年份 2006 比重 2007 比重 2008 比重
中心城区 （万平方 米） 9.4 11% 9.1 7.40% 11.22 13.17%
园区 （万平 方米） 9.4 11% 29.6 24.50% 23.47 27.54%
吴中区 （万平方 米） 44.4 52% 57.2 43.20% 20.99 24.63%
别墅市场板块解析
一园、一山、七湖 相城区 春申湖 阳澄湖 青剑湖
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ园 区
新 区
古城区 木渎
金鸡湖板块
独墅 湖
太湖、光福、胥口
石湖 吴中区
一园：即古城区，传承苏州古典中式园林，构建最具苏州特色的别墅； 一山：依托木渎古镇文化、灵岩山、天平山等自然景观，构建各式别墅； 七湖：依托湖景资源开发建设的格式别墅。
从成交区域来看，吴中区成交量最高，占别墅市场总成交的50%以上，其次为园区，成交10.63 万平米，相城区在春申湖板块及行政中心区域招商依云水岸三期开盘的引领下，前五月共成交 9.51万平米； 从建筑类型来看，联排别墅性价比最优，是市场成交的主导，成交面积占74%； 从面积需求来看，300-350平米的需求量最高，其次为250-300平米别墅。
别墅市场板块解析
各板块价格比较 独 古城 区板 块 墅 湖 板 块 阳 青剑 湖板 块 澄 太湖板块、 石湖板块 湖 板 块 春申 湖 板块
木 渎 板 块
根据其自身占有的资源和市场接受度，各板块产品价格出现以上差别； 古城区板块以稀缺的园林景观资源和丰富的人文底蕴价格位居最高位； 独墅湖板块，随着独墅湖别墅地王的出现，该板块别墅价格快速上涨，超越木渎板块跃升 第二位； 木渎古镇以文化底蕴、山景资源为优势，别墅多为高端项目，价格位居第三； 环太湖板块别墅数量最多，类别也较为复杂，既拥有价格上千万的别墅，也拥有价格较低 的经济型别墅； 青剑湖板块别墅因多赠送较多的附加值，其单价较高，但该板块大部分别墅目前已售罄。
总套数
约400 921 293
在售均价 （元/㎡ ）
双拼：15000
在售户型面 积（㎡）
地上342
总价（万元）
513
优惠情况
10月开盘，预付5 万抵15万
小独栋350、大独 独栋：13000、 独栋400—600 无 栋600-850、联排 联排9000、叠 、联排331-338 加7000 220-250 联排：9000房展会推特价房 185-334 联排300-430 源 13000
大成置业桃坞巷营销推广报告
目录
别墅市场现状篇 竞品项目分析篇 本案营销策略篇 本案推广执行篇
别墅市场现状篇
别墅市场供求变化 别墅市场板块解析
别墅市场供求变化
2005-2009苏州别墅市场新增供应量（万平方米）
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2005 2006 2007 2008 2009年1-5月 28.74 45 85.47 85.2 125.7
2009年1-5月各区域别墅成交（万平方米）
2 0 0 9 年1 - 5 月份苏州别墅市场成交（万m 2 ） 50 40 30 20 10 0 45.75
40 30 20
31.19
7.95 独立别墅 联排别墅
8.11 叠加别墅
10.63 4.17 园区 古城区
10 0
6.31
9.51
高新区
吴中区
相城区
别墅市场供求变化
2009年1-5月成交情况
建筑类型 独立别墅 联排别墅 叠加别墅 合计 园区（万 m2） 0.59 9.85 0.19 10.63 古城区（万 m2） 1.34 2.78 0.05 4.17 高新区（万 吴中区（万 相城区（万 m2） m2） m2） 0.28 5.41 0.62 6.31 5 19.53 6.66 31.19 0.74 8.18 0.59 9.51 合计（万 m 2） 7.95 45.75 8.11 61.81
相城区 （万平方 米） 20.5 24% 22.6 18.20% 29.54 34.66%
新区（万 平方米） 1.7 2% 7.2 6.70% 0 0.00%
从别墅市场年度供应变化来看，别墅供应量受市场变化影响显著，07年市场火热的时期供应量 最高，为125.7万平米，08年受市场寒冷影响，供应量大幅下降至85.2万平米； 09年受市场回暖影响，别墅市场供应量开始增长，1-5月份累计供应量达到45万平方米，已达到 08年的58.2%； 从区域供应来看，吴中区是别墅供应的重点区域，尤其是 06、07年，08年供应量有所减少； 从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求 自06年以来，园区别墅产品供应量占市场比重不断上升，07、08年供应量均占到市场的四分之 一， 开发较晚的相城区别墅供应量自06年有所增长。中心城区的供应量变化较为稳定。
别墅市场供求变化
2007年苏州别墅市场整体呈现快速上升的趋势，从12月开始，受股市暴跌和国际金融危机影 响，成交不断小幅下降； 08年全年市场低迷，成交量约为50万平方米，同期供需比为1.7，呈供大于需的状态； 08年第四季度，在国家各种政策的刺激下，加之开发商的价格松动，推出较大程度的优惠措 施，自11月份市场逐渐脱离低谷进入上升趋势； 09年，在苏州政府一系列优惠政策及房交会开发商优惠的拉动下，成交量进一步上升，5月份 成交量达到30万平米。
面积段（平 累计成交面积（万 累计成交套 方米） 平方米） 数 180以下 0.94 105 180-200 0.76 15 200-250 8.95 131 250-300 15.91 243 300-350 18.61 340 350-400 7.72 139 400-450 2.86 41 450以上 6.04 80
别墅市场板块解析
吴中区越溪、石湖板块
现代园墅
水岸清华 现代园墅 招商小石城
别墅市场板块解析
吴中区越溪、石湖板块
楼盘名称
水岸清华 现代园墅 招商小石城
建筑面 积
30万平米 28万平米 7.2万
建筑风格
新中式 新亚洲 现代简约
容积率
0.7 0.76 0.73
建筑类型
联排、双拼、 独栋 联排、叠加、 独栋 联排、独栋