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成都市城南大源区域商业市场调研


区域 大源组团 站南组团
项目名称 复城国际 世豪广场 无国界 星宸国际 绿地之窗 蜀都中心2 ICON.大源中心
两江国际 中航交流中心 中航国际广场
销售方式 散卖 散卖 散卖
整层出售 —— ——
整卖+散卖
散卖 —— 散卖
客户类型 投资:70%,自用:30% 投资:80%,自用:20% 投资:80%,自用:20% 开发商关系客户,一、二层已整体出售,三层
小独栋:4.5万 一层:4-5万,二层:2.5万
500-1000万
3F
1-1.1万
2F
1.8-2万
1F
3.8-4万
层价格比值:1:0.5:0.3
站南: 首层3.8-4万/㎡
大源:首层3.5-3.9万/㎡
销售方式及客户特征:销售方式以散卖为主,客户类型以投资 客为主,目前市场表现出一部分以购买整层作为投资的大客户
重点监控项目分析
城上城
层数
总套数 体量(㎡)
销售面积 区间
层高
销售单价(元)
开盘前
一层:6m;二层:裙
商业定 13栋1F-3F,10-12
楼部分4.2m,塔楼部 1F均价4-6万元/㎡
价详情 栋1F-2F,一层; 66套 1.7万方 40-1200㎡分5.8m,13栋:一层: 2F均价3万元/㎡
10栋、11栋、12栋
180
1000
整栋:1.9万 一层:3.8-4万、二层:1.6-1.8万
三、四层:1万
两江国际
一层:50-200 二、三层:500-800
730
站南组 团
中航国际广场
一层:100-300 二层:300-1000
320
—— 5000
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
住宅底商一层:3.8-4万 二层:1.95万、三层:1.4万
小独栋:4.5万 一层:4-5万,二层:2.5万
二、三层:300-1000㎡, 控制总价,业态需求面积 相对较大
首层:50-200 ㎡, 控制总价,业态需 求面积相对较小
主题定位、业态规划特征:销售型商业均无前期的主题定位 与业态规划,自持商业均有前期引进大型主力店的业态规划, 主要目的为在前期带动销售型商业的销售
区域
项目名称 复城国际
世豪广场
0.8
4栋住宅、1栋写字楼、1栋酒店、3栋公 寓、3栋2层商业
960 3梯5户 住宅67-140㎡,写字楼100-400㎡ 住宅、写字楼、公寓、商业、酒 店、LOFT
毛坯 5.07 27.20%
住宅2.3元,写字楼14.5元+5元空调费
航天物业 2015.12
城上城
航天城上城由深圳航天地产发展打造,公司隶 属于国有特大型企业中国航天科工集团,并且是 成都首个引入BLOCK时尚商业街的实践者。 航天城上城围月牙湖而立,倾力打造30万㎡湖滨 公园综合体,涵盖5大业态,通过“三景,四街, 六广场”的 总体规划布局,创建一个独特而又现 代的小镇生活,湖岸华宅、湖景办公、购物中心、 BLOCK街区、观湖酒店完美共生,缔造一个前所 未有的世界级湖滨生活新都会。
规模&形态特征——销售型商业规模集中在1.5-3万㎡, 以窄进深2-3层裙楼及住宅底商为主,无内部交通动线
区域
项目名称 复城国际 世豪广场 无国界
商业形态
自持:购物中心 销售:3层裙楼商业
自持:购物中心+伊藤 销售:2层住宅底商
销售:3层裙楼商业
规模(㎡)
自持:5万 销售:2万
自持:20万 销售:1.5万
月均去化(㎡) 年均去化(㎡)
850
10000
价格
一层:3.4-3.8万 二层:1.6-1.8万 三至四层:0.8-1万
480
5700
一层:4.8万、二层:2.3-2.5万
200
2000
一层:4.3万、二层:2-2.2万 三层:1.3-1.5万
10000-20000
——
3.3万
整栋出售、均价2万
2栋整售:6000 1栋分割:100-300
整栋:1.9万 一层:3.8-4万、二层:1.6-1.8万
三、四层:1万
住宅底商一层:3.8-4万 二层:1.95万、三层:1.4万
小独栋:4.5万 一层:4-5万,二层:2.5万
• 世豪广场:底商与购物中心承接关系差,价格高,但由于购物中心的带动,也取得了较好的销售 表现;
• 中航国际广场:与购物中心承接较好的商业街,销售迅速,与购物中心承接较差的背街住宅底商, 销售相对较慢。
区域
项目名称 复城国际
开盘时间 2011.8
世豪广场
无国界
大源组 团
星宸国际 绿地之窗 蜀都中心2
ICON.大源中心
2011.7
2011.10 前期已整售
自持 未售 2011.12
两江国际
中航交流中心
站南组 团
中航国际广场 奥克斯广场
2012.8 还未明确开盘时间
2012.5 2011.7
主力面积(㎡)
站南组 中航交流中心


