（三）成本逼近法[在采用成本逼近法时，要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。
有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因] 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益1、土地取得费及有关税费待估宗地位于XX（市、县、镇、村），调查周边土地利用主要类型是居民区（或耕地、菜地、混合地、荒地等）。
（1）土地取得费土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用。
根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置补助费及地上物补偿费等。
A、土地补偿费根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月 1日起施行）中“第四十七条：征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”，（结合＊＊市或县统计调查资料以及＊＊市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容）；（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为（）元／亩，在评估中按平均年产值的（）倍补偿，则土地补偿费=（）x（）=（）（元／亩）土地补偿费合（）元／平方米B、安置补助费根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月 1日起施行）中“第四十七条：征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数按照被征用的农地数量除以征用前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为被征用前三年平均年产值的四至六倍计算”，（结合＊＊市或县统计调查资料以及＊＊市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容），（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为（）元／亩，补偿倍数为（）倍，调查该地区需要安置的农业人口数为每亩（）人，则安置补助费=（）x（）x（）＝（）（元／亩）安置补助费合（）元／平方米C、青苗补偿费根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月 1日起施行）中“第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费，（结合＊＊市或县统计调查资料以及＊＊市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容），（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为（）元／亩；青苗补偿费按（稻田或其他）单季产值补偿，当地（蔬菜地、耕地或其他）的作物通常是一年（）季，则青苗补偿费=（）x（）=（）（元／亩）青苗补偿费合（）元／平方米小计：土地取得费=A＋B＋C=（）元／平方米[如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理局征地处、征地科或统一征地办公室等部门，收集近期征地协议等资料。
一定要弄清征地协议中土地取得费中包含内容），结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类型，通过现场查勘、调查，确定土地征地费，示范如下：①调查xx矿区1996年初－1997年7月31日的土地征用情况，均为协议包干征地，征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补偿费、青苗及地上物补偿费三个项目费用。
如xx矿区邮电局征用临xxxxx村6.61亩土地（耕地3.16亩，非耕地3亩），征地费按3万元/亩包干；矿区煤汽公司征用临xxxxx村耕地，包干征地，征地费用总额42.3552万元，平均每亩征地费用为3.84万元；xx矿区五矿征用xx镇中xx村耕地5亩，征地包干费用为3万元/亩。
调查分析收集的征地案例，临水镇用地的费用多在3－4万元/亩，由于待估宗地位于xx镇，xx镇的区位条件与xx镇、xx镇相比稍差一些，征地费用略低于xx镇、xx，故征地费用取xx镇征地费用的低限值，即3万元/亩。
②土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用。
根据《＊＊县征地暂行办法》（＊政发（ 99＊）＊＊号文）＊＊县实行统一征地。
土地取得费主要包括统一征地费（含土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置补助费用及地上物补偿费）。
根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，待估宗地位于＊＊县＊＊街，调查待估宗地周边土地利用情况，主要用地类型是耕地，可按照当地大田标准取值；平均征地费为（）元／亩，合（）元评方米。
]（2）有关税费A、土地管理费根据（＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容）规定“土地管理费按征地费总额的（）％征收”，则：土地管理费=（）×（）％=（）（元／平方米）B、耕地占用税（注意：只有耕地才有此税）根据（＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容）＊＊省耕地占用税税额表规定，＊＊市＊＊＊或县区（）耕地占用税按（）元／平方米计收。
