重庆市土地市场研究报告2012年重庆中原市场研究部2013年1月目录第一部分整体土地市场 (3)1.土地市场供需两旺房地产用地尤为突出 (3)2.供需结构影响土地价格工业用地降四成 (5)第二部分房地产相关土地市场 (7)1.房地产用地量增价跌 (7)2.小宗地块成主力供应 (8)3.北区土地成交火爆 (9)4.超七成土地底价成交 (10)5.容积率最高达18.9 (11)6.本地企业置地热情高 (12)7.2012年房地产开发用地各指标排行榜 (13)第三部分工业土地市场 (20)1.供需节奏放缓地价下降近半 (20)2.北区成交量居首西区价最高 (23)第四部分后市预测 (25)第一部分整体土地市场1.土地市场供需两旺房地产用地尤为突出2012年重庆主城区土地市场总供应土地398宗，供应土地面积3121.26万平方米；成交土地368宗，成交土地面积2730.79万平方米。
相比2011年，2012年整体土地市场供需分别增长34.71%、21.96%。
其中，房地产相关用地成交面积1500.03万平方米，占比55%，同比增加近六成；工业用成交面积931.9万平方米，占市场总量34%，虽然成交量同比略有16%的减少，但依然保持着较高的成交水平；其他性质用地成交土地298.86万平方米，占总量11%，同比增长一倍多。
2011年重庆房地产市场受国家调控影响经历了长达一年的低迷楼市，2012年春节后在房价下调、信贷政策放松及公积金政策延续等因素的共同作用下，楼市信心逐步恢复，下半年更是加速回暖，因此也带动了2012年土地市场的活跃，特别是房地产用地市场，土地供应量屡创新高，仅下半年成交量就超过了2011年全年成交水平。
（说明：整体土地市场数据由房地产相关用地、工业用地、其他性质用地三部分组成。
房地产相关用地主要包括一、二类居住用地、商业金融业、旅馆业、车库配套等；工业用地主要包括一、二类工业用地及部分仓库用地；其他性质用地主要包括共建、加油站、加气站、教育科研用地等。
）图1-1：2010年—2012年重庆主城区土地供需对比（单位：万平方米）数据来源：重庆市土地交易中心图1-2：2012年重庆主城区各性质土地供需对比数据来源：重庆市土地交易中心图1-3：2012年1-12月重庆主城区各性质土地供应量对比（单位：万平方米）数据来源：重庆市土地交易中心图1-4：2012年1-12月重庆主城区各性质土地成交量对（单位：万平方米）数据来源：重庆市土地交易中心图1-5：2008年-2012年重庆主城区各性质土地成交量对比（单位：万平方米）数据来源：重庆市土地交易中心2.供需结构影响土地价格工业用地降四成2012年重庆主城区土地成交金额794.94亿元，土地平均单价194万元/亩。
其中，房地产相关用地平均地价314万元/亩，同比降27%，工业用地平均地价30万元/亩，降幅45%。
虽然2012年重庆主城区土地成交量增幅较大，但整体土地平均单价相比2011年下降约11%。
土地均价下跌的主要因素：其一，在2012年房地产相关用地成交中，主城核心组团高价位地块明显减少，非核心地段土地成交量大增，因此拉低了房地产用地成交价格平均水平；其次，工业用地亦是受土地供需结构影响土地均价降幅较大，2011年成交的工业用地中，一类工业用地成交量占据了总量60%，而在2012年，二类工业用地占据了总量60%，因此2012年工业用地成交均价被拉低45%。
图1-6：2008年-2012年重庆市主城区土地价格对比数据来源：重庆市土地交易中心图1-7：2008年-2012年重庆主城区各性质土地价格对比数据来源：重庆市土地交易中心第二部分房地产相关土地市场1.房地产用地量增价跌2012年重庆主城区供应房地产相关用地205宗，供应土地面积1772.13万平方米，可建建筑面积3640.37万平方米，土地预出让均价289万元/亩，预出让楼面地价2112元/平方米。
土地供应面积环比增加67.65%，可建建筑面积环比增加49.66%。
2012年重庆主城区共成交房地产相关用地178宗，总出让面积1500.03万平方米，可建建筑面积3098.46万平方米，成交金额706.81亿元，土地成交平均地价314 万元/亩，平均楼面地价2281 元/平方米。
相比2011年成交面积增加59.03%，土地单价下降26.73%，楼面地价下降13.87%。
在楼市逐步回暖的大环境下，2012年房地产土地市场也表现异常活跃，特别是下半年开始，房地产土地供应猛增，月均供应约200万平方米，11月土地供应量高达447万平方米，创下历史最高记录，而土地买方市场亦是积极回应，2012年下半年月均成交超过160万平方米，仅半年成交量就超过2011年全年成交水平。
在土地成交价格方面，由于2011年房地产相关地块成交中，有多宗地块位于渝中组团、江北嘴组团、江北观音桥组团等核心区位，并且同年朝天门组团还诞生了新地王，因此2011年房地产相关用地均价达429万元/亩，2012年核心组团地块成交明显减少，非核心组团地块大幅增加，因此土地均价下跌明显。
图2-1：2012年1-12月重庆主城区房地产相关土地供需对比（单位：万平方米）数据来源：重庆市土地交易中心图2-2：2012年1-12月重庆主城区房地产相关用地成交情况数据来源：重庆市土地交易中心图2-3：2012年1-12月重庆市主城区房地产相关用地成交情况数据来源：重庆市土地交易中心2.小宗地块成主力供应2012年房地产相关土地供应平均单宗面积为8.64万平方米，小面积地块供应仍是市场的主力供应。
