房地产项目融资模式解析及操作指引1、适用范围本制度对总部融资的标准、模式、权责划分、操作流程、审批权限进行了明确和规范，是开展总部融资管理的制度依据。
本制度适用于集团控股集团（下简称“控股集团”）、控股集团与合伙人合伙设立的基金平台、地产集团、区域公司及相关融资团队。
2、原则2.1总部融资不得改变区域项目成就共享制度标准的执行。
2.2总部融资不得影响项目经营计划和项目现金流归正目标。
2.3总部融资由集团统借统还。
2.4本制度所要求的总部融资综合成本为当前参考价格，具体业务发生时的实际价格应结合市场情况并经集团审批为准。
3、总部融资定义与分类本制度所称总部融是指除了前端融资、开发贷之外的其他融资,主要品种请见下表：124总部融资标准4.1引入战略投资者参照控股集团相关制度要求。
4.2上市、定增、中票参照控股集团相关制度要求。
4.3公司债本制度所称公司债是指公司依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券，承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额，并于固定期间按期依据约定利率支付利息。
结合集团的情况，可通过小公募、私募债、场外私募债等途径操作。
4.4境外债本制度所称境外债是指境内企业及其控制的境外企业或分支机构向境外举借的、以本币或外币计价、按约定还本付息的1年期以上债务工具。
目前发行的境外债券一般多为美元债券、欧元债券和人民币债券，具体发行的债券类型由发行企业根据需求来决定。
（1）综合成本：由集团单独核准。
（2）融资规模：单笔不小于1亿美元；（3）增信措施：集团、大股东担保或安慰函（维好协议）；3（4）外汇风险：外汇风险可控，原则上要进行汇率套保锁定。
4.5 REITs本制度所称房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
（1）综合成本及期限：（2）融资比例：不小于基础资产评估值的60%；（3）融资规模：单笔不小于1亿元；（4）增信措施：大股东、基础资产担保。
4.6 ABS本制度所称ABS（Asset-backed Securities）是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务种类。
（1）综合成本及期限：（2）基础资产：购房尾款收益权、物业费收益权、商业物业租金收益权等；4（3）融资比例：大于基础资产的50%；（4）融资规模：单笔不小于1亿元；（5）增信措施：集团担保、大股东担保及基础资产自身增信。
4.7债务重组本制度所称债务重组是指通过向金融机构转让集团内关联方债权，从而获取贷款资金的融资方式。
（1）综合成本及期限：（2）基础资产：集团内关联方债权；（3）融资规模：单笔不小于1亿元；（4）增信措施：集团担保、大股东担保及基础资产自身增信。
4.8应收账款融资本制度所称应收账款融资是指通过向金融机构转让融资人持有的应收账款或应收账款收益权，从而获取贷款资金的融资方式。
（1）综合成本及期限：（2）基础资产：应收购房尾款、物业费、关联公司往来等；（3）融资比例：大于基础资产的50%；（4）融资规模：单笔不小于5000万元；（5）增信措施：应收账款质押或转让（附回购条件）、集团担保、大股东担保及基础资产自身增信。
54.9委托贷款本制度所称委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。
委托人包括政府部门、企事业单位及个人等。
（1）综合成本及期限：（2）融资规模：单笔不小于3000万元；（3）增信措施：集团担保、大股东担保。
4.10流动资金贷款本制度所称流动资金贷款是指金融机构或非金融机构发放的无资金使用限制、无监管的贷款。
（1）综合成本及期限：（2）融资规模：单笔不小于3000万元；（3）增信措施：集团担保、大股东担保。
4.11股权质押融资本制度所称股权质押融资是指公司股东将其持有的公司股权出质给银行或其他金融机构,从而获取贷款资金的融资方式。
（1）综合成本及期限：（2）基础资产：项目公司、平台公司股权；（3）融资规模：单笔不小于3000万元；（4）增信措施：股权质押、集团担保、大股东担保及基础资产自身增信。
4.12非房平台融资本制度所称非房平台融资是指以集团控股或关联的非房地产平台作为借款人向金融机构申请贷款，并将贷款资金划拨给集团使用的融资方式。
融资形式主要是流动资金贷款。
（1）综合成本及期限：（2）基础资产：项目公司、平台公司股权；（3）融资规模：单笔不小于3000万元；（4）增信措施：股权质押、集团担保、大股东担保及基础资产自身增信。
4.13 互联网金融本制度所称互联网金融指通过互联网平台募集的资金，可作为流动资金，也可作为项目融资。
（1）股权类无固定收益，同股同权。
如有保底收益，则根据项目具体情况，另行设定分配比例。
（2）债权类融资按如下标准操作：（3）融资规模：单笔不小于3000万元；（4）增信措施：股权质押、项目阶段性抵押、集团担保、大股东担保。
