1.2.2南宁市城市规划发展
（1）城市定位及发展方向
（南宁市城市近期建设规划（2006-2010年））
城市定位
广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，泛珠三角经济圈西部区域性中心城市，中国东盟自由贸易区的区域性国际化城市。
城市近期发展方向
以邕江为轴线，两翼拓展，东建西扩，完善江北，提升江南，形成向东、西、南三个主要方向拓展的空间格局，重点实施城市向南发展的战略，重点启动建设五象新区。
（1）向东——完善凤岭片区、仙葫片区，加快建设龙岗片区；
（2）向西——加快相思湖新区建设步伐；
（3）向南——提升江南片区，重点启动建设五象新区。
（2）城市总体布局结构
1、总体布局形态：“一轴两带多中心”
南宁城市外围组团、发展轴线正在逐渐展开，为打破单中心圈层拓展结构提供了良好的发展基础，近期应加快对城市空间结构作出合理调整，突出“一轴两带多中心”的发展模式和趋势，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。
2、“一轴两带”的城市发展轴线
（1）“一轴”：沿江城市发展轴，整个城市沿邕江两岸展开，城市各级中心分布在邕江两侧，沿邕江形成城市最主要的一条东西向的发展轴线；
（2）“两带”：一是西部北部生态保护带，是南宁的上水地带，除紧邻城市的山前地带在生态保护的前提下可进行适度的开发外，应作为城市西部北部重要的生态屏障进行保护和培育；二是南部生态保护带，南部的大王滩水库及其周边低山丘陵地区，除局部作为旅游度假发展用地外，应作为城市南部的重要生态屏障。
3、沿江串珠式的“多中心”城市空间体系
（1）一主：中心片区的老中心和紧邻的邕江南岸中心共同构成联系邕江两岸发展轴的中心聚合枢纽。
（2）两副：南部五象副中心和西部相思湖副中心，副中心和其服务范围内的城市组团将成为疏解中心区吸引力的“反磁力”集团，以有效缓解中心组团的压力。
（3）多核：各片区内承担不同功能的各种中心，中心与所处组团将成为重要的城市功能增长核，通过适度综合建设能够降低对中心区的依赖。
同时还应严格保护和培育作为城市绿核、绿肺的青秀山和五象岭的生态环境。
（3）城市交通环境规划
城市道路系统改善计划（南宁市城市近期建设规划（2006-2010年））（1）核心区（一环内区域）道路交通系统改善要点：加大设施
建设力度，优化道路功能；制定相应的管理措施。
（2）各片区道路系统建设和改善要点：加快环路系统的建设，充分发挥各环路的作用；加快轴向干道（东西向、南北向）系统建设，使城市各组团通过干道系统和环路紧密联系；加强区域内部、区域内外部路网衔接结建设，使道路资源利用率最大化；加快中心城区对外通道的建设，解决好城市路网与对外公路的衔接问题；加强中心城区与外围组团（包括九曲湾、蒲庙、五合、那马、吴圩组团）的道路联系。
（4）城市住房建设规划
按照（南宁市住房建设规划（2006-2010））住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合南宁市城市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设应遵循以下方针：
将凤岭、五象、东沟岭、相思湖、北湖、那洪、沙井等地区作为新增住房建设重点发展的地区。
对于城市中高档商品住宅的建设，根据南宁市的实际情况，应加强宏观调控，科学制定住房建设结构和土地供应计划，重点考虑在蟠龙组团、凤岭组团、相思湖组团、龙岗组团、仙葫西组团等区域适度发展中高档商品住宅以满足市场和市民居住的需求。
1.3南宁房地产市场发展状况分析
1.3.1南宁市房地产市场消费力分析 （1）人均可支配收入与消费性支出
泛珠三角省会城市2006人均可支配收入
广西主要城市2006年人均可支配收入
2000
4000600080001000012000玉林
桂林
柳州
防城港
北海
钦州
南宁
贵港
河池
数据来源：南宁统计年鉴；广西统计年鉴；南宁经济信息网
2006年，南宁市人均可支配收入超过万元大关，较往年有较大幅度上升。
城镇居民收入快速增长，带来了消费水平的迅速上升，但是，从南宁市人均支出收入比我们可以看到，整体消费支出的比重较大，说明居民储蓄余额较少，在大件消费上将会产生一定的障碍。
（2）南宁市历年居民住房支出情况
分析：
自2004年以来，随着南宁市房价的上涨，人均居住面积的提高，南宁市居民的住房支出额逐年升高。
住房作为居民基本的生活支出
,
南宁市居民住房支出情况
0200400
600
800
2004
2005
2006
0.00%
2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%
住房支出住房支出比
其比重同样可反映居民生活水平高低。
居民生活水平越高，住房支出比将和恩格尔系数趋势一致——逐渐降低。
由上表可见，南宁市居民06年住房支出占消费支出的比重已有较大幅度下降，说明居民的生活水平已经有了较大幅度的提高。
（3）恩格尔系数与住房支出比重分析
恩格尔系数是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，恩格尔系数越低代表居民家庭收入和生活水平越高。
南宁市历年恩格尔系数
38.00%
38.50%39.00%39.50%40.00%40.50%41.00%41.50%2004
2005
2006
南宁市历年恩格尔系数与住房支出比重
0.00%
10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%20012002
2003
2004
2005
2006
数据来源：南宁市统计局
据国际通行标准，当恩格尔系数在40％时，有关各国的住房消
费在消费结构中所占的比重会达到15％-20％。
而目前南宁恩格尔系数已降到40％以下，但住房消费比重尚不足10％，比国际平均水平要低5-10个百分点，说明住房消费应该还有较大的空间。
（4）住房需求预测
规划期住房需求预测
根据南宁市房地产管理局提供的历年房地产办证资料统计分析，至2006年8月31日，南宁市中心城区住房总建筑面积为5409.63万平方米。
根据《南宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《南宁市城市近期建设规划（2006—2010）》的规划预测和要求，南宁市到2010年城镇居民人均住房使用面积达25平方米（折算为人均住宅建筑面积为33.25平方米）。
规划预测2010年需要新增住房总建筑面积为1847.87万平方米。
根据南宁市现状不同收入水平家庭结构比例以及分项分析预测，规划期内应建设经济适用住房363.0万平方米，建设廉租住房13.94万平方米，建设商品住房1470.93万平方米。
根据《国务院办公厅转发建设部等部门〈关于调整住房供应结构稳定住房价格意见〉的通知》（国办发〔2006〕37号）的要求，规划新增的1800万平方米的住宅建筑面积中，应该有约1260万平方米建筑面积的中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房和廉租住房)。
从南宁市住房建设年度计划表中可以看到，从2007年起，南宁市的住房建设规模将逐渐下降，但从供应的产品来看，大面积中低价位以及中小套型的普通住房的出现将缓解南宁市供求矛盾，阻止南宁市房价的过快增长。