房地产开发项目执行计划书项目执行计划书 公司 年月日 目录 概要 ...................................... 略 1. 整体策 .. 6 2.标.. 6 3.位.. 6 4.估.. 7 5.准........... 7 第一章 项目介绍.............. 6 预期目核心定风险预项目成败的评估标 (7)1.1 城市发展概况..................................... ................ 7 1.1.1 城市概貌............... 8 1.1.2 经济整体情况及主要指标... 9 1.1.3 基础设施建设.金融商贸等重点产业建10 1.1.4设.. 12 1.1.5 自然资源.城市总体规... 12 1.6划............. 12 1.1.1.7 城市住宅发展.项目所在区位发展概14 1.2况 (15)1.2.1 区域发展规划.15 1.2.2 辐射区的特征及发展历..... 18 1.2.5 地块基本情况...................................... (19)第二章市场分析....................................... 202.1 区域市场现状.................................................... 20 2.1.1 各档次产品供应状况.............................................. 20 2.1.2 各档次产品的集合特征............................................ 23 2.1.3 表现最好个案状况................................................. 23 2.1.4 未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型.. (26)2.1.5 分析: 本案在区域市场内的机会点和威胁点 (26)2.1.6 结论...................................... ...................... 27 2.2 项目竞................... 27 2.2.1 义........竞争对手定27 2.2.2 竞争对手研究28 2.2.2 本案竞争策略 (29)第 1 页共 61 页2.3 项目可能遇到的问题及风险管理..... 312.3.1 项目可能出现的问题分析............ 31 2.3.2 风险管理措施........... .............. 32 2.4 目标客户....... ................... 32 2.4.1 目标客户定位32 2.4.2 目标客户构成34 2.4.3 有效市场分析.............. 34 2.4.4 目标客户分析...................................... .............. 34 2.4.5 研究结论......................................划第三章产品策363.1 产品定位 (36)3.1.1位..... 36 3.1.2档次定位............. 36 3.1.3念.. 36 3.1.4文化风格定位......... 37 3.2项目规划 (37)3.2.1述............. 37 3.2.2 则......................................产品及产品定主题形象及发展理规划简规划原.......... 37 3.2.3 经济技术指标........... 38 3.3 分期开发....开发周........... 39 3.3.1期.....分期开发方.......... 39 3.3.2案.....公共设施、人防、景观分期开发顺序及 ...... 39 3.3.3规模... (39)开发期内，景气指数分3.3.4析......... 40 3.3.5 影响开发进度的主要风险因素.....................................建筑设. 40 3.4计......户型及面积选......... 40 3.4.1择......建筑风... 40 3.4.2格......建筑细........ 40 3.4.3部......结构设........ 40 3.4.4计.......................... 41 3.4.5 消防系................... 41 3.4.6 人防设计要求...................................... .............. 41 3.4.7 智能化系统..................................... ................. 41 3.5 景观设计..................................... . (42)第 2 页共 61 页3.5.1 环境景观设计理念...................................... ........... 42 3.5.2 平面组团环境设计...................................... ........... 42 3.5.3 立体空间环境设计...................................... ........... 42 3.5.4 景观节点描述...................................... .............. 42 3.6 配套建议..................................... ................... 42 3.7 健康住宅设计要求............ 42 3.8 需考虑的问.................................. 43 4.1.4分 ...................................... 入市时营销部推广阶段划 ........................... 43 4.1.5项目推广包 装 ...................................... ........................... 44 4.2 营销体系的建 (42)第四章 营销策划 ....................................... 434.1 市场推广策略 ..................................... ................ 43 4.1.1 销售目标 ...................................... .................. 43 4.1.2机 ...................................... .................. 43 4.1.3立 ..................................... .............. 44 4.2.1 销售体系的构成方案 ..................................... ......... 44 4.2.2 培训计划 ...................................... ................... 45 4.3 销售价格策 略 ..................................................... 45 4.3.1 定价原则及付款方式..................................... ................... 