C、造地费（或复垦费、新菜地开发基金）（注意：菜地收取新菜地开发基金则不收造地费或复垦费）D、（E、F、…）其他税费（要求有文件发布单位、文件名称、文件号、主要内容、取费标准、不符合国家清理收费政策的收费尽量不取）2、土地开发费根据（要求有文件发布单位、文件名称、文件号．主要内容、取费标准）或＊＊市或县土地管理局对＊＊市或县（）路工业区和部分新征用地土地开发基础设施配套情况的调查和土地开发成本的测算，＊＊市或县（）路工业区位于市区（），公共基础设施配套程度已基本达到宗地红线外“（）通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）和红线内场地平整，其开发费用如下：道路建设投资为（）元／平方米；供水设施建设费用为（）元／平方米，排水设施建设费用为（）元／平方米，电力设施建设费用为（）元／平方米。
通讯设施建设费用为（）／平方米，供暖设施建设费用为（）／平方米。
通气设施建设费用为（）／平方米；土地平整费用为（）／平方米，土地开发成本一般在（）--（）元／平方米之间。
根据＊*市或县土地管理局及委托方提供的资料和评估人员实地勘查，确定此次评估宗地红线外＊通和红线内＊平开发费用为（）元／平方米。
3、投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31%计，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：投资利息＝(土地取得费＋有关税费)×开发周期×5.31％＋土地开发费×开发周期×1/2×5.31％4、投资利润通过调查当地土地开发及投资状况，参考中国网通集团及其下属行业近几年的统计数据，净资产收益率大多在*％左右，本次评估取土地开发的年投资利润率为*％，则投资利润为：投资利润＝(土地取得费＋有关税费＋土地开发费)×开发周期×*％5、土地增值收益根据XX市（县）土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的X％计，考虑到待估宗地所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中土地增值收益率按Y％计。
根据土地增值收益公式：土地增值收益=（土地取得费＋土地开发费＋有关税费＋投资利息＋投资利润）×Y%6、无限年期土地使用权价格依据成本逼近法计算公式：无限年期土地价格＝1＋2＋3＋4＋57、有限年期土地使用权价格根据有限年期地价测算公式：V N = V n×[1-1/(1+r)N]式中：V N------ 待估宗地N年期土地使用权价格(元/平方米)V n------ 无限年期土地使用权价格(元/平方米)r------土地还原率（按照评估基准日中国人民银行公布的短期贷款利率5.31％，考虑一定的风险因素及通货膨胀率,土地还原利率取6％。
）根据上述公式计算V N的值为**，则各待估宗地有限年期土地使用权价格详见表9。
综上，采用成本逼近法评估宗地的过程及评估结果见表9。
表9、成本逼近法评估土地价格过程及评估结果一览表(四) 、基准地价系数修正法（注：如采用基准地价系数修正法评估土地价格，其格式可参照下面的评估案例进行评估测算，但一定要依据当地的基准地价相关文件进行调整）1、基准地价成果介绍及内涵**市于**年**月完成城区的土地定级估价工作，土地定级采用全域覆盖式评价，为适应微机处理的需要，定级单元的划分采用网格法。
将整个定级范围按100米×100米划分为3342个评价网格，每一个网点就是一个定级单元。
每个定级因素对土地影响的作用分值都通过信息系统的运行赋予各个网格点。
因素分值计算是通过对影响城区土地级别的繁华程度、交通条件、基础设施状况、环境状况等四项因素分别进行具体分析，得到城区土地按不同用地性质（商业、住宅、工业用地）三个等级的基准地价及相应的地价修正体系，该项成果在1996年初通过山东省国土局验收。
并于1998年底根据城市规划、土地利用变化情况对城区基准地价及其修正体系、土地级别进行调整，建立了较为完善、实用的基准地价体系。
本次评估使用的是1998年底调整后的基准地价，**市商业用地基准地价的内涵介绍如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成。
（2）基准地价评估基准日（基准地价报告中有基准日的以报告中的基准日为准，报告中没有基准日的以报告的验收或政府发文为准）。
（3）土地使用年期：商业用地法定最高出让年期40年。
（4）土地开发程度：**市的基准地价设定的开发程度是指现状基础设施状况。
调查分析基准地价一级商业用地现状基础设施状况为“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯及场地平整）。
（5）容积率：**市商业用地基准地价是指容积率为1.2-1.0的级别平均地价。
（6）1998年调整后的**市城区级别基准地价见表10。
表10 **市城区级别基准地价表根据《城镇土地估价规程》与《**市城区土地定级报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价设定开发程度下的宗地地价＝宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×（1±∑K）──期日修正系数式中： K1──土地使用年限修正系数K2∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和因为所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同，因此不需进行开发程度的修正。