还出现了价格水平调整抵押贷款(Price-Level-Adjusted Mortgage,PLAM)、双重利率抵押贷款(Dual-Rate Mortgage, DRM)和附担保账户抵押贷款(PledgedAccount Mortgage)等等。
2、住房抵押贷款证券化美国是当今世界上住房抵押贷款证券化业务开展最早、最成熟的国家。
住房抵押贷款证券化彻底改变了美国房地产金融市场上抵押贷款单纯依赖金融机构存款的状况，不但提高了银行资产的流动性，还为金融市场提供了重要的融资工具，并引发了一场资产证券化的革命。
抵押证券可以分为机构抵押证券和私人抵押证券两类。
机构抵押证券是指三家有联邦政府背景的机构发行的抵押证券。
这三家机构分别是联邦国民抵押贷款协会(简称Fannie Mae,房利美)、政府国民抵押贷款协会(简称 Ginnie Mae,吉利美)和联邦住宅贷款抵押公司(简称 Freddie Mac,房地美)，它们发行的抵押证券占全部抵押证券94%的市场份额。
其它公司发行的私人抵押证券目前仅占抵押证券市场总额的6%。
1990至2007年期间，MBS发行年均增长率为11.3%。
2007年底，全美国抵押贷款支持证券余额达到 6.6万亿美元。
其中房利美和房地美担保债券为 4.1万亿美元，吉利美担保债券为0.4 万亿美元，私人债券为2.1万亿美元(见图1)。
由图2可得，得益于住房抵押贷款证券发行近十年的飞速增长，MBS余额构成发生很大变化，私人抵押证券无论从绝对量还是相对量上都增长迅速。
2001年，私人抵押证券占到MBS 19.7%的市场份额，到2006年，私人MBS升至56%；而吉利美MBS从12.7%降至4.1%；房利美和房地美MBS从67.5%降至39.9%。