山东省潍坊市昌乐房地产市场调查报告2011年12月第一章昌乐宏观环境分析本章通过对昌乐的概况、经济发展、居民生活及整体规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握昌乐房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。

第一节、昌乐概况【要点】✧从昌乐面积和人口数量来看，昌乐在潍坊属于一个规模不大的县城。

✧整体交通便利，布局及各区域划分明晰，历史文化悠久，房地产发展具备社会优势。

（一）地理位置及交通状况【地理位置得天独厚】昌乐县位于山东半岛中部，与海滨城市青岛相距150公里，北与渤海相距80公里。

行政隶属山东省潍坊市，东距潍坊城区25公里，西接临朐、青州，南与安丘隔汶河相望，北与寿光接壤，总面积达1100.6平方公里，东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里。

【蓝宝石之乡】1800万年前的一场火山爆发，不仅在昌乐形成了46座远古火山口，还给昌乐人民带了宝贵的财富——蓝宝石，其储藏面积近450平方公里，占县域总面积的1/3，是世界罕见的大型蓝宝石矿区之一，因此昌乐被称为中国的“蓝宝石之乡”，又被命名为“中国宝石城”。

【四通八达的交通】昌乐地理位置优越，交通十分便捷，胶济铁路，济青高速公路从北部通过，309国道横贯东西，省道大沂路贯穿南北。

07年潍坊城区的两条主干道东风西街和宝通西街将与昌乐县的利民街和新城街全面贯通，标志着昌乐驶上了发展的快车道，加速与潍坊城区的全面对接。

【食品产业】主要有潍坊乐港食品股份有限公司、潍坊永昌食品工业有限公司、潍坊齐鲁星牧乳品有限公司、潍坊德盛食品有限公司等企业。

【瓜菜产业】现有果蔬基地50万亩，年产12亿公斤。

【建材产业】目前拥有昌乐山水水泥有限公司、昌乐顺达水泥有限公司、乐化铝塑复合板等建材企业近100家。

水泥生产能力达50多万吨。

素有“建材之乡”之称。

【机械产业】目前拥有山东昌乐矿机集团、潍坊东达拖拉机有限公司、山东万众钢板弹簧有限公司等企业150余家。

其中，马宋镇被命名为“中国拖拉机基地镇”，年可组装拖拉机10万台。

【塑料产业】现有宝都塑料、乐富塑料、东方塑料、永发塑料等加工企业102家，年加工能力10万吨，出品创汇1500万美元。

【化工产业】主要有潍坊振兴焦化有限公司、山东乐化集团有限公司、山东永利化学有限公司、昌乐恒昌化工有限公司等。

（二）昌乐布局及人口状况【行政区划】昌乐隶属山东省潍坊市，辖4个镇、5个街道、1个省级经济开发区，60万人口，1101平方公里土地，境内有经国家工商总局批准的国内规模最大的国家级珠宝市场——“中国宝石城”。

【人口环境】（1）人口总量昌乐县总人口602975人，其中城镇人口127186人，市区人口约85000人。

（2）年龄结构与家庭结构总人口中年龄结构为3.26人/户，郊区为4.1人/户。

（3）人口发展近期2004年至2010年，规划人口20万；至2020年，规划人口28万；远景至2050年，规划人口40万。

第二节、昌乐经济发展状况1、GDP、固定资产（亿元）：2009年,完成地区生产总值128.5亿元,增长17%;实现财政总收入13.5亿元,其中地方财政收入6.83亿元,分别增长36.9%和24%;全社会固定资产投资完成91.5亿元,增长32.6%。

2、财政收入：204060801001201402006年2007年2008年昌乐县2006年—2009年财政收入图示3、支出：昌乐县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。

据抽样调查，2009年全市城区居民人均可支配收入8538元，人均消费性支出6639元，其中人均食品支出2347元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1712元，人均居住支出1946元，其他支出634元。

如下图所示：人￥1,946.00人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。

农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。

从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。

4、城市规模：2010年建设用地控制在24平方公里，规划人口20万，人均建设用地120平方米，2020年城市建设用地控制在33.9平方公里，规划人口28万，人均建设用地120平方米。

城市用地发展方向：原规划以向北、向东发展为主。

第三节、本章总结通过本章对昌乐的经济、居民收入、格局等方面的介绍，我们可以得出以下几点结论：一、昌乐得天独厚的地理位置，四通八达的交通环境，历史悠久的文化底蕴，赋予了昌乐无限的发展潜力。

二、昌乐经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一步提高，对房地产有着较高的价格承受能力。

三、昌乐非农业人口的增多，现如今房地产开发项目之多，房地产住宅市场已经逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。

四、昌乐地处鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上，地质构造比较复杂，地下矿产资源丰富，石灰石储量在100亿立方米以上，其中可供生产优质水泥的矿石达80多亿立方米，发展建材工业有着得天独厚的条件。

工业的快速发展将直接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城区建设和旧城区改造必将推动房地产市场发展。

五、昌乐的蓝宝石，储量丰富，世所罕见,经过近几年的发展，珠宝业已初具规模，从业人员5万人以上,可谓荟萃世界珠宝，云集天下客商，昌乐被誉为“宝石城”。

随着宝石产业的发展，进城务工、外来商客等的云集必定带动昌乐的房地产市场需求。

第二章昌乐发展趋势城市规划状况分析【昌乐规划总构思】昌乐城区城建面积现有20余万平方公里，随着经济和社会的发展，现有部分已不能满足需要，城市建设正按规划向北部新城区快速发展。

