华润城立方万科VC 小镇鑫苑鑫城金科高铁新城SITE星湖花海万宇名都花园首开班芙春天水韵花都恒基水漾花城合景峰汇国际正源悦庭采莲路这是一片待开发的热土周边却是厮杀正酣的战场同时一路之隔的金科早已厉兵秣马2.如何提升规划价值？如何才能在即将到来的战争中杀出重围，我们做了以下思考：3.如何控制成本？1.如何提升产品价值？•赠送面积最大化，公摊最小化•18F 尽量多•全系1T2（类）•户型基本三开间朝南•点式高层最大化•景观价值最大化•合理分期•销售零死角•半地下地库•造型合理实用•产品方正我们的甲方不仅是建发集团，更是高铁新城的客户和市场，所以我们必须规划区域内最具价值的景观空间！赠送区域内最多的面积！！打造区域内最实用的造型！！！接下来，请看我们近两周内的思考…………………………….·目录CONTENT一、效果表现篇二、前期分析篇三、规划方案篇四、产品策略篇五、立面方案篇鸟瞰图售楼处透视图主入口透视图高层入口透视图高层透视图地理位置区位分析周边交通及景观资源分析周边楼盘分析周边配套分析现状分析背景总结出让条件分析周边住宅分析竞品楼盘分析设计理念设计策略规划条件分析地块分析方案一总图及分析方案二总图及分析规范解读户型设计地库经济性研究及总结地库设计立面造型设计立面成本控制1.效果表现篇RENDERINGDisplay沿街透视图沿街透视图高层住宅入口大堂透视图住宅入口双大堂透视图2.前期分析篇BackgroundAnalysis基地概况分析中国苏州市相城区高铁新城属苏州总体规划的重点发展区域，片区的发展备受关注。
基地位于苏州相城区高铁新城定位：高铁新城作为苏州市“一核四城”的战略平台，举全市之力建设的“苏州活力新门户”，也是推进相城后发崛起的重要引擎，苏州市总体规划确定的“重点发展区域”。
高铁新城1.相城区是江苏省苏州中心城市的重要板块，东依阳澄湖和昆山，西衔太湖，北接无锡和常熟，南临苏州古城区、工业园区和高新区；2.区内有苏州北站，并有地铁二号线连接苏州市主城区；与主城区约30分钟车程。
3.基地距苏州市政府约19.1KM ,距相城区政府约4.5KM ;苏州北站1.1KM姑苏区相城区吴江区吴中区虎丘区地铁2号线宝带桥南相城区人民政府4.5KM苏州市人民政府19.1KM苏州光福机场51.9KM苏州站13.8KMSITE地铁2号线高铁苏州北站吴中区太湖SITE规划道路现状道路相城区人民政府ACB苏州北站环秀湖（规划中）精英高尔夫B 苏州北站，距基地1.1KMA 桂花公园，距基地1.1KM基地周边总体规划苏州中国花卉植物园澄园规划道路现状道路SITE太阳路及在建中环澄阳路基地南侧河流基地离苏州北站1.1Km ，离南天成路360m 。
临近地铁二号线（苏州北站附近），基地离地铁站0.9KM 。
景观资源相对匮乏，与基地最近的桂花公园相距1.1KM 。
万科VC 小镇占地：13.8万平方米售价：11500元/㎡户型面积：68~93㎡华润城立方占地：4.4万平方米售价：10000~11000元/㎡户型面积：95~122㎡金科高铁新城占地：5.1万平方米售价：7788元/㎡户型面积：89~120㎡鑫苑鑫城占地：万平方米售价：——元/㎡户型面积：95~128㎡周边竞争楼盘较少，本案优势：地铁优势及竞争楼盘少，劣势：环境景观优势不太明显目前配套尚不成熟万宇名都花园占地：4万平方米售价：8200元/㎡户型面积：80~120㎡星湖华海占地：6.3万平方米售价：9200元/㎡户型面积：85~160㎡水韵花都占地：7.4万平方米售价：9800元/㎡户型面积：85~139㎡周边楼盘华润城立方万科VC 小镇鑫苑鑫城金科高铁新城SITE星湖花海万宇名都花园首开班芙春天水韵花都恒基水漾花城合景峰汇国际正源悦庭采莲路SITE苏州港口发展大厦（建设中）幼儿园英才学校澄阳幼儿园澄阳小学英才幼儿园圆融广场（建设中）美佳乐超市常楼农贸市场易捷便利店东环北延欧风商业街周边教育资源丰富，有英才学校、英才幼儿园、澄阳小学、澄阳幼儿园等学校，商业配套相对不足，仅有在建的圆融广场及部分小区的配套商业。
