《资产评估》复习要点
一、单项选择题
1．从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（C）。
A．现实性B．咨询性C．公正性D．市场性?
2.（A）是资产评估业务的基础，决定了资产价值类型的选择，并在一定程度上制约着评估途径的选择。
A．评估目的B．评估方法C．评估规程D．评估对象
3.资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（B）。
A．时期价值B．时点价值C．阶段价值D．时区价值?
4．按存在的形态可以将资产分为（C）。
A．可确指资产和不可确指资产B．固定资产和流动资产
C．有形资产和无形资产D．单项资产和整体资产?
5．资产评估的主体是指（D）。
A．被评估资产占有人B．被评估资产
C．资产评估委托人D．从事资产评估的机构和人员?
6.对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（A ）。
A．更新重置成本B．复原重置成本C．完全重置成本D．实际重置成本?
7.成本法主要适用于评估（D）。
A．可连续计量预期收益的设备B．可正常变现的设备
C．可获得非正常变现价格的设备D．续用，但无法预测未来收益的设备? 8．计算重置成本时，不应计入的费用是（B）。
A．购建费用B．维修费用C．安装费用D．调试费用
9．用物价指数法估算的资产成本是资产的（B）。
A．更新重置成本B．复原重置成本
C．完全重置成本D．实际重置成本?
10.由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为（D）。
A．功能性贬值B．实体性贬值C．经济性贬值D．无形损耗贬值
二、多项选择题
1.资产评估的特点包括（ABCD）。
A市场性B公正性C专业性D咨询性
2.资产评估的假设包括（ABCD）。
A交易假设B公开市场假设C持续使用假设D清算假设
3.资产评估工作原则有（ABCD）原则。
A独立性B客观性C科学性D专业性
4.资产评估的作用有（ABC）。
A咨询B鉴证C管理D评价
5.资产评估的经济技术原则包括（ABCD）原则。
A预期收益原则B供求原则C贡献原则D替代原则
6.从资产评估假设的角度表述,资产评估主要价值类型包括（ABCD）。
A公开市场价值B继续使用价值C清算价值D现行市价
7.资产评估的方法主要有（ABC）。
A成本法B收益法C市场法D比较法
8.机器设备评估的原则有（ABCD）。
A替代原则B变化原则C供求原则D最佳使用原则
9.重置成本的估算方法有（ABCD）。
A重置核算法B物价指数法C功能价值法D统计分析法
10.土地的经济特性包括（ABCD）。
A用途的多样性B供给的稀缺性
C经济地理位置的可变性D可垄断性
三、简答题
1.如何选择资产评估的方法？
（1）成本法适合评估劳动创造的可复制资产、专用资产和单项资产；
（2）收益法适合评估资源性资产、无形资产和企业整体资产；
（3）市场法适合评估具有一定通用性，能够在公开市场上出售的资产。
2.机器设备评估成本法的适用范围。
（1）继续使用假设前提下不具备独立获利能力的单台机器设备或其他机器设备的评估。
（2）对继续使用前提下无法用收益现值法评估的机器设备
（3）对于一切以资产的重置、补偿为目的的资产业务均适用成本法，在清产核资中是最基本的方法
3.重置成本测算方法的选择应遵循哪些规律？
（1）对于目前仍在生产和销售的设备，采用核算法
（2）对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参照物，则可采用功能成本法（更新重置成本）
（3）若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用物价指数法（复原重置成本）。
4.收益法评估的基本程序有哪些？
（1）搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等
（2）分析测算被评估对象未来预期收益
（3）确定折现率或资本化率
（4）用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值
（5）分析确定评估结果
5.简述市场法评估的基本程序。
第一、寻找参照物；
（1）至少三个交易案例；
（2）尽可能选择近期成交的交易案例；
第二、在评估对象与参照物之间选择比较因素；
（1）资产的功能；
（2）资产的实体特征和质量；
（3）市场条件；
（4）交易条件；
第三、指标对比、量化差异；
第四、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；
第五、综合分析确定评估结果。
6.简述影响房地产价格的主要因素。
（1）一般因素，包括：行政、经济、社会、人口、心理、国际因素
（2）区域因素，包括：商业繁华度；道路通达度；交通便捷度；设施完善度；环境质量状况。
（3）个别因素，指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的
个别因素与影响建筑物的个别因素。
7.运用成本法基本前提有哪些？
（1）被评估资产处于继续使用状态
（2）应当具备可利用的历史成本资料
（3）被评估资产必须是可以再生的或可以复制的
（4）被评估资产具有贬值特性
8.市场法的优缺点有哪些？
（1）优点
原理简单，容易被理解和掌握；充分考虑市场变化因素；结果易被交易双方接受
（2）缺点
公开、活跃的市场难以找到；不适合专有性资产及大部分无形资产；差异较难量化。
9.机器设备有哪些特点？
（1）机器设备属于固定资产，具有固定资产单价高、使用时间长的特点。
以单个设备为评估对象。
（2）机器设备属于有形资产，但常常兼含无形资产的价值。
（3）机器设备属于动产，可移动、分布广，情况复杂。
防漏评、重评。
（4）机器设备的价值补偿和实物补偿不同时进行。
评估时，不能单依靠设备价值转移确定成新率，还应考虑设备的补偿和使用情况，通过技术检测手段来确定其损耗。
10.房地产评估的原则有哪些？
（1）合法原则
（2）不完全可替代原则
（3）最佳使用原则
（4）房地综合考虑原则
（5）区域及地段原则
11.简述房地产评估中的三地。
（1）生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。
（2）毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通路、通水、通电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
（3）熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地
12.简述影响房地产价格的主要因素。
（1）一般因素，包括：行政、经济、社会、人口、心理、国际因素
（2）区域因素，包括：商业繁华度；道路通达度；交通便捷度；设施完善度；环境质量状况。
（3）个别因素，指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
三、计算题
1.有一宗土地，出让年限为50年，资本化率为10%，预计未来六年的纯收益分别为20万元、22万元、20万元、25万元、20万元、20万元，第七年开始纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗地的收益价格。
2.评估对象为某企业2006年购进的一条生产线，账面原值为200万元，2009年进行评估。
经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，专业人员勘查估算后认为，该资产还能使用7年。
又知目前市场上已出现功能更先进的类似资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员4人，每人的月工资水平800元。
此外，由于市场竞争加剧，该生产线开工不足，由此造成的收益损失额每年为3万元，该企业适用税率为25%，假定折现率为10%。
根据上述材料，采用成本法对该资产进行评估。
【答案】
（1）重置成本：
（2）实体贬值率：
（3）实体贬值：
（4）功能性贬值：
（5）（5）经济性贬值：（6）评估价值：
3.对某企业一台通用机床进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的3个交易实例作为参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下表，试估测该机床的价值。
项目参照物A 参照物B 参照物C 被评估对象
交易价格
（元）
19000 16500 17800
因素修交易状
况
104 98 102 100 品牌因103 100 102 100
正素
99 101 98 100
功能因
素
110% 115% 118% 125%
价格指
数
成新率80% 60& 75% 70%
【答案】
(1)参照物A=19000×100/104×100/103×100/99×125%/110%×70%/80%
(2)参照物B=16500×100/98×100/100×100/101×125%/115%×70%/60%
(3)参照物C=17800×100/102×100/102×100/98×125%/118%×70%/75%
(4)机床评估值=(A+B+C)/3。