新城区作为老城区的自然延伸部分，实行了科学规划、合理布局、高标准配套，分为文化教育及行政办公区、工业区、经济开发区等。

目前，新区中的文化教育、工业、商业等片区已形成规模，各类单位已达300余家，基础设施配套已实现道路、供水、排水、亮化、绿化、通信等高标准建设，整个新区发展日新月异，充满活力。

目前，山东正在积极推动半岛城市群的建设规划，而昌乐正处于半岛城市群的中心地带，新区即得天时，又得地利，具备聚集人气的天然条件。

昌乐城市规划总构思：目前昌乐城市整体形成“四圈、三轴、两带”的区域发展格局。

其中：四圈：山东半岛城市群、潍坊中心城市圈、潍昌紧密都市区、昌乐主城区四个圈层；三轴：济南高速公路、胶济线、宝通街；两带：产业发展带、旅游休闲带；总结：通过上图我们可以很清晰的看出，济南大都市圈、山东半岛城市群的链接点就是潍坊，大都市圈和半岛城市群的发展都必将带动整个潍坊经济快速发展。

【昌乐产业空间发展构想】通过上图我们可以看出整个中心居住区向南、北、西三面调整扩散，使得中心居住区范围扩张，居住使用面积加大，新居住区扩建，老居住区改建，使得房地产行业快速升温。

现代制造业快速扩张，来自潍坊的产业转型，加大了昌乐就业率和整体经济收入。

同时，旅游度假区的规范，打开了昌乐对外开放的大门，使更多的人了解昌乐，认识昌乐。

【“三分建设七分管理” 昌乐城市建设入佳境】规划：巧绘蓝图一：错落有致的度假村落，五光十色的田园风光，各具特色的异域风情，这是昌乐县以“四区二轴一中心”为主要内容的寿阳山新区规划描绘的美好前景。

无规矩不成方圆，昌乐县牢固树立规划是资源的观念，以规划统领城市建设全局。

县领导把城市定位于潍坊中心城市紧密层、半小时经济生活圈，并专门出重金聘请同济大学专家编制了城市发展总体规划，以及老城区18.4平方公里的控制性详细规划、行政中心修建性详细规划和城区主要道路供排水、供电、热力、燃气、景观等专项规划，城区详细规划覆盖率达到了90%，初步形成了总体规划、详细规划和专业规划配套衔接的规划体系，使整个城市建设有据可依。

同时，严格规划管理，新上项目没有规划的、不符合总体规划要求的、不做详细规划的、选址不合理的不予批准。

建设：重点突破二：投资3.5亿元的温泉大酒店暨公寓项目总建筑面积16万平方米，标志着昌乐县“三路两街一区”之一的新昌路集中改造工程拉开了序幕。

以规划为蓝本，昌乐县城市建设突出“山”、“水”、“绿”自然特色。

今年以来，他们坚持收缩战线，重点突破，集中力量，打造亮点，不求最大，但求最好，按照“一建一个组团、一修一条路、一改一条街”的要求，重点抓好“三路两街一区”建设，即大沂路、方山路、新昌路的绿化、硬化、贯通和改造提升，新城街、宝通街的改造建设以及寿阳山新区的建设，并对新昌路两侧利民街至新城街段进行高标准改造。

抓好永康路、文化路南段、东村路、南关小学路等背街小巷的改造以及城中村改造试点，为广大市民创造良好的工作生活环境。

同时狠抓工程质量，寸土、寸石、寸水、寸草，都精雕细刻。

严格建设程序，所有规划区范围内的土地，全部实行规划、征用、储备、供应、监管“五统一”，对商业旅游、娱乐、商品住宅等所有经营性项目的用地，全部实行“招拍挂”，对所有政府投资项目全部实行招标投标。

总结：通过以上分析，不难看出昌乐地理位置优越、交通便捷、自身矿产资源丰富。

在潍坊市十届人大五次会议上提出的昌乐撤县建区，昌乐县将紧紧抓住建设潍坊新区这一新的定位，大力实施工业强县、服务业振兴、城市化带动、新农村建设，届时昌乐将建设成为宜居宜业、富足和谐的现代化新区。

第二节：房地产市场的发展趋势随着潍坊城市化进程的不断加快,潍坊城区面积不断扩大,城市西进势头强劲。

目前,市区西部发展初见成效,独特魅力已经悄然呈现。

从目前市区西部的发展来看,发展框架已经初步形成:南部,浮烟山建设区域已初具规模,潍坊医学院、山东科技职业学院等一批院校的落成,使浮烟山区域稳步崛起,欣欣向荣的文化气息正渐渐浓郁；西部,以鲁东物流中心和豪德贸易广场为龙头的现代物流发展格局已初步形成,凝聚了旺盛的人气商气财气,这里将成为全省乃至全国的物流中心；北部,大型体育中心项目即将开工上马,今后,国家、省、市的部分重要比赛项目将在这里举行,体育的魅力将使这一地带成为宜居之地,必将迅速带动周边房地产升值；东部,化肥厂的搬迁为整个潍城西部房地产开发建设扫平了障碍,以长松路为轴线,将大力发展房地产业、休闲娱乐业、金融证券业,中百集团将在这里建设我市规模最大的大型超市,巨力公园也将全面改造提升,这里将成为潍坊又一大型商住区,10年左右,居住人口预计将达到30万人。

另外,潍城区党政及相关部门办公机构已于08年4月全面西迁,必将进一步辐射和带动西部区域经济发展。

目前,昌乐县城区迅速东扩发展,已悄然逼近潍坊中心城市。

昌乐已进入一个良好的大发展时期，可以预计经过三至五年的发展，昌乐的经济总量将会得到明显的提高。

在刚刚闭幕的潍坊市十届人大五次会议上已经通过，昌乐县撤县建区。

这将意味着，昌乐县将溶入潍坊市区经济和统一规划发展的道路上。