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应注意的问题
由于在不同城市，基准地价的内涵、构成、表达方 式等可能不同，具体调整的内容和方法也不完全相 同。基准地价的内涵、构成、表达方式等的不同， 有基准地价是熟地价还是生地价，尤其是在城市建 成区内是否包含市政配套费、拆迁补偿安置费；是 土地级别的基准地价，还是区片价的基准地价或路 线价的基准地价；是用土地单价表示的，还是用楼 面地价表示的；对应的用途、容积率和土地使用年 限等，如在评估基准地价时设定的土地使用年限是 无限年还是相应用途的法定最高年限， 或是统一 为某个固定年限，如50年，等等。
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基准地价系数修正法运用
基准地价是指在城镇规划区范围内， 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积 率条件下， 率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域 的土地，按照商业、住宅、工业等用途， 的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定 最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。 最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。地价构成包 括土地取得费用（征地补偿费或城市拆迁补偿费），土地开发费用， ），土地开发费用 括土地取得费用（征地补偿费或城市拆迁补偿费），土地开发费用，土 地所有权收益等。 地所有权收益等。 基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 基准地价设定开发程度下的宗地地价＝基准地价× ∑K） 式中： 基准地价设定开发程度下的宗地地价＝基准地价×（1∑K）×式中： K──宗地所在地价区位影响因素总修正值 ∑K──宗地所在地价区位影响因素总修正值 ──宗地个别因素修正系数的乘积 ──宗地个别因素修正系数的乘积 如果评估设定的待估宗地的开发程度与基准地价设定的开发程度存在差 则需进行开发程度的修正， 异，则需进行开发程度的修正，得到评估设定待估宗地开发程度条件下 的宗地地价， 的宗地地价，即： 设定开发程度条件下的宗地地价＝ 设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的宗地地价 ＋开发程度修正幅度
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基准地价系数修正法运用
2、确定待估宗地的土地级别及基准地价 3、编制待估宗地区位因素说明、优劣程度及修正系 数表，确定区位因素修正系数∑K。 4、编制待估宗地个别因素说明、优劣程度及修正系 数表，确定个别因素修正系数∏S。 5、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价。 6、计算估价设定开发程度条件下的宗地地价。
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技能训练
具体参见技能训练项目
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房地产估价
主讲：刘永胜 副教授 主讲： 国家注册房地产估价师 国家注册土地估价师
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基准地价系数修正法操作
【教学目标】 教学目标】 1．应知基准地价评估方法与步骤； 2．学会运用基准地价系数修正法评 估估价对象。
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城市基准地价评估
城市基准地价评估的方法和步骤： (1)确定基准地价评估的区域范围。 (2)明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准 日期等。 (3)划分地价区段。 (4)抽查评估标准宗地的价格。 (5)计算区段地价。 (6)确定基准地价。 (7)提出基准地价应用的建议和技术。
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认识基准地价系数修正法
基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的 地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、 土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地 所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格 的一种估价方法。 运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：① 搜集有关基准地价的资料；②查出估价对象所处 地段的基准地价；③进行交易日期调整；④进行 土地状况调整；⑤求出估价对象宗地的价格。