136㎡ 平层三房两厅两卫 4000元/㎡
目前购房无优惠
【案场销售人员不专业，服务不好】
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
香缇豪庭
项目地址：海口路7号 建筑类别：花园洋房、小高层、 高层 用地面积：46606.41㎡ 容积率为：2.07 建筑密度：26.5% 绿地率：30.8% 在售房源：112-117㎡三房 价格：3500元/㎡ 开盘时间：预计5月底
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
项目研读
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
区域研读
相关建议
项目分析
客群定位
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
区域研读
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
板块规划
➢功能定位:淮安城区未来发展 的中心区域 ➢规划范围:行政管辖面积132 平方公里，常住人口20万人 ➢规划理念:产业转移的集聚区、 综合开发的先导区、机制创新 的试验区
项目地址：开发区翔宇大道 东侧三亚路北侧
绿化率：38%
在售房源：仅余35栋西边一 套双拼别墅，面积250㎡左右， 总价228万左右，单价9100 元∕㎡左右，无任何优惠。
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
户型图
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
东湖怡景苑
项目总结
唯有找到核心差异化并充足表现才能吸引市场的关注， 价格问题留给现场或者销售道具去解决。
宏观经济背景
楼市火爆，供不应求 二套房新政打压
别墅物业销售依旧 火爆
市场竞争环境 价格走势 产品特征
高端物业销售火爆，别墅项目供 不应求，市场缺口相当大，周边
无实质性竞争项目
单价持续上涨,成交价格保持高位 （红豆美墅250㎡总价228万）
精神层面——他们是这样一群人:
➢多次置业，对房产具备成熟的判断力，对价格敏感度相对低，但对“贵得其所” 的含义理解透彻； ➢对物业的创新和流行趋势非常关注，强调自己的审美观和价值观；重视产品文 化内涵，对现代感建筑具有认知；对长辈的健康及生活更为关注；并更加重视对 子女的教育情况； ➢在他们眼中别墅不是用来炫耀和张扬的，而是一处与家人共度快乐时光、自然 与沉静的生活所在 …
冬天也许快来了，但相信，琥珀美墅的童话，才刚刚开始。
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
竞品分析
茂华·国际汇
高端住宅
项目地址：清河南昌路东和平路南侧
占地面积：30万平方米
总建筑面积：80万平方米
在售房源：7号楼207㎡四房三厅两卫
售价：5200-6300元/㎡ 总价：110-130万元/套
【售楼处包装、样板间布置、案场服务等情况很好，堪称 淮安之首】
中央别墅区
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
区域无可挑剔，未来必然的中心。 周边的项目也很给面子，都很高端，这样的 邻居不坏。
这些已经是成功的一半了。剩下的就看自己能做到多好——
打铁还需自身硬。
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
项目分析
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
207㎡四房三厅两卫
175㎡四房三厅两卫
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
淮安万达广场
项目地址 ：清河翔宇中路169号 总建筑面积： 70万平方米 在售房源：3号楼高层住宅， 137㎡三房两厅两卫 售价：5700-6000元/㎡ 总价：80万元/套左右
美的结合起来，形成一种 最朴实亦最和谐的生活方式
这栋别墅，本就不同于那些别墅
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
户型配比
户型
户型分析——户型配比
共计93套
面积
户数
总面积
户型配比
双拼—1
209.38㎡
16户
3350.08㎡
17.2%
双拼—2
209.38㎡
18户
3768.84㎡
19.3%
项目地址：开发区淮安市经济开 发区韩泰路西侧
销售情况：联排、叠加别墅全部 售罄，价格6000元/㎡左右
绿化率：30%
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
长岛一墅
纯别墅社区，独栋+双拼， 共200多户，开盘时间及 价格待定
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
竞品分析
城市核心区
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
地段分析
项目南临台州路，西临规划支路， 东临合肥路，毗邻未来市政府所 在地、新城中心板闸，是未来城 市中心的发展核心。
项目周边高端产品分布相对密集， 如红豆美墅、东湖怡景苑等，这 些项目虽然会对项目产生一定的 竞争，但是也有助于区域整体定 位的拔高，例如我们可以将之定 位为：中央别墅区。
翔宇壹号
周边项目
在售房源：130㎡三房两厅两卫 均价：4200元/㎡ 优惠：一次性付款98折，按揭99折 开盘时间：4月17日
127-130㎡三房两厅两卫
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
上海新城
项目地址：经济开发区厦门路28号
建筑类别：高层
在售房源：顶层220㎡跃层，三室两厅两卫，3800元/㎡
——智富阶层——
共同特征：
•对财富的拥有，靠的是智慧而非投机暴发的三高（高学历、高 收入、高职位）人群 •沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声 誉、尊贵奢华的生活方式 •责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种 程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
双拼—3 联排—1
165.70㎡ 175.50㎡
1户 27户
ห้องสมุดไป่ตู้
165.70㎡ 4738.50㎡
1.2% 29%
联排—2
173.38㎡
23户
3987.74㎡
24.7%
联排—3
146.40㎡
8户
1171.20㎡
8.6%
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
SWOT
优 势
1、开发区的区位优势 2、产品特色鲜明 3、双拼、联排定位高端 4、低密度、户数少
客户解读
精神层面——他们是这样一群人:
➢他们属于一个富有而知性的阶层，因其知识背景及未来不可限量 的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的暴发户区分开 来。 ➢他们的投资观更着眼于未来的发展趋势而不是当下，更看重区域 的发展潜力，对自己的喜好有清晰而明确的认识。
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
本案客群之物理指标
主力客群： ➢多次置业的三高客户为主流； ➢年龄：35—45岁，有车族； ➢职业：以企业高管、私企老板、政府公务员为主，或有部分教师、海归等； ➢消费动机：投资兼自住。
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
客群定位
本案产品总价约120万元左右，其客户身价在300万以 上，属于淮安的
机 会
别墅市场供不应求 整个淮安的别墅市场供应量相 对偏少，从目前的别墅项目销 售情况来看，去化非常快。
劣 势
1、开发商毫无品牌知名度 2、项目所在位置传播力较弱
威 胁
1、按照目前项目节点，长岛 一墅、英伦·玫瑰园等别墅项 目会在9月前开盘，分流客源 2、二套房新政给投资者带来 一定压力
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
高层均价5200-5500元/㎡。
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
竞品分析
英伦·玫瑰园
别墅
项目地址：淮海南路宁连路立交口南 150米
绿化率：30%
在售房源：220-280㎡联排别墅
价格：120-150万/套（5000元/㎡）
优惠：缴纳诚意金10万元，购房可优 惠3万元
双拼别墅已被全部预定
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
2010年1-4月，淮安楼市成交 均价无大波动，并有小幅上涨 趋势。
2010年2月受春节长假影响， 淮安楼市成交套数有所下跌，3 月份成交量增加。
以上数据4月份仅统计到4月16日晚
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
政策研读
当前全国房价飞涨引起中央政府高度重视，为遏制高房价，进入四月以 来各项新政不断出台。 新政策： 4月14日，国务院将二套房首付比率调高到50%。 4月17日，国务院发出通知，房价过高地区可暂停发放第三套住房贷款。 市场反应： 按照目前淮安高端项目价格计算，若每套房120万，首付50%，60万元， 贷款利率是基准利率的1.1倍，贷款20年，每个月的还款金额约4000元 左右。 由于首付比例和贷款利率 的提高，打击了贷款炒房人群，也在一定程度 上影响改善性需求的自主人群。
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
相关建议
江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方 案113PPTXX年
别墅营销的关键