小学规划道路现状道路苏州港口发展大厦(建设中）幼儿园圆融广场地块四界（规划）：北侧住宅地块东侧住宅地块西侧商住地块南侧高架桥及公共绿地地块四界道路尺度：规划路：北侧青龙港路（主干道）、东侧支六路（次干道）;现状道路：西侧澄阳路（主干道）40M 、南侧蠡太路30M基地西侧与澄阳路之间是城市绿化带，此段有联系市中心的公交站点。
基地南侧现状北河泾河道及在建中环太阳路段高架桥。
东侧现状村庄与民房。
南天成路为基地北侧的现状主干道，有公交站联系市区与苏州北站。
注：图中相邻地块建筑为模拟规划，以实际情况为准住宅用地金科(竞争楼盘）商住用地商住用地项目定位：高铁新城菁英生活区优势：高铁新城版块为发展战略的重要组成部分距离地铁较近，出行方便，潜力巨大劣势：基地附近无成熟商业配套和社区，目前缺乏人气基地南侧环境一般机遇：周边品牌开发商较少，楼盘竞争压力较小挑战：最主要的竞争楼盘金科楼盘紧邻本项目，面临同期销售竞争周边竞盘分析万科VC 小镇：（2013.12.29）户型紧凑，赠送房间，半地下车库。
华润城立方金科高铁新城鑫苑鑫城华润城立方：（2014.6.21）华润城立方房型为全复式结构，约5.8m 层高，性价比高。
鑫苑鑫城：（2013.9）中央大花园，主力户型三开间朝南。
金科高铁新城：（规划中）距离本案最近，产品附加值高，强调景观均好性。
万科VC 小镇竞品楼盘项目位置：鑫苑鑫城项目与本案临近，位于相城南天成路南与相城大道北交汇处。
紧邻苏州北站，与圆融广场商业办公区相邻，地铁二号线穿过，周边配置南师大学区。
项目概况：总用地面积约51200㎡，总建筑面积约176821㎡，共1317户。
住宅已销售9栋，仅楼王在售，产品去化快。
产品类型：住宅：27F~33F 高层住宅面积段：89㎡~120㎡主力户型：三居(120㎡)二居(91㎡)二居(89㎡)售价：7788元/平方米起商业：单铺面积档: 80㎡~245㎡,一拖二主力面积：110㎡~120㎡售价：19000元/平方米均价规划：容积率：2.5车位配比：1:0.8空间序列：全高层，视线通透，中央楼王，两个花园景观层次：集中式中央景观大花园景观。
鑫苑鑫城SITE周边竞品楼盘分析——鑫苑·鑫城3.6m3.0m3.6m户型设计分析——楼王B1户型2室2厅1卫1厨89.00㎡赠送一半面积赠送全部面积户型特点：1、户型中规中矩，以凸窗和挑空平台作为赠送面积主要手段。
（实际挑空只送一半）2、户型级配不太合理，119.00㎡户型南向开间较少。
3.6m3.6m挑空赠送一半面积赠送飘窗赠送飘窗阳台赠送一半面积赠送飘窗赠送飘窗赠送飘窗阳台赠送一半面积挑空赠送一半面积两开间对标初衷：距离本案最近的在售楼盘，销售较好，与本案有共通的区位优势。
中央围合大花园，与本案的设计任务要求相契合。
分析结论：规划：区位资源最大化，内部形成超大中心景观花园。
产品：中间户型三开间朝南，边户两开间朝南。
赠送空中花园。
造型：形体简洁，但缺少变化。