45 4.3.2 第一阶段 :导入期（内部认购）（年月—年月）. (45)4.3.3 第二阶段 : 开盘强销期（年月—年月） (45)4.3.4 第三阶段:二次强销期（年月—年月） (46)4.4 销售成本..................................... ................... 46 4.4.1 销售费用......................................46 4.4.2 销售成本控制措施........... 46 4.5 需考虑的问题..................................... (46)第五章工程施工管理..................................... . (47)5.1 当地市场施工状况调研............................................. 47 5.1.1 当地的工程建设政策、法规、条例.. (47)5.1.2 当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价 (47)5.1.3 当地自然条件下的工程施工管理要求 (48)5.1.4 当地的验收组织程序、验收内容 (48)5.1.5 当地档案管理程序、制度等......................................48第 3 页共 61 页5.1.6 当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况 : 485.1.7 当地建筑产品质量通病调查报49 5.2 项目施工组织..................................... ............... 49 5.2.1 施工组织形式...................................... ............... 49 5.2.2 工程分包...................................... .................. 49 5.2.3 工期安排................................................. 49 5.3 施工管理措施............ 50 5.3.1 工期及质量管理......... 50 5.3.2 材料设备采购管理........ 50 5.3.3 施工安全管理.................. 50 5.4 施工组织与销售..................................... .............. 50 5.4.1 施工组织与销售期间需要衔接的事项 (50)5.4.2 保证顺利销售的措施.............................................. 50 5.4.4 每季完工率对季度利润贡献的预测及影响因素.. (51)5.5 项目的交验与入..... 51 5.5.1 交楼时的质量目标........ 51 5.5.2 交验与入伙过程...第六章财务分析....................................... 52税务分6.1析....... 52 6.1.1 营业税金及附加..52 6.1.2 企业所得税.... 52 6.1.3 土地增值税.... 52 6.2 经济效益分析... 52 6.2.1 经济效益分析的假设条件..52 6.2.2 项目利润率、投资回报率及主要经济指标... (52)6.2.3 首期主要财务指标......................................利润分.... 53 6.2.6析....现金流量分........... 53 6.3析.................. 54 6.3.1 金流量表54以季度为单元和一期完工为阶段的现6.3.2 对资金风险评估结......... 54 6.4 资金组织计划............ 54 6.4.1 总体资金投入计划........ 54 6.4.2 资金回款计划............ 54 6.4.3 资金需求计划... (54)第 4 页共 61 页6.4.4 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间 (54)6.5 银行融资贷款.................................................... 55 6.5.1 向银行贷款的难点.....................................丿\\、............................................. 55 6.5.2 向银行贷款的四大要素...................................... 成...................................... . (55)第七章成本控投入产出经济分析结制 ..................................... .. 557.1 市场数据的收集，整理，分析. 55 7.1.1当地工程造价指标的获得.. 55 7.1.2 数据分析 ......................................................... 56 7.2 项目成本 ........................................................ 56 7.2.1 项目成本费用计划 ................................................. 56 7.2.2 项目成本分类总汇 ................................................. 56 7.2.3 项目成本分析 ..................................................... 57 7.3 投入产出分析 .................................................... 57 7.3.1 投入产出测.............. 57 7.3.2论 ............................................ 57 7.4 项目成本控制措 施 ..................................... (57)第八章物业经营管理..................................... . (58)8.1 当地物业管理情况.......................................... 58 8.2 物业管理服务的目标...... 58 8.3 物业管理服务的整体设想...58 8.3.1 物业管理服务的前期介入和筹建....58物业管理在项目实施中的定8.3.2位...... 58 8.3.3 提升管理服务重要措施....58 8.4 物业管理架构...测......................................58 第九章团队组织方案...................................... . (59)第十章其他...................................... (60)10.1 项目开发与各策略利益相关者的关系 (60)10.2 各开发要素的矛盾、逻辑关系和平衡 (60)10.3 项目变化记录...................................... (60)第十一章附件与范本...................................... . (60)第 5 页共 61 页概要1. 整体策略( 简述公司的策略方向、项目策略目标，并分析项目策略与公司的策略是否一致)2. 预期目标A. 开发规模 : 占地 100 亩，总建筑面积 13.4 万平方米。