物业资产管理（上）一、大纲要求考试目的：本章是测试应考人员对物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容，以及收益性物业租金确定和费用测算方法的掌握程度。
考试基本要求：掌握：物业管理中的费用测算与财务报告的内容。
熟悉：房地产资产管理的概念与所包括的内容，写字楼和零售商业物业分类方法与影响因素，确定写字楼和零售商业物业租金的方法。
了解：物业管理的内容。
要点说明:1．房地产资产管理物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合来确保建筑环境的正常运行。
物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。
设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。
设施管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。
商业企业越来越强烈地认识到，拥有一个管理有序、高效率的办公环境对企业的成功非常重要；新技术、环境意识和对健康的日益关注，也导致了对设施管理专业服务需求的日益增加。
资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。
2．物业管理的内容制定管理计划的内容包括：确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出包括管理费在内的物业管理预算、签订物业管理委托合同、物业管理记录和控制。
3．写字楼物业管理投资性物业中的写字楼是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。
写字搂选择租户时应考虑的因素包括：潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。
4．零售商业物业管理零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。
零售商业物业通常有市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店五种类型。
商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。
商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。
商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。
零售商业物业的租金以每一个独立出租单元的总出租面积（GRA ）为基础计算租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金。
基础租金又称最低租金，通常以每月每平方米为基础计算。
基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。
5．物业管理费用的测算与财务报告潜在毛租金收入：物业可以获取的最大租金收入，等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。
空置和收租损失：空置的面积不能产生租金收入或租出的面积没有收到租金所导致的收入损失。
有效毛收入：潜在毛租金收入扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。
经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。
跟踪经营费用的目的主要是为了制定成本支出预算，控制经营费用支出的数量。
净经营收入：有效毛收入扣除经营费用后的收入。
准备金：定期存人的用于支付未来费用的资金。
准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新），而日常的经营费用则在每月的经营收入中支出。
保证金基金：为保证租户在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约（按期缴纳租金、履行对物业保护的责任），而由租户缴纳的基金。
如果租户在租赁期间内完全履行了租约中所规定的责任，则该项保证金在租约到期时要如数退还租户。
否则就要扣除部分甚至全部保证金，用于支付物业损毁或由于拖欠租金给业主带来的损失。
人工费：物业管理的人工费包括工资、补贴、福利和国家或地方政府要求缴纳的社会保险费（如医疗、养老、失业保险）、统筹费、公积金（如住房公积金）等。
公共设施设备日常运行、维修及保养费：该项费用在物业经营费用中占较大比例，且分项较多。
主要包括：维修与保养费。
室内装修费；生活用水和污水排放；能源费；康乐设施费；杂项费用。
二、内容讲解10 ．1 房地产资产管理10 ．1 ．1 房地产资产管理从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。
虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。
物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系如图10—1 所示。
其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。
10 ．1 ．2 物业管理物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。
对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。
然而，对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。
此时的物业管理除进行物业的日常管理外，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。
物业管理关注的重点，是租用建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用本物业。
所以，物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前租户的需要并吸引未来的新租户为中心。
国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理（CPM ）。
10 ．1 ．3 设施管理设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。
设施管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。
商业企业越来越强烈地认识到，拥有一个管理有序、高效率的办公环境，对企业的成功非常重要；新技术、环境意识和对健康的日益关注，也导致了对设施管理专业服务需求的日益增加。
设施管理的传统服务主要集中在设施的运行管理与维护，但目前已扩展到为写字楼内的雇员提供一个安全、有效率的工作环境，为医院、高科技产业提供设施设备维护、空间环境维护服务等方面。
例如，设施管理人员要负责保持写字楼内良好的空气质量，为楼宇更新安全控制系统，为残疾人提供无障碍的通行设施，保证设施符合政府法规和环境、健康、安全标准等。
设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。
国际上，设施管理领域的专业资格，通常称为注册设施10 ．1 ．4 资产管理资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，因此资产管理公司通常聘请若干物业管理公司和设施管理公司为其提供服务。
资产管理经理领导物业经理和设施经理，监督考核他们的管理绩效，指导他们制定物业管理、设施管理的策略计划，以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。
资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
10 ．1 ．5 房地产组合投资管理房地产组合投资管理所涉及的范围就更广，包括确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购置物业或处置物业做出组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。
10 ．2 物业管理的内容根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理。
每一种类型的物业管理，又可以进一步划分为许多更专业化的领域。
例如，在收益性物业管理中，就可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及货仓物业管理、酒店物业管理等。
物业类型不同，物业管理的侧重点和工作程序也有差异。
对最为复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括以下几个方面：10 ．2 ．1 制定管理计划在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认可。
管理所提供的服务内容以及所采用的方法。
一般包括六个方面的内容：业管理记录和控制当委托合同签订后，物业管理人员必须及时收集整理有关数据，如一份月财务报告就应包括上月结余、本月收入（包括租金、保证金该计划应详细说明物业10 ．2．1．6 物以便编制有关报告。
例和其他收入等）、本月支出（包括人员工资、维护费、修理费、水及能源使用费、税费、保险费、抵押贷款还本付息、管理费、宣传广告费、资本回收等）和月末结余。
通过阅读月财务报告，业主和物业管理企业就会发现哪些费用超出了预算。
10 ．2 ．2 加强市场宣传以提升物业的租金为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。
这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。
一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。
所以一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。
通过对大量的承租人的调查表明，他们选择物业时所考虑的众多因素中，租金是否便宜只占第五或第六位。
物业管理人员选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介。
一般来说，对于中低档写字楼物业，选择报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊比较合适；对于大规模的收益性物业，还可选择电视、广播来进行宣传。