在2012年供应的205宗房地产相关用地土地中，有100宗土地规模在100亩以下，占总量48.8%，面积在101-200亩的项目共有45宗，占据总量22%的比例，面积在201-300亩的项目共有49宗，占据总量23.9%的比例，总面积301亩-500亩的土地有11宗，占总量5.4%，2012年无500亩以上的地块供应。
随着城市的快速建设以及房地产行业高速发展，近年来土地价格一路飙升，大宗土地供应呈减少趋势，小宗地块供应或是大宗地块拆分成小宗地块供应是政府顺应市场发展的一种主要供地模式，一是为了防止开发商囤地行为，同时也缓解了开发商资金周转压力，也将意味着未来房地产市场项目供应个数增多，大盘数量减少。
图2-4：2012年重庆主城区房地产相关土地供应规模对比数据来源：重庆市土地交易中心3.北区土地成交火爆在成交的178宗房地产相关土地中，从大片区划分来看，依然是北区（江北区、渝北区、北部新区、北碚区）和中西区（沙坪坝区、九龙坡区、高新区、大渡口区、渝中区）土地成交量较大。
2012年北区共成交房地产相关用地99宗，成交土地面积1048.1万平方米，占市场总量七成比例；中西区共成交54宗，成交土地面积290.79万平方米，约占市场两成比例；南部片区（南岸区、巴南区）成交量相对较少，只有25宗房地产相关用地成交，成交土地面积161.13万平方米，只占市场总量11%。
从各区域成交情况来看，北部新区土地成交量巨大，2012年全年共成交房地产相关用地58宗，土地成交面积694.33万平方米，可建建筑面积达1367.47万平方米，约占市场总量45%比例；其次是渝北区，共成交土地24宗，土地成交面积222.6万平方米；此外依次是九龙坡区、巴南区和北碚区，土地成交面积均在100万平方米以上。
2012年平均楼面地价最高的依然是渝中区，2012年渝中区只有2宗土地成交，土地成交面积只有6.28万平方米，可建建筑面积39.21万平方米，平均地价1703万元/亩，楼面均价达4088元/平方米；2012年土地单价最高的地块位于江北区江北城组团，土地面积2.91万平方米，可建建筑面积55万平方米，容积率达18.9，成交金额17.4亿元，土地单价达3983万元/亩，楼面地价3164元/平方米，由重庆华城富丽房地产开发有限公司、海南文华大酒店有限公司拍卖取得。
图2-5：2012年重庆主城各区房地产相关用地成交情况（单位：万㎡）数据来源：重庆市土地交易中心图2-6：2012年重庆主城各区房地产相关用地成交情况数据来源：重庆市土地交易中心4.超七成土地底价成交2012年重庆主城区成交的178宗房地产相关土地中，有135宗土地以底价成交，只有43宗土地成交价格超过起始价格，平均溢价率约6.2%。
全年只有1宗土地溢价率超过100%，该地块位于渝北区观音桥组团，土地面积只有0.86万平方米，可建建筑面积2.57万平方米，土地性质为零售商业用地兼容二类居住用地，起始价5949万元，成交价1.7亿元，由重庆中渝物业发展有限公司拍得，溢价率达186%。
从2012年溢价成交土地的区位来看，除了核心商圈的土地溢价率较高以外，近年的热点板块北部新区组团、观音桥组团、江北城组团、渝北两路组团、经开区茶园组团地依然是开发商争夺的主要方向，溢价率超过50%地块均位于热点板块。
图2-7：2012年重庆主城各区房地产相关用地溢价对比数据来源：重庆市土地交易中心5.容积率最高达18.9在2012年成交的178宗房地产相关地块中，容积率1.0以下的地块共15宗，分别位于北部新区、渝北区、沙坪坝区、北碚区和巴南区，土地性质以一类居住用地为主，少量二类居住及商业、商务用地。
特别是北部新区今年土地爆增，低密度土地供应也随之增多，2012年该区域共有7宗土地容积率在1.0以下。
容积率在1.1-2之间的土地共有64宗，占总量36%；容积率在2.1-3之间的土地共有55宗，占总量31%；容积率3.1-6之间的地块共成交42宗，占总量24%。
容积率在6以上的地块有2宗，分别位于江北区和渝中区。
其中，位于江北区江北城组团地块，土地面积只有2.91万平方米，可建建筑面积达55万平方米，容积率达18.9，土地性质是以商业为主的综合用地，是近年成交土地中容积率的最大一宗地块。
图2-8：2012年重庆市主城房地产相关用地成交容积率占比数据来源：重庆市土地交易中心表2-1：2012年重庆主城各区房地产相关土地各容积率分布情况（单位：宗）区域1以下 1.1-2 2.1-3 3.1-6 6以上九龙坡区0 10 2 7 0 江北区0 1 4 2 1 北部新区7 24 20 7 0 北碚区 1 5 2 1 0 南岸区0 3 2 3 0 渝北区 3 8 8 5 0 巴南区 1 6 9 1 0 渝中区0 0 0 1 1 高新区0 3 5 6 0 沙坪坝区 3 3 1 5 0 大渡口区0 1 2 4 0 合计15 64 55 42 2 数据来源：重庆市土地交易中心6.本地企业置地热情高据不完全统计，2012年知名企业置地15宗，土地面积约154万平方米，可建建筑面积约462万平方米，只占总量约10%，相比2011年减少约50%。