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• 业务工作 • 人员异动
业务工作
在双方的多次讨论验证后，确定了8月份品牌强势出街，9、10月 份线上线下双线齐动，线上媒体配合线下圈层活动蓄客及至11月 20日项目盛大开盘的销售推广方案
时间 2011年7月20日 2011年8月3日 2011年8月4日 2011年8月5日
2011年8月5日至8月20日
周边有集市，生活购物较方便。
经济指标
项目整体容积率小于1.5，总建筑面积110万平方米，总 用地约为66万平方米
容积率情况
项目总容积率：1.5 A2 地 块 的 容 积 率 1.04 （ 项 目 目 前 开 发 地块） A3地块的容积率1.01。
A2、A3地块占地面积
占地面积 15万平方米 建筑面积 13万平方米
规划分析
整体规划充分利用地块资源优势，别墅与球场高度融合， 实现资源价值利用最大化，产品均好性强
地块在整体布局上，合理充分利 用地块的资源； 地块距离周边主要交通道路较远， 对于社区内部房源销售无影响； 一期楼王（红星表示处），地处 大片绿地中心，滨河而建，视野毫 无遮挡，独享上等资源； 一期南面别墅将会是未来该小区 销售的标杆楼座，均临河而建，门 前享有大片绿地，远处眺望便是清 澈的水景； 一期北侧紧邻白浪河，河水较污 浊，对北侧项目可能会造成不利影 响，但是通过污水治理，可使其有 提高周边楼座的价值。
地上建筑面积 733.17 432.98 440.12 392.71 392.71 325.04 320.35 262.97 256.79 347.88
地下建筑面积 488.58 232.49 287.55 205.26 205.26 118.99 104.17 107.18 100.28 144.09
产品类别 独栋
类独栋 联排 总计
型号 A B1 B2 C1 C2
LD1 LD2 LP1 LP2 LP5
户型特征 楼王 七房三厅八卫 南向1 五房四厅四卫 南向2 四房三厅四卫 东向1 六房三厅六卫 东向2 六房三厅六卫 南入 五房两厅五卫 北入 五房两厅五卫 联排端户 五房两厅四卫 联排中间户 五房两厅四卫 联排L形端户 五房三厅五卫
总建筑面积 1221.75 665.47 727.67 597.97 597.97 444.03 424.52 370.15 357.07 491.97
套数 1 4 2 1 1 11 8 3 12 3 46
一期共有独栋９套，类独栋１９套，联排１８套，总共４６套别墅； 户型以类独栋和联排为主，配以部分独栋，利于满足客户不同需求； 单体面积较大，需在定价策略中重点考虑总价因素。
2011年9月6日至9月30日 2011年9月9日至9月30日 2011年9月9日至9月30日 2011年9月9日至12月31日 2011年9月6日至12月31日 2012年1月16日 2012年1月18日 2012年1月20日
项目所在区域属于潍坊市重点生 态保护区，生态环境较好。
本案
生活配套
项目自身拥有高尔夫会所，周边集市可满足日常生活需 要，生活较方便，但缺乏高端商业配套
项目属于一级高尔夫地产（球 道景观别墅类），位于18洞高尔 夫球场中央；
项目整体被果岭及其他体育休 闲景观环绕；
高尔夫球场拥有5000平方米高 尔夫会所；
第一居所 满足
用途
商务会所 满足
未来养老 满足
程 贰 历 回顾
市场分析
第一阶段 前期工作期（2011.07.—2012.01
）
第二阶段 策略调整期（2012.02—03）
第三阶段 渠道拓展期（2012.04—06）
第四阶段 市场拓展期（2012.07—10）
1 2
3 4
第一阶段 前期工作期（2011.07.—2012.01
机场南路 水库路
潍胶路 潍莱高速
稀缺资源
项目紧邻潍坊的生命之源——白浪河水库，坐拥潍坊的 城市绿肺——1.5万亩白浪河生态湿地公园
白浪河水库流域达到353平 方公里，是潍坊的饮用水重点 保护区；
白浪河生态湿地公园占地 15000亩，分为休闲度假区、 湿地科普区、人文公园区三大 景区；
白浪河生态湿地公园林木均 为原生林，负氧离子含量是市 区的17.3倍。
意大利式特色的门窗
多处采用了卷、拱等式样，厚实的墙壁、 意大利式特殊的窗口、逐层挑出的门框 装饰和高大的塔楼，并大量使用砖石材 料，外表轮廓分明；
通过大量使用贵重的材料、精细的加工、 刻意的装饰，以显示其富有与高贵。
户型配比

项目一期以类独栋和联排为主，325㎡五房两厅五卫类 独栋产品和357㎡五房两厅四卫联排产品为主力产品
项目属性 三线城市近郊资源型高品质高尔夫别墅大盘项目
区位条件：潍坊城市湿地保护区，区域景观优势明显 交通条件：通达性良好，缺乏公共交通系统 稀缺资源：坐拥白浪河水库及生态湿地公园，符合健康、养生理念 生活配套：自身拥有高尔夫会所，周边集市满足生活购物 整体规划：充分利用高尔夫景观资源，产品均好性强 产品设计：产品建筑风格和外立面品质感较强 户型设计：主力户型为320㎡类独栋和260㎡联排产品
立面分析
逐层挑出的门框装饰
项目建筑风格表达到位，建筑材料质感较强，产品观感 较好，品质感得到保证
小区立面完美的遵循了意大利风情的建 筑风格，不仅是正宗的欧洲古典风格， 同时也是现代设计最具活力的地方；
在建筑外观上，通过天然材料，如石头、 木头和灰泥等来表现建筑的肌理，采用 的红色陶土屋瓦及灰泥墙面涂层，都是 非常具有意式乡村风格；
Never Before And Never Again
——佳兆业8号结案报告
目录
壹
佳兆业8号本体解读
贰
历程回顾
肆
结案综述
解 壹 本体 读
区位条件
项目位于潍坊主城区南部，地处潍坊重点生态保护区， 景观资源优势明显
项目地块位于潍坊白浪河水库和 湿地公园之间；
项目距机场直线距离约3公里，到 达市政府直线距离约15公里；
容积率
1.017
总套数
300套
A2 A3
交通状况
项目地块周边路网发达，路况良好，通达性较好，但缺 乏城市公共交通系统
地块东侧为机场南路； 地块西侧为水库路，是潍坊市连 接地块的主要干道； 地块北侧为正在修建的省道潍胶 路； 地块以东方向邻近潍莱高速路； 距离济青高速车程15分钟； 缺乏公共交通系统。