交奖励，有效带访100元/组 ； ⑧ 截止2018年2月28日，清水房源仅剩余1套可售，精装
房源剩余7套可售；
区域市场项目三：龙光世纪中心
占地面积 建筑面积
容积率 总户数 楼栋数 车位数 高层楼层 公寓/写字楼主力面积 梯户比 物业费 首次开盘时间 交房时间
47.7亩 33.39万㎡
7.0 规划2885户； 总楼栋数：5栋;商业：4栋;写字楼：1栋; 地下车位数 1989个 写字楼共37层楼，商业24层-36层
✓ 这部分人是在成华区龙潭寺、理工大学附近居住时间比较长的一群人，可能是原住民，也可能是很早 就在周边购房的公司白领，他们有比较浓重的地域情节，对区域认可度较高，随着城市规划发展，认 可区域升值潜力。
置业驱动力：投资渠道稳妥+资金占用小+区域认可
目标客户研判：刚需自住客群
➢ 大学毕业工作时间不到两年的青年置业，渴望在成都中心城区安家落户，资金有限； ➢ 新都、龙泉、大丰等邻近郊县的纯刚需客户，在主城区工作，渴望回归主城，作为过渡性住房；
钢等众多品牌开发商入驻，未来片区将形成15-20万常住 人口的热门版块； 二期8号楼公寓产品作为准现房，交付在即； 依托三环路、成华大道，道路交通便利；
S
T
项目 分析
W
O
项目SWOT分析
Weaknesses劣势
随着住宅摇号政策开放，商业产权公寓类产品热度持续 下降，去化难度较高；
项目所在版块，在客群认知中属于传统居住版块，整体 商业氛围较差；
新增供应 销售套数 销售均价
17-12 17-12 930 0 0
18-1 18-1 0 21 11752
18-2 18-2 0 199 11291
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
龙光世纪中心2017年12月13日首批次开盘，推出3号楼办公产品共计930套，截止目前，已备案220套， 备案均价11331元/㎡；
0
0
0
0
0
0
0 442 0
0 342 192 0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
销售套数 0
18 25 11 11
9
2
15
5
8
4
2
3
16 29 33 47 97 30 52 23 107 26 43 306 171 86 74
销售均价 0 5886 5850 5796 5910 6000 5993 5873 5864 5846 5853 6100 6200 6415 6243 6452 6120 5972 6256 6543 6628 6265 7039 6808 6961 6736 6794 6372
中国铁建广场公寓产品销售周期：2015年10月-2018年2月，供货量1761套，备案1253套，备案均价 6558元/㎡；
备注：锐理数据库备案口径
区域市场项目二：中国铁建广场
以68.5㎡产品为例，成交价格约95万元，12年租 金回报约55.9万元，第一年租金50元/㎡/月，此 后每两年月租金递增5%，年回报率5%-6.38%；
本项目位于北湖版块，目前以300亩住宅大盘姿态支 撑整个版块发展，随着二期住宅的交付，项目周边居 住氛围将较前一阶段有所提升，但公共交通不便、商 业配套匮乏是突出问题。
区域市场项目一：上古天地
占地面积 建筑面积
容积率
总户数
楼栋数 车位数 高层楼层 公寓/写字楼主力面积 梯户比 物业费 首次开盘时间 交房时间
29-73㎡ 7梯36户 4元/㎡/月 2017年12月13日 2020年12月31日
龙光世纪中心于2017年12月13日推出3号楼，商业71户，办公930户，开盘当月销售均价约11500元/㎡， 目前销售均价约13000元/㎡，精装标准1200元/㎡；
区域市场项目三：龙光世纪中心成交情况
1000 800 600 400 200 0
区域市场项目二：中国铁建广场
占地面积 建筑面积
容积率
总户数
楼栋数 车位数 高层楼层 公寓/写字楼主力面积 梯户比 物业费 首次开盘时间 交房时间
48.5亩 23.5万㎡
5.0 商场总层数8层，地上层数5层，地下层数3层
办公共计1761套（其中192套自持）； 公寓/写字楼：4栋
地上车位数 81个；地下车位数 1288个； 办公：20-29层 32-105㎡ 6梯18户 4.5元/㎡/月 2015年10月17日 2017年12月20日
嘉寓国际青年社区基本情况：
① 清水（不带租约）：现房已交房，销售均价11900元/ ㎡；
② 精装(带租约)：交房时机2018年6月底，销售均价 13800元/㎡；
