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重庆市土地市场分析报告

精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料重庆市土地市场分析报告目录一、重庆市土地资源概况 (3)1、重庆市土地利用现状 (3)2、重庆市土地资源特点 (3)二、土地相关政策分析 (5)2、政府加大对土地市场治理整顿的力度,效果明显 (6)3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》预示对土地市场的管理更加严格 (7)4、政府加强土地出让管理,规定土地出让最低价 (9)三、重庆市主城区土地出让总量分析 (10)1、重庆主城区土地出让宗数走势及分析 (10)2、重庆主城区土地出让面积走势及分析 (11)3、重庆主城区土地出让建筑面积走势及分析 (12)4、重庆主城区土地出让方式(招、拍、挂)比例变化及分析 (12)5、重庆主城区土地供应结构变化及分析 (16)6、重庆主城区土地出让容积率变化及分析 (16)7、重庆主城区土地单价及楼面地价变化及分析 (18)四、重庆主城各区土地市场交易情况 (18)1、重庆主城各区土地交易情况对比分析 (19)2、主城各区交易情况及各区主要板块对比分析 (20)◆巴南区 (20)◆大渡口 (21)◆江北区 (23)◆九龙坡区 (24)◆南岸区 (26)◆渝北区 (27)◆沙坪坝区 (29)◆渝中区 (30)◆北部新区 (32)五、土地交易与房地产供应之间的交叉分析 (33)1、土地出让可建筑面积与新开工面积对比分析 (34)2、土地出让面积与投资额对比分析 (34)3、平均土地单价与房屋平均价格的对比分析 (35)六、土地需求 (36)1、总体需求 (37)2、竞争格局 (37)七、结论 (37)1、土地交易市场整体分析结论 (37)◆同时期土地开发使用率虽高,但未来房地产开发供应量仍然较大 (37)◆目前的土地交易仍以“三北”及南岸区为主 (38)◆土地市场成交量呈下降趋势,土地平均单价则有所升高 (38)◆地价与房价的走势基本一致,但地价的增长幅度大于房价的增长幅度.. 392、土地市场未来发展走势 (39)(1)潜在供应地块 (39)(2)区域供应趋势 (41)◆江北城溉澜溪板块 (41)◆南岸弹子石板块 (42)◆沙坪坝西永组团板块 (42)◆九龙坡华岩板块 (42)重庆土地市场分析报告引言:土地是构成房地产的重要部分,土地的获得方式、成交价格、供应量的变化、供应分布以及土地用途结构的变化都将对房地产市场产生重大的影响。

近年来,随着国家房地产宏观调控政策的不断调整,特别是针对土地市场的一些政策的出台,土地成为了开发商最为关注的焦点之一。

而重庆土地市场在2003年之前的管理一直较为混乱,用作房地产开发的土地多以协议出让的方式进行,土地市场并没有朝一个健康的方向发展。

2003年下半年开始,重庆土地市场在政府的大力整顿下逐渐规范,主城区经营性土地交易都必须在土地交易市场以招拍挂的方式公开进行。

而重庆近两年的土地交易情况、各个区域的土地价格、未来的土地供应量、出台的土地政策和未来的土地供应趋势对房地产市场的影响等这一系列的问题都将是发展商所关注的重要问题。

针对这一系列的问题,本报告将通过对重庆土地交易中心近年出让的土地明细进行分析,以期对重庆土地市场的未来走势有一个明晰的方向。

数据说明:本报告数据来源于重庆土地交易中心,由于重庆土地交易中心的土地成交数据是从2003年8月开始记录,因此本报告中所使用的土地相关数据的起始时间为2003年8月,同时2005年11—12月的数据截至到报告发行时间尚未公示,所以2005年的土地相关数据为2005年1—10月份的数据。

另外,在所有土地数据中的土地价格为该地块的土地出让综合价金,即地块的实际成交价格,包括该地块的成本价、自行拆迁费用及还房费用等。

土地出让建筑面积为地块规划可建的最大建筑面积。

土地出让面积则为该出让地块的毛用地面积,包括净用地面积、公建、绿化等用地面积。

因此在文中的土地单价及楼面地价均由该地块的综合价金与毛用地面积得来。

一、重庆市土地资源概况1、重庆市土地利用现状重庆市土地总面积8.24万平方公里(折合12359.9万亩),其目前利用的现状可以从农用地、建设用地和未利用地三个方面来说明:(1)农用地616.34万公顷(折合9245.1万亩),占土地总面积的74.85%。

其中耕地255.64万公顷(折合3834.6万亩),园地16.26万公顷(折合243.97万亩),林地300.78万公顷(折合4511.7万亩),牧草地20.59万公顷(折合308.83万亩),水面23.07万公顷(折合346.7万亩),分别为土地总面积的31.05%、1.98%、36.53%、2.5%和2.97%。

(2)建设用地52.86万公顷(折合792.98万亩),占土地面积的6.42%。

其中城镇村及工矿用地43万公顷(折合644.94万亩),交通用地7.67万公顷(折合115.02万亩),水利设施用地2.2万公顷(折合33.02万亩),分别为土地总面积的5.22%、0.93%和0.27%。