案例启示：区位资源最大化小户三开间朝南中心景观大花园弘阳上湖项目位置：万科VC小镇位于本案西南侧约4.5KM处，相城区御窑路与安元路交汇处。
项目概况：总用地面积约138600㎡，总建筑面积约520000㎡共4710户，剩3栋小高层在售，高层开始预售。
产品类型：住宅：小高层（10栋）高层（17栋34F+1栋32F+1栋30F）面积段：68㎡~93㎡主力户型：四居(93㎡)三居(86㎡)二居(68㎡)售价：11500元/平方米商业：小区南部临街商住分离万科物业持有——儿童主题社区万科VC小镇规划：容积率：3.00（网上资料）车位配比：1：0.8空间序列：高低搭配，地面抬高2.5m，户户景观，日照充足景观层次：中央景观带，无集中式中央景观大花园。
户型设计分析——3室2厅1卫1厨86.00㎡4室2厅1卫1厨93.00㎡户型特点：1、户型布局紧凑，以阳台改造百变空间作为赠送面积主要手段。
2、所有户型均为精装修。
赠送一半面积赠送全部面积百变空间赠送一半面积赠送飘窗赠送飘窗阳台赠送一半面积进深过大，不利于通风百变空间赠送一半面积赠送飘窗阳台赠送一半面积赠送飘窗南北不通透百变空间赠送一半面积对标初衷：产品质量高，高低配楼盘，货值最大化儿童社区理念，主题新颖分析结论：规划：高层沿基地外围布局，景观视野最大化，搭配洋房产品，形成高低配组合。
产品：户型结构布局紧凑，以阳台改造为房间作为赠送面积为主要手段。
所有产品均为精装修，小区有入口大厅，抬高2.5m，既提升产品层次，又能节省地库造价。
造型：高层简洁方正，小高层洋房层次分明，造型简洁而不简单。
案例启示：户型结构布局紧凑地库抬高，节约成本产品精装修，开发商持有物业项目位置：华润城立方项目位于本案西南侧约6KM 处，相城春申湖西路以北、荷月西路以西，属活力岛商圈项目概况：项目占地面积44295平方米，建筑面积88591平方米，共846户，住宅基本售罄，产品去化快。
产品类型：洋房6+1F (2栋)，高层18+1F （9栋），无配套商业面积段：95㎡~122㎡功能型3至4房主力户型：三居（96㎡）三居（95㎡）四居（120㎡）售价：10000~11000元/平方米SITE保利观湖国际规划：容积率：2.00车位配比：1:0.8空间序列：中央景观带，视线通透。
景观层次：组团小景观，无集中式中央景观大花园。
华润城立方户型设计分析——A 户型3室2厅1卫96.00㎡。
（得房率79%，改造后可达100%）户型特点：1、户型中规中矩，以阳台、入户花园和挑空层作为赠送面积主要手段。
2、户型级配合理，96㎡户型景观阳台配置经济适用。
赠送一半面积赠送全部面积阳台赠送一半面积入户花园赠送一半面积挑空层赠送全部面积（改造后）进深过大，不利于通风复式结构动静分区，干扰小赠送全部面积（改造后）对标初衷：华润城立方的产品和建筑品质有很大的借鉴意义。
建筑以高层为主，品质突出，产品质量高，跃层设计对本案有较大的启发。
分析结论：规划：无集中式景观大花园，景观均好性较差产品：全部户型复式结构，一户两层，楼上楼下动静分区，采光通风佳，相互干扰较小造型：造型高低错落，富含古典韵味案例启示：一户两层动静分区赠送面积大，类似产品稀缺建筑立面品质高项目位置：金科高铁新城项目位于本案北侧，地块相邻，定位相近，澄阳路与南天成路交汇处，为主要竞争楼盘。
项目概况：占地面积60769平方米，建筑面积188932平方米，共1568户。
产品类型：住宅：18F~34F 板塔结合高层面积段：95—128㎡主力户型：128㎡、108㎡、95㎡均价：——元/㎡商业：一层裙房，共1400㎡。