③ 销售楼层：4号楼：7F —24F ④ 梯户比：6梯18户 ⑤ 总高：24F ⑥ 层高：3.4m ⑦ 推荐成交佣金标准：佣金35000元+10000元经纪人成
北湖国际城二期8号楼 公寓销售策略
2018年2月28日
目
录
Contents
01
区域市场分析
02
项目本体情况
03
销售策略
1Part 区域市场分析
区域市场概述
三环路
中国铁建 广场
龙光世纪 中心
理工 商圈
成华大道
上古天地
龙潭 商圈
上古天地地处龙潭立交外侧800米，位于龙潭商业圈 核心位置，总占地约40亩，已于2017年中旬营业，距 本项目1.5KM，车行时间约5mins；
中国铁建广场于2015年10月17日开盘销售，已于2017年12月交付，办公产品共计1761套，其中1号楼整 体自持作为中国铁建办公楼；
2017年6月底，4号楼办公产品整体包销给“嘉寓国际青年社区”，包销前清水销售均价7200-8250元/㎡。
区域市场项目二：中国铁建广场成交情况
900
8000
二期8号楼 10层，1-4层为商业，5-10层为公寓
每层13套，共计78套 商业40年 41-57㎡
2.5元/㎡/月 2梯13户 否 商水商电
项目本体情况——客群分析
结合二期8号楼公寓产品及区域市场因素来看，低总价、不限购、低门槛是突出特征，但是仅靠区域客 户不足以支撑全部公寓销售。因此，
本案的客群需要内拓+外延 初级投资客户是核心客群，刚需自住客户是补充客群
800
7000
700
6000
600 5000
500 4000
400
3000 300
200
2000
100
1000
0
0
15-10 15-11 15-12 16-1 16-2 16-3 16-4 16-5 16-6 16-7 16-8 16-9 16-10 16-11 16-12 17-1 17-2 17-3 17-4 17-5 17-6 17-7 17-8 17-9 17-10 17-11 17-12 18-1 18-2
截止2018年2月28日，透明房产网数据显示，已售房源830余套，开盘至今去化率约为89.4%，项目蓄客 周期约5个月，销售周期2.5个月；
区域市场小结
项目
地理位置 所属商圈 轨道交通
上古天地
3环
龙潭
8号线二期 工程
中国铁建广 场
2.5环
龙光世纪中 心
2.5环
理工 理工
7号线 8号线一期
7号线 8号线一期
40亩 17.49万㎡
4.99 商场总计7层，地上4层，地下3层
办公共计1336套； 4栋：酒店：1栋；办公：3栋；
地下车位1100个 办公：21-28层
31-73㎡ 3梯21户 3元/㎡/月 2013年12月29日 2018年6月30日
上古天地于2013年12月29日开盘销售，部分商业已于2016年5月30日交付，已开始运营； 办公类物业目前可售套数约为81套，销售均价9500-10000元/㎡，均为清水房源，去化速度缓慢；
中国铁建广场位于中环路外侧，毗邻成华大道，位于 理工商圈，总占地约48亩，主题商业186mall已于 2017年底营业，距本项目6.5KM，车行时间约 12mins；
龙光世纪中心与中国铁建广场相邻，总占地约47.7亩， 规划户数约2885户，预计2020年底交房，首批次公 寓已于2017年12月13日开盘销售；
15-10 15-11 15-12 16-1 16-2 16-3 16-4 16-5 16-6 16-7 16-8 16/10 16/11 16/12 17/1 17/2 17/3 17/4 17/5 17/6 17/7 17/8 17/9 17/10 17/11 17/12 18/1 18/2
新增供应 784 0
销售均价 0 6954 7663 7078 6767 6689 6600 6600 6600 6600 6759 6619 0 6600 7119 0 5100 7000 7333 7148 7039 8840 8893 6108 9211 9192 9130 8235 7820 7847 7987
目标客户研判：初级投资客群
➢ 一至三期业主对于区域有着天然认同感，深刻挖掘业主投资需求； ➢ 龙潭商圈、理工商圈投资客户，低总价、低门槛、低风险的不动产投资，有较大市场吸引力；
客户特征：
✓ 这部分人随职位的晋升，收入也相继增加，但是投资手段单一、无较好的投资途径，但是信赖品牌开 发商 ，对于资金占用较小的不动产投资较为青睐。
客户特征：
✓ 这部分人大多工作时间较短，家庭积蓄较少，但由于工作原因需要居住在主城区，面对现在住宅的限 购政策及中心城区高涨的房价，望而却步，退而求其次寻求低总价、小面积的过渡性房源；