政府政绩利益
产业链条
公司收入来源
GDP增长、企业纳税增 加、就业增加、园区生 态改善
区域产业规划
土地整理，基础\公共设 施、园区及厂房建设
招商引资
园区产业发展服务
（产业规划、城市规划、招 商引资、投资服务，园区绿 化、公共项目经营与维护）
房地产二级开发税费、区域 居住环境改善
房地产（商业及住宅） 二级开发
高
公司应结合自身既有优势及外部资源获取难度，有选择地自建组织核心能力。从公司现状及可行性来
看：①应重点建设招商营销能力；②产业研究及规划能力的建设，专业要求高、所需时间长，先期可更 多地借助于外部专家和机构；③经过近几年拓展基建投资业务，公司自身的投资建设能力得到了一定程
度的锻炼，但在规划设计、运营管理方面缺少积累。
系管理
• 产业园相关企 业招商
• 企业服务 • 城市运营
• 形成全套的产 业及区域发展 方案
• 规划文件的报 批实施
• 商业及住宅开 发项目营销策 划管理
• 公共设施运营 管理
• 物业管理
人才 配置
在有需要的子公司 少量配置熟悉当地 情况的研究人才
根据当地业务进 展及需要而定
先配置政府\企业 关系管理人员
园区土地、房产增值
关键业务流程节点
论证拿地
前期规划
一级开发 \ 园区 \ 地产
产业发展服务
X X
投
搜寻有投资价值的区 域 ， 进行 研究 、 论证
整合外部专家团队 ， 提出详细的区域产业 规划建议方案
土 地 整
工 程 建
资
理
设
确定选址 ，与地方政 府洽谈合作 ，政府确 定 委托开发框架
地方政府审核 ，地方 人大通过 ，形成具体 的区域产业规划方案
政府结算
业务模式落地所需核心能力
产业规划能力
投资建设能力
研究产业发展趋势、针
资本运作上，高效利用各
对区域特点，紧贴政策导向，
方资金，以较小的资本总量
运用产业价值链分析、资源
快速周转；设施建设上，为
匹配性分析、产业集群等研
政府提供园区规划、建设、
究方法，为区域量身定做产 核心 运营管理一体化服务
• 建筑设计、景观设计
• 政府关系、商业协会 \企业资源管理
• 园区形象定位、品牌、 公关，参加展会、举 办推介会，针对企业、 科研机构宣传园区
• 依托核心企业进行产 业链招商\商业地产 招商\地产营销策划
• 园区、公共项目经营 • 商业、住宅物业管理 • 园区企业、商户服务
配置少量高端人才，对 接高端专业研究机构， 提供决策支持并协助子 公司相关工作开展
地
方 政
我司成立开发平台公 司，平台公司 与政府 签订委托开发 协议
地方政府确定区域开 发起步区 ，确认分期 开发计划
府
基 础
公 用
厂 房/ 商
设
设
业/
施
施
住
建
建
宅
设
设
开 发
招
品牌推广运作
商
引
资
招商引资运作
入园企业
投资服务
运
营
生产生活服务
管
理
物业管理服务
公用项目维护
政府结算 部分自建、自营 出售或出租
承担所在区域 产业园区综合 开发业务拓展
产业新城部
财务资金部 人力资源部 行政公关部 工程合约部
XX部
XX园区项目 管理部（按需）
产业研究
规划设计
招商营销
运营管理
职
能
• 所在区域的产 • 拟开发区域的 • 政府\企业关
• 园区运营
定 位
业定位及产业 政策、城市发 展规划研究
概念规划、空 间规划、控制 性详规编制
机构及岗位设置—中建国际投资
XX投资
XX
产
发 展 部
业 新 城
财人行工法
务 资 金
力 资 源
政 公 关
程 管 理
律 事 务
IT 部
部部部部部
XX X X XX X
XX 公公
X 公
X 公
XX 公公
X 公
·····
司司 司 司 司司 司
部
1. 部门职责。明确部门职责；界 定XX部与产业新城部的业务拓 展范围、协同机制
配置适量的规划设计人 员，对接规划局、设计 院等机构，提供决策支 持并协助子公司工作
配置营销策划、品牌公 关、招商推介人才，统 筹政府及企业接洽，策 划、组织大型活动
视乎业务拓展情况而定， 配置少量核心人员，主 要工作外包给专业公司
可启动
视业务进展而定
可启动
视业务进展而定
机构及岗位设置—各子公司
XX子公司
现有的各子公司根据实际需要，成立产业新城 部（或暂在XX部内设置相关岗位，比如规划设 计、产业研究等），拓展相关业务
子公司具有一定的自主权，在一线发现产业机 会后，可求助于总部调配资源；尝试以手中现 有的产业园项目为契机，与政府扩大合作范围
机构及岗位设置—总部产业新城部
XX 产业新城部
职 能 定 位
人才 配置
产业研究
规划设计
招商营销
运营管理
• 区域经济、人口情况， 产业转移、升级趋势， 国家产业政策、产业 集群效应等方面研究， 为业务拓展提供指导 性意见
• 区域战略\产业规划、 项目选址、开发策划、 投资可行性研究
• 城市空间规划（概规、 总规、控规、市政、 详规、城市设计）
• 园区规划、商业\住 宅项目规划
业规划方案
竞争力
专业招商团队和多行业企业客户数据库 制定顺应产业发展趋势、适用于区域定位的 发展策略，通过招商引资和产业培育推动落实
招商营销能力
高
产业研究
企业品牌
招商营销
政府关系 资本运作
能
产品模式
力 的 规划设计
人力资源
重 运营管理
要
程
度
基础\公共\ 设施建设、 商业及住宅 开发
低
公司的能力现状
产业新城业务组织结构设想
2017年7月
产业新城业务盈利模式
顺应产业转移与升级、新型城镇化等发展趋势，采取“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展 模式。也即企业受政府委托，在产业、区域政策指导下，以土地为载体，以产业园开发、产业导入及聚集为切入 点，通过规划实施区域经济可持续发展方案，在城市近郊开发、经营宜居宜业的卫星城，在为政府创造就业、拉 动GDP、提高财政收入及城市化率的同时，获得开发、建设、运营带来的土地溢价及服务费等收益。
2. 现有业务。视具体情况将各子 公司产业园项目拆分管理
3. 产业新城部。做大资源整合平 台，为子公司提供智库、规划、 招商、营销等资源
财务资金部。开发类业 务所需的现金流管理、 资本运作、风险控制等 能力建设
人力资源部。业务所需 人才的岗位职责、薪酬 水平、薪酬结构、激励 机制、引进及培养资源
根据当地业务进 展及需要而定
• 业务拓展以现 有PPP模式为主
• 非产业园相关、 非系统化、低 风险、较单纯 的基建投资
• 园区工程建设 相关的征地拆 迁、报批报建 及交付维护等