万科A2019年财务分析报告
整体情况和结论
公司2019年度营业总收入3678.94亿元，同比增长率
23.59%；经营活动产生的现金流金额456.87亿元，同比增长率35.9%；净利润388.72亿元，同比增长率15.10%；净资产收益率22.47%；资产负债率84.36%，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%。

公司2019年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2019年度拟合计派发现金股息人民币118亿元（含税），派息率30.38%，不送红股，不以公积金转增股本。

如以2019年末公司总股份数11,302,143,001股计算，每10股派送人民币10.45元（含税）现金股息，与去年一致。

比我预计的
1.15元/股低10%，主要原因：①股息支付率从34.15%降为30.38%，
②年度利润不及预期，预期400亿元，实际报表利润388.72亿元，低于预期约3%。

公司的考虑：面对疫情的不确定性环境，综合平衡决定分红总额保持不变。

股息率仍超过3.5%，还好，还好。

财报低于市场预期，肯定会因短期市场情绪因素的影响而下跌一波。

市场情绪我们无法预测，我们只要能确定公司后续年份利润是增长的，资产没有恶化，房地产调控政策不会进一步收紧，
我们就可以放心持有。

我们相信久经检验的真理：短期的调整提高长期收益，短期的增长降低长期收益。

拍个脑袋，回调低于26元我就从其他开支里挤挤来加仓。

只需要看整体状况和结论，不想更多了解企业的可以返回了。

公司理念
改革开放的历史机遇造就了万科，国家的繁荣和进步成就了万科。

放眼未来，只有敏锐洞察环境变化的趋势，不断拥抱变化、不断升级经营管理，万科才能在基业长青的道路上越走越远。

（我们每个成功的企业，每个成功的人，都应该感恩这个时代，感恩国家。

）
万科在行业中首先提出了房地产“白银时代”的概念。

今天，白银时代已进入深水区，它的特征逐渐清晰起来。

从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。

城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。

无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。

（在房地产行业，万科无疑是引领行业的，有提前感知市场环境变化的能力。

）
面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势，在战略上，万科追求与城乡和客户同步发展，从房地产开发商向“城乡建设与生活服务商”转型；在机制上，以混合所有制为体制基础，推进职业经理人制度向事业合伙人机制的再升级，打造同心同路、合伙奋斗的事业合伙人队伍。

（打造管理者与股东利益一致的管理层。

）
经营情况讨论与分析
报告期内，宏观经济形势错综复杂，房地产调控持续推进，行业竞争日趋激烈，外部经营环境呈现出高度的不确定性。

在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，坚持“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的工作主题。

2019年，重点城市销售面积总体保持增长，三四线城市销售面积有所下滑。

按建筑面积计算，2019年新增项目71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。

（万科聚焦于重点城市，三四线城市布局少，影响相对要小。

我在《为什么我会买万科A》的文章中也说了，这是地产不可回避的趋势）
2019年全国商品房销售面积17.16亿平米，同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年低1.5个百分点。

截至2019年底，新房可售库存去化周期约9.7个月。

全国房地产开发投资13.2万亿元，同比增长9.9%，房屋新开工面积22.7亿平方米，同比增长8.5%。

（量基本不变的情况下，
销售额增长6.5%，处于一个正常偏下的水平，基本可以认为这个增速靠经济增长推动）
本集团营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为3,526.5亿元，占比95.9%，来自物业服务的营业收入为127.0
亿元，占比3.5%。

（公司业务多元化难度大，物业和物流是公司多元化努力的方向）2019年本集团在全国商品房市场的份额约4%。

（市场占比仅4%，有大幅提升空间，提升空间主要来自大量小房企的倒闭和兼并让出的市场份额）
截至报告期末，在建项目总建筑面积约10,256.1万平方米，权益建筑面积约6,170.0万平方米；规划中项目总建筑面积约
5,394.3万平方米，权益建筑面积约3,360.2万平方米。