74.14经营性物业贷本制度所称经营性物业贷是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。
主要标准如下：（1）综合成本及期限：（2）基础资产：完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房；（3）融资规模：单笔不小于1亿元；（4）增信措施：集团担保、大股东担保及基础资产自身增信。
4.15融资租赁结合房地产行业特点，本制度所称融资租赁主要是指售后回租，即物件的所有权人首先与租赁公司签定《买卖合同》，将物件卖给租赁公司，获取融资资金；然后物件的原所有权人作为承租人，与该租赁公司签订《回租合同》，将该物件租回；承租人按《回租合同》还完全部租金，并付清物件的残值以后，重新取得物件的所有权。
主要标准如下：（1）综合成本及期限：（2）融资规模：单笔不小于3000万元；（3）增信措施：集团担保、大股东担保。
4.16供应链融资8业务模式：采用商票保贴或者福费廷。
（1）融资期限：不短于0.5年。
（2）融资成本：不高于6.5%。
（3）担保措施：参照集团担保管理办法。
（4）监管条件：优化监管条件，尽量做到不监管。
5、总部融资操作指引5.1总部融资职责划分5.1.1集团融资管理中心（主责部门）（1）负责研究、创新总部融资产品；（2）负责分解并完成集团下达的总部融资指标。
5.1.2集团财务管理中心（辅责部门）（1）负责对外融资财务数据的归口管理，根据融资业务开展的需要，协助及时提供融资所需要的各类财务类（合并报表、贷款明细、销售情况、存货明细等）数据资料。
（2）负责审核单笔总部融资方案中涉税事宜，评估对财务报表的影响，对融资方案提出相应建议。
5.1.3区域公司（辅责部门）各区域公司应配合融资管理中心开展总部融资工作，包括但不限于机构尽调、提供项目资料、签署融资协议、办理股权质押等工商手续、协调股东、贷后管理等；95.2总部融资审批管理5.2.1融资立项审批融资责任人在单笔融资业务操作前，需事先填写《总部融资立项审批表》，报集团融资管理中心审核，并经分管领导批准后方可进行融资操作。
融资责任人在和金融机构谈判、制定融资方案时需注意保持融资条件的一致性，严控融资成本，融资方案需符合本制度中相应的融资标准。
5.2.2融资方案审批在取得金融机构融资方案/批复后，融资责任人应及时发起融资方案审批流程。
未完成融资方案审批的融资业务，不得签署任何融资协议，也不得进行任何其他实质性操作。
5.2.3融资合同审批及签订由融资责任人负责发起融资合同审批，经批准后组织合同签订。
未完成融资合同审批的，不得签署融资合同以及与合同相关的任何文件，也不得进行任何其他实质性操作。
5.3总部融资资源管理5.3.1总部融资土地资源库管理（1）入库条件a)土地位于二线、核心三线城市；b)项目开发风险较小、现金流量较大、利润率较高；c)土地出让金大于4亿元；10（2）入库审批流程对于符合入库标准的土地资源，在土地摘牌后3个工作日内由集团融资管理中心发起入库申请，经区域董事长、集团财务管理中心、分管副总裁审批后入库。
（3）库中土地融资要求a)根据集团资金情况，可取消前端融资和股权开放计划。
若前端融资机构或股权合作方承诺能完全配合集团进行单方面总部融资的，可正常进行前端融资和股权开放。
b)库中土地的开发贷计划应按集团相关制度执行。
c)若项目取消了前端融资计划，集团资金池应参照前端融资标准为项目配资，基于该项目的总部融资规模应不低于集团资金池配资金额。
5.3.2融资资源统计集团财务管理中心及区域公司财务部每月10日前对可用于总部融资的融资资源进行统计汇总，评判利用效率，报集团融资管理中心备案。
可用于总部融资的融资资源包括但不限于：（1）符合以下条件的项目公司/平台公司清单；①集团集团100%控股或非集团集团全资但其他股东能配合进行总部融资的项目公司；②“剩余货值+销售未回款-开发贷余额”不低于1亿元；（2）可用于质押的股权清单；（3）在售项目销售未回款统计表；5.3.2融资资源使用激励为鼓励各区域公司配合总部融资落地，对于提供了核心融资资源的区域公司，可按以下办法给予激励：11（1）需要项目公司小股东担保的，可按集团担保管理办法向小股东支付担保费用。
（2）总部融资成本由资金使用方承担。
（3）区域公司提供融资平台的，拥有一定额度的集团资金优先使用权。
优先使用额度计算方式如下：区域优先使用的资金额度=总部融资金额×担保系数。
其中，担保系数按下表确定。
5.4考核与奖惩融资资源统计汇总、配合总部融资等相关工作应作为区域财务部门常规工作，纳入考核范围，并每月根据《区域融资排名管理办法》进行考核及排名。
总部融资专项激励机制可参照集团相关制度执行。
在制定总部融资专项激励分配方案时，总部融资负责人应根据区域公司的配合和贡献情况分配奖金。
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