赢在二审：房地产开发经营合同纠纷

最高院公报案例改判三则

文／原云鹏整理观策民商团队

一、公报案例一：四川省聚丰房地产开发有限责任公司诉达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案【案号：（2013）民一终字第18号】

（一）改判理由

1.合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

2.一方解除合同既不符合约定解除条件，又不符合法定解除条件的，不适用《合同法》第九十六条和《合同法解释二》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不发生解除合同的效力。

3.认定不动产权属，应以不动产登记簿的记载为依据，政府公告注销国有土地使用证的行为不能起到改变土地权属的效力。

（二）一审四川省高级人民法院认为

1.关于合同性质及合同效力应如何认定问题。电大财校与聚丰公司签订的《合作开发协议书》符合合资、合作开发房地产合同的法律特征，合法有效。

2.关于双方签订的《合作开发协议书》是否应当继续履行，是否能够继续履行的问题。电大财校以因政府拟对合作开发的土地重新进行拍卖，无法履行合作协议向聚丰公司发出《解除函》。聚丰公司在《解除函》到达之日起三个月内并未向人民法院确认能否解除合同，根据《合同法解释二》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第

九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，《解除函》到达聚丰公司时就已发生法律效力，《合作开发协议书》已经解除。况且达州市政府已公告注销了双方合同项下土地的《国有土地使用权证》，在法律上或事实上也不能继续履行合同。因此，合同已经解除，不能继续履行。

（三）二审最高级人民法院改判认为

1.涉案合同虽然冠以“合作开发协议书”之名，但合同中明确约定电大财校只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，《合作开发协议书》性质为土地使用权转让合同。一审法院关于合同性质的认定有误，本院予以纠正。合同并不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效。

2.电大财校所主张的政府拟对合作开发的土地重新拍卖、无法履行合作协议的解除合同的理由，并非合同约定的可以解除合同的条件，也不属于《合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形。《合同法》第九十六条和《合同法解释二》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案电大财校通知解除合同的情形。电大财校以《解除函》通知聚丰公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。一审判决根据《合同法》第九十六条和合同法解释二第二十四条的规定认定《合作开发协议书》已经解除，适用法律错误，本院予以纠正。

3.不动产权利人的确定，应当以不动产登记簿的记载为依据。达州市人民政府虽然公告注销了作为涉案土地不动产物权证明的国有土地使用证，但并未注销土地登记，且至二审诉讼期间，涉案土地的土地登记档案中载明的权利人仍然是达州市广播电视大学。这一事实说明，达州市人民政府注销国有土地使用证的行为，并未改变涉案土地的权属状况。且迄今也无证据证明涉案土地已经被依法征收、征用的事实。综上，涉案土地使用权的权属并未发生变化，电大财校仍然是涉案土地使用权的权利人，《合作开发协议书》的履行不存在法律上的障碍，能够继续履行。一审法院认定事实错误。

二、北京公达房地产有限责任公司诉北京市祥和三峡房地产开发公司房地产开发合同纠纷案【案号：（2009）民提字第76号】（一）改判理由

公司法定代表人对外进行民事活动的身份应以工商登记的公示内容为依据，不能以其公司内部工作人员职务变更为由，否认其对外代表行为的效力。一方就同一个项目先后与两家公司签订转让协议，属于违约行为，不能产生合同无效的法律后果。

（二）二审北京市高级人民法院认为

三峡公司在未正式取得革新里项目开发权的情况下，与公达公司签订转让协议，虽三峡公司的开发权经有关部门追认批准，但因三峡公司原法定代表人刘玉章在明知其已被停止职务后，仍以该公司法定代表人的身份与公达公司签订转让革新里项目协议，系无权代理行为，且其时正值华泰公司与三峡公司为解决履行合作协议产生的纠纷在法院诉讼期间，刘玉章既向一审法院隐瞒实情，又不征询合作方华泰公司的意见，侵害了他人利益，故该协议无效。

（三）再审最高级人民法院改判认为

1.刘玉章以法定代表人的身份与公达公司签订协议符合企业法人对外进行民事活动的形式要件，并且该协议也加盖了三峡公司的公章，因此，双方签订的项目转让协议应当依法成立并生效。刘玉章在签订协议时虽已被其上级单位决定停止职务，但该决定属三峡公司内部工作调整，刘玉章代表三峡公司对外进行民事活动的身份仍应以工商登记的公示内容为依据。不能以其公司内部工作人员职务变更为由，否认其对外代表行为的效力。

2.三峡公司与华泰公司签订项目转让协议后又与公达公司签订同样协议的行为属违约行为，并不能产生本案讼争协议无效的法律后果。原审法院依此认定公达公司与三峡公司签订的项目转让协议无效，缺乏法律依据，应予纠正。

三、海南海联工贸有限公司与海南天河旅业投资有限公司、三亚天阔置业有限公司等合作开发房地产合同纠纷案【案号：（2015）民提字第64号】

（一）改判理由

合作开发房地产关系中，当事人约定一方出地、一方出资并以成立房地产项目公司的方式进行合作开发，项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台，合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益。合作各方当事人在合作项目中的权利义务应当按照合作开发房地产协议约定的内容予以确定。

（二）案情简介

2007年4月23日，海联公司与天河公司签订《合作项目合同书》，约定：海联公司提供46．5亩建设用地及项目开发权，天河公司提供全部建设资金合作开发房地产项目，双方同意组成项目公司。但随后，双方并未按照《合作项目合同书》的约定成立项目公司，而是借用了