此外，
本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑
面积合计约492.9万平方米。

（权益建筑面积合计10023.1万平方米，可销售周期约2.4年，处于合理偏紧的库存水平。

）租赁住宅业务以青年长租公寓为主要产品线，2019年租赁
住宅业务新增开业5.6万间，累计开业11万间，已开业房间中81%位于核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。

另外涉及商业开发与运营、物流仓储服务、冰雪业务等。

（这部分业务量不大，但是是业务拓展的探索。

）
经营和财务状况分析
本集团实现净利润551.3亿元，同比增长11.9%；实现权益净利润388.7亿元，同比增长15.1%。

（少数股东权益162.6亿元，占比较高啊）结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。

（毛利下降较大，据说是因2016年房地产市场火热，拿地成本上升导致的，没有去具体核实拿地成本数据变化情况了）本集团实现投资收益49.8亿元，同比减少26.6%。

（同比减少18亿元，表面影响利润18亿元。

但查投资收益明细表发现，因权益法核算的长期股权投资收益2019年较2018年少24.9亿元，说白了就是股权投资跌了，实际不是利润）
利息支出合计139.6亿元，其中资本化的利息合计56.9亿元。

本集团持有货币资金1,661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和938.9亿元。

（公司运营资金安全性高）存货分析：本集团存货金额为8,970.2亿元，较2018年底增长19.6%。

其中，拟开发产品为2,076.1亿元，占比23.1%；在建开发产品6,222.2亿元，占比69.4%；已完工开发产品（现房）660.3亿元，占比7.4%。

项目存货跌价准备为29.9亿元。

（本年计提的存货跌价准备，影响本报告期税后净利润11.4亿元，影响归属于母公司股东的净利润7.8亿元。

）
其他情况
上市公司的高级管理人员（总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人等）专职在上市公司工作。

上市公司的财务人员不在本公司及本公司控制的企业中兼职。

（属于我喜欢的管理人员专职类型企业）
报告期内收购90家公司，合计收购对价人民币121.5亿元。

新增388家子公司，减少119家子公司。

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

报告期内本公司或本公司附属公司无其他购入、出售或赎回本公司或本公司附属公司的上市证券的情况。

（个人觉得股权激励作为加强管理手段之一运用起来，更有利于公司发展，需要改进）
截至2019年12月31日，本集团共有在册员工131,505人，较上年增长26.1%，平均年龄为31.2岁，平均司龄1.62年。

房地产开发系统共有员工19,372人，较上年增长52.9%，平均年龄31.24岁，平均司龄2.7年。

物业服务系统共有员工100,575人，较上年增加25.5%，平均年龄31.3岁，平均司龄1.4年。

其他系统共有员工11,558人，较上年增长0.4%，平均年龄32.2岁，平均司龄2.4年。

（平均司龄体现了人员的高流动性，个人认为高流动性不利于企业经营稳定，人员的增长快于业绩增长，意味着企业仍在扩张期）
截至2019年12月31日，本集团分摊至尚未履行(或部分未履行)履约义务的交易价格预计为人民币6,172.46亿元(2018年
12月31日：人民币5,208.29亿元)。

（就是签了6172,46亿元的卖房合同，房子还没交付，不能确认收入，但是是后续营业收入保障的来源）
本集团自2010年起引入了针对集团管理团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以集团当年实现的经济利润为基数，按固定比例10%确定经济利润奖金额度。

2019年度计提经济利润奖人民币19.997亿元，房地产系统人均奖金10万元左右。

（个人觉得这个政策有待改进，不是与增长挂钩，只要实现利润就有奖金提取，以实现利润为基数提取改为回购等值股票奖励，效果更好）
经过以上情况解读，公司整体是比较谨慎的，如果为了迎合市场，企业是很容易从跌价准备上、递延所得税上等方面进行调整实现400亿以上利润的，加之房地产行业不可避免的集中度的提升，未来发展还是可期的。