项目的实施与经营
• 实施基本程序和要求
• 立项
立项即提出一项房地产开发项目（新建、改建、扩建 等），并研究确定其是否可行，故立项的标志为可行性
研究报告获得通过。
立项基本上分两个步骤：
• 项目建议书
可行性研究报告
建设与房地产法规分析讲解
城乡规划的法律规定 2008.1.1
• 城乡规划
• 包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇 规划分为总体规划和详细规划。
• 建设单位：某房地产开发 • 设计单位：某设计研究院
有限公司（本诉原告、反 （本诉被告、反诉原告）
诉被告）
• 设计院则以信函、传真、
• 房地产公司以双方的传真 会议纪要、施工现场记录
件证明设计院未按时交齐 单、现场照片来证明房地
图纸，但未阐明其要求退 产公司的本诉诉请不能成
还设计费的合同依据或法 立。设计院认为，即使退
值乙当班，丙、乙商谈后填写租赁表格，同时支付租赁 费3000元。 • 则该业务合同中法律关系的主体是( ）
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• 案例分析
• 甲乙双方签订工程承包合同 • 乙丙双方签订“内部承包协议” • 丙丁双方签订材料供应合同
甲方
乙方 丙方
丁方
建设与房系的产生 • • 法律关系的变更 • 法律关系的终止
• 2004年10月12日区国土资源局通知，甲方受让的土地系集体土地招标出让， 注销土地使用权证；
• 2005年3月3日国务院批准该地块的征收和转用手续。
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• 设计阶段 • 方案设计 • 扩初设计 • 施工图设计、施工图审查制度
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房地产公司与设计单位可能发生纠纷的典型案例
• 城市规划区
• 城市规划的编制
• 城市规划的修改
• 修改涉及城市总体规划强制性内容的，应先向原审批机关提出专题报告，经 同意后，方可编制修改方案。
• 修改控制性详规的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划 地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同 意后，方可编制修改方案。
• 工程建设法律关系主体：建设单位
施工单位 勘察设计单位 监理单位 建筑材料设备供应单位 工程招标代理机构 工程造价咨询机构
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• 建设主体设立程序：
• 工商登记
30日内
资质等级认定
注册资本
专业技术人员 技术装备
营业执照
资质等级证书
业务范围
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• 甲与乙合伙开设一个建筑设备租赁公司。 • 某工程一项目部成员丙来公司欲租赁钢模板等物品，正
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第一章 建设法规概述
• 建设法规与建筑法规
• 建设法规调整对象
• 纵向法律关系 横向法律关系
• 工程建设法律关系 构成
主体：参加法律关系当事人。 客体：法律关系共同指向对象。 内容：权利和义务。
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• 法律关系主体：国家机关
法人、社会组织 自然人
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• 规划许可 • 选址意见书 • 建设用地规划许可证 • 建设工程规划许可证
• 城市总体规划 城市分区规划 • 城市详细规划：控制性详细规划、修建性详细规划
• 房地产项目规划报批中的变更处理
• 城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理
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• 取得土地使用权 • 房地产开发用地的性质：城市规划区内、国有土地、国
有建设用地、地上权。 • 国有土地与集体土地 • 集体土地的征收与农用地转用审批手续 • 出让地块与划拨地块
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• 案例分析
• 2001年10月25日规划国土局拟定的“土地定向议标须知”中明确为农用地转用后 的国有土地；
• 2001年10月27日规划国土局发出“中标通知”，甲方成为中标者，中标价为每亩 人民币12.20万元；
原因
法律事实
事件
行为
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代理
• 在代理权限内 • 以被代理人的名义 • 代理行为的后果由被代理人承担
• 无权代理：代理人无代理权，超越代理权限范围， 代理权终止后继续行为
• 滥用代理权：以被代理人的名义同自己实施行为 代理双方当事人实施同一行为 代理人与第三人恶意串通损害被代理人 利益
• 在合同履行过程中,房地产公司是否提出了增加设计的 内容、增加设计面积、重大返工及增晒图纸等多项要求， 是否应支付相应费用？
• 房地产公司的变更要求是否增加了设计院的工作量？能 否相应顺延交图时间建及设与增房地加产法设规分计析讲费解 ？
• 案例二
甲方与乙设计院签订设计协议，设计分方案设计、初步设计和施 工图设计三阶段，各阶段设计文件必须满足设计规范、审批要求及 编制深度的要求。设计文件必须送甲方委托的审图公司审核，并在 合理时间内通过，工程设计费总额63万元，并全额闭口包干。
律依据，也未列举其经济 一步讲，由于设计院自身
损失的计算方法和根据。 的原因延误了交图时间，
也没有法律依据可以要求
设计院退还设计费和赔偿
损失。
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本案争议焦点 • 设计院是否已经交付了98％的设计图纸？退还设计费有
否依据？
• 设计院交付的图纸是否符合合同规定及现场施工要求？ 赔偿误工损失有否依据？
• 2001年10月28日国土资源局与甲方签订“国有土地使用权出让合同”，合同明确 出让的土地使用权为国有土地，土地用途为住宅用地，使用年限70年；
• 2003年12月10日甲方付清土地出让金后取得国有土地使用权证；
• 2004年7月19日，市人民政府提出废止土地使用权出让合同，依法吊销土地使 用证，收回土地使用权的处理意见；
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诉讼时效
普通诉讼时效
• 诉讼时效
短期诉讼时效
特殊诉讼时效
• 权利最长保护期限为知道或应当知道自己权利受侵害的20年内
• 诉讼时效中止 • 诉讼时效中断
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一个完整的项目管理的法定程序
立项
城市规划
勘察设计
施工
竣工验收
交付使用
权属登记
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甲方将乙设计完成的民防工程施工图提交民防办审查，明确民防 工程施工图设计基本符合人防设计规范要求；
工程竣工后，民防工程取得备案证书。但次日，民防办发出责令 改正通知书，要求甲公司补足少建防空地下室面积。甲方未提出行 政复议及行政诉讼。