项目销售方案
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[凤凰城]项目销售方案
嘉兴六合地产营销策划有限公司
二零一一年十二月
一、代理项目基本概况
1、项目基本构成
精装酒店式公寓、步行街、卖场。

2、项目经济指标
酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。

3、主力面积
酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。

二、项目SWOT分析
1、优势(S)
城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。

依托崇福广场优势,聚集人气。

依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。

崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。

2、劣势(W)
与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。

商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。

3、机会(O)
崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。

政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。

4、威胁(T)
大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。

当前难以保障今后项目的稳定运行。

崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。

当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。

总结
综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。

我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。

三、销售策略
1.项目营销定位
凤凰城项目包括大卖场、步行街和SOHO公寓三大部分,项目将打造聚崇福商业中心。

产品定位:提高产品的综合竞争力,在产品设计、营销包装及商业管理上以高档形象入市。

商务酒店和精装酒店式公寓(1号楼);
购物餐饮商业综合体(1号楼/2号楼/3号楼);
品牌服饰步行街(5-8号楼);
高档小区配套商业(42/43号楼)。

商业业态定位:
商务酒店:国内知名品牌,现正与开元曼居、如家快捷、汉庭洽谈;
单身公寓:精装城市名仕馆;
1-3号楼商铺:餐饮休闲娱乐区;
1号楼综合体:购物中心(大卖场),经过将两层商业划分成格子铺的方式(单套12-15平方米),推向市场,现正与国美电器和世纪华联洽谈。

5-8号楼:高档品牌服饰精品一条街;
42/43号底商:高档社区配套商业(洗衣店、便利店、宠物店、餐饮等)
形象定位:崇福唯一的集广场、政府、酒店、居住、商业、
办公为一体的城市综合体。

2．营销策划基本原则
全面领先:以我为主,经营理念先进、产品精良、价格合理的产品,概念先行,从而取得区域领先的市场地位。

卖点不可一次推完:由于项目的销售采用开门蓄水的销售方式,销售周期相对蓄水能量,我们必须保持市场的新鲜度,保持销售工作的多次高潮,项目卖点需要进行有节奏、有层次的推广,根据项目的营销周期和工程进度以及招商进度进行合理规划,有目的的进行宣传推广,不能一次性把卖点推完。

形象先行,展示先行:以强势概念树立本案鲜明的市场形象,确立品牌经营和环境优势以及区域优势,唤起市场对本案的关注度。

提前展示主题概念策略能更好地为本案的推售与形象服务。

经过对项目的提前展示和广告推广,形成极大的市场震撼力,从而迅速被市场认可。

招商同行:招商同行,以全面提升商业品质,从高标准邀请品牌商家及商家入手,形成本案的鲜明形象和操作模式,经过良好的招商造势,带动销售的火热进行;经过前期的招商,同时也能给项目在推广过程中提供不间断的炒作话题。

全面覆盖:基于资金回笼等问题,要想快速的套现,因此,需要最大限度启动大众投资市场,因此,在媒介安排上,足够的密度和力度都是必不可少的。

同时,经过有效的促销措施挖掘并刺激潜在的大众客户,使她们的投资愿望尽早地爆发。