(3)未利用地154.19万公顷(折合2312.89万亩),占土地总面积的18.73%(其中难利用地占76%)。

2、重庆市土地资源特点(1)人均土地数量少,耕地质量较差。

全市1996年总人口为3022.77万人,人均土地仅为0.273公顷(折合4.09亩),为全国人均0.78公顷(折合11.7亩)的1/3。

人均耕地0.084公顷(折合1.27亩),比全国人均0.106公顷(折合1.59亩)少0.02公顷(折合0.32亩);人均林地0.1公顷(折合1.49亩),比全国人均0.187公顷(折合2.8亩)少0.087公顷(折合1.31亩);人均草地0.007公顷(折合0.1亩),仅为全国人均草地0.22公顷(折合3.3亩)的1/33。

主城区周边地区人均土地、耕地、林地低于全市人均水平。

全市坡耕地占耕地总面积95.3%,15度以上的坡耕地占48.2%(25度以上坡耕地占16.1%)。

在全市耕地总量中,有水源保证和灌溉设施的为36%,比全国平均低4个百分点。

中低产田土达60%以上。

(2)耕地不断减少,用地矛盾突出。

从1991年至1996年的6年间,全市共减少耕地4.59万公顷(折合68.87万亩),平均每年减少0.77万公顷(折合11.5万亩),同期开垦的耕地0.88万公顷(折合13.22万亩),相抵后净减少3.71万公顷(折合55.65万亩),每年平均净减少0.62万公顷(折合9.3万亩)。

城镇周围和交通沿线的良田沃土减少较快。

在减少的耕地中,非农业建设占用 1.764万公顷(折合24.46万亩),农业建设占用0.089万公顷(折合1.34万亩),农业结构调整占用1.967万公顷(折合29.51万亩),灾毁耕地0.77万公顷(折合11.56万亩),分别占减少总数的38.27%、1.95%、42.84%和16.94%。

(3)三峡工程淹没和迁建占用耕地面积大。

库区淹没耕地22.98万亩,移民迁建用耕地7.32万亩,两项合计占用耕地30.3万亩。

(4)土地利用不平衡,粗放量大。

多年来,建设用地以外延拓展为主,用地规模迅速扩大,少数地区利用不充分,经济效益差;征而不用,闲置撂荒,重复建设,浪费土地现象时有发生。

部分农用地实际利用水平和产出率低。

林地和部分园地产出很少。

(5)水土流失面积大,土地退化损毁严重。

重庆属重危岩滑坡地区,山地灾害频繁,损毁面积大。

全市水土流失面积达4.9万平方公里,占土地面积的59.7%。

平均侵蚀模数达每平方公里4864.83吨。

近些年来,虽加强治理,但治理面积未超过流失面积的10%。

一些地区土地退化损毁相当严重。

(6)可开垦为耕地的后备资源匮乏,且分布相对集中。

全市未利用土地154.19万公顷(折合2312.89万亩),可开垦为耕地的3.29万公顷(折合49.36万亩),占未利用土地的2.1%。

在可开恳为耕地利用地中,有1.61万公顷(折合24.22万亩)集中分布在开发难度较大的黔江开发区。

二、土地相关政策分析1、经营性土地的出让严格以招标拍卖挂牌的方式进行2002年之前,我国土地市场的管理一度较为混乱,而用作房地产开发的土地多以协议出让的方式进行,其中自然会存在许多“暗箱”操作,这样对土地市场的健康发展十分不利。

2002年5月国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地,必须采取招标拍卖挂牌的方式出让,并且规范了招标拍卖挂牌出让的程序,为全面推行招标拍卖挂牌出让提供了制度保障。

2003年9月,第一个针对房地产业土地市场的整顿通知出台,即《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续发展的通知》,通知中也明确指出“切实加强对房地产开发土地供应的调控,严格控制土地供应总量,土地出让必须实行招标拍卖挂牌方式出让。

”一系列的土地政策表明政府决心大力整顿土地市场,而房地产业的土地供应严格以招标拍卖挂牌的方式出让。

但由于地方上的执行情况并没有达到预期的效果,2004年中央政府再次加压,3月31日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察,各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,对8月31日后仍以历史遗留问题为由,采用协议方式出让经营性土地使用权的,要从严查处。

这项政策在业界引起了轩然大波,从国务院15号文件下发到2004年8月31日计算,处理历史遗留问题的时限为3年4个月,如果从国土资源部11号令正式实施算起,时间为两年两个月,均超过了批准文件的两年有效期。

按照国务院15号文件的要求,全面推行经营性土地招标拍卖挂牌出让的时间应从2001年5月开始,2004年9月1日只是解决历史遗留问题的最后时间,而“8.31”也因此被称为“大限”。

重庆市政府态度坚决,一直以来严格贯彻中央的要求,坚持经营性土地以招拍挂的方式出让,也取得良好的效果。

自2003年8月29日土地交易中心挂牌成立以来,至2004年3月份近7个月时间内,共办理土地使用权交易71宗(其中招标1宗、拍卖8宗、挂牌62宗),面积581.7公顷。

成交价52.5亿元(其中土地出让金23.6亿元),经过招拍挂,土地出让金增值6.0亿元。

2004年8月19日,重庆市政府出台《重庆市经营性国有土地使用权交易办法》,要求主城区经营性土地交易都必须在市土地交易市场以招拍挂的方式公开进行。

房地产开发用地是经营性土地的主要组成部分,重庆市房地产业的土地交易将会更加公平、透明,严格以招标拍卖挂牌的方式进行。

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