团 中航国际广场


带动销 售型商 业销售
自持商业提 前引进大型
主力店
去化特征:多数项目月均去化量在500-600㎡,个别项目月均 去化量达到800-1200㎡,整个大源组团和站南组团的商业去 化速度都相对缓慢
区域
项目名称 复城国际 世豪广场
无国界
规模(㎡)
自持:5万 销售:2万
一层:100-200 二至四层:300-1000
一层:100-200 二层:200-300 一层:100-200 二、三层:300-400
10000-20000
——
——
2栋整售:6000 1栋分割:100-220
一层:50-200 二、三层:500-800
——
一层:100-180 二层:300-1000 一层:100-200 二层:200-600
量价与面积分割之间的关系:区域内客户的总价承受力 最畅销段为500万以内,次畅销段为500-1000万
区域
项目名称 复城国际
大源组 团
世豪广场 无国界 星宸国际
ICON.大源中心
供应面积(㎡)
一层:100-300 二至四层:300-1000
一层:100-260 二层:200-300
一层:100-200 二、三层:300-400
总套数
115 178 82 31 14
6 1 2 1 430
销售套数 54
保利星座(6月前销售数据)
总面积(㎡) 套数 面积(㎡) 均价(元/㎡) 剩余套数 剩余面积(㎡) 去化率
4569.11
94
3748.15 38745.77 21
820.96 81.74%
区域内商业的销售都处于销售难的状态,航天城上城开盘价格调整幅度 较大,销售收益较好,成交率为84%
重点监控项目分析 保利星座
仅一层商业
住宅底商基本售罄 保利星座商铺主要分布住宅和LOFT底商
LOFT底商
重点监控项目分析
面积段
50以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 250-300 500以上 合计
6m;二层: 4.2m; 3F均价1.8万元/㎡
三层:4.5m
重点监控项目分析
顺推13栋(写字 楼)底层商业25套
开盘销售 情况
推出位 置
13栋 (写字 楼)
推出套 数
25套
业态限 制
无限制
上周成 交
21套
销售楼层
一层 二层
剩余 二层4套
成交均价
开盘前定价
一楼4.1万/㎡ 1F均价4-6万元/㎡ 二层2.1万/㎡ 2F均价3万元/㎡
已整体出售 —— ——
散购客户以投资为主,整购客户以自用为主
以投资客为主
—— 投资:70%自用:30%
• 销售方式:裙楼商业以散卖为主,小独栋商业(1200-3000 ㎡ )以整栋出售为主; • 客户类型:投资客户占比达到70-80%,市场已出现投资公司大面积购买整层商业
的情况。
量价与自持物业之间的关系:自持大型主力店的引入,能聚 集商业人气,是客户关注的首要因素,对可售商业的影响较 大,带动了可售商业的快速销售,提升了可售商业的价值
主题定位
业态规划

自持:已引进乐天超市、保利影

销售:无统一规划
购物中心:一站式 自持:伊藤、影院、真冰场、电
购物
玩城、电器、服饰等,销售:无
底商:无主题定位
业态规划
无国界

大源组 团
星宸国际

绿地之窗

蜀都中心2

ICON.大源中心


无 餐饮、精品店、会所等
无 餐饮、外资银行、会所
两江国际

自持:1-3层暂未确定、4-5层 餐饮,可售商业:无业态规划
500-1000万
整栋出售、均价2万
1.5-10亿
ICON.大源中 心
整栋:1.9万 一层:3.8-4万、二层:1.6-1.8万
三、四层:1万
500万-1.2亿
两江国际
住宅底商一层:3.8-4万 二层:1.95万、三层:1.4万
200-500万 500-1000万 1000-2000万
站南组 团
中航国际广场
200
2000
一层:4.3万、二层:2-2.2万 三层:1.3-1.5万
销售:3层裙楼商业
——
3.3万
整栋出售、均价2万
ICON.大源中心
销售:独栋商业
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