•专业的，也是实•我践们的用专业见证深圳写字楼时代
•专业化世联 • professional…
•1996—2005年
•26 & 70%
世联地产先后全程代理深圳市场26个写字楼项目，覆盖深圳所有主要商务 中心，见证深圳写字楼市场发展历程；2004～2005年世联在深圳写字楼的 代理量为市场总量的70％，写字楼销售面积达135.1万平米。
世联写字楼项目的观点写字 楼研究47
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•1. 关于客户
•不同行业关注点有什么不同？
1、客户普遍关注物业形象及档次； 2、出于对日后公司经营的考虑，普遍对大厦的网络、空 调 等设施具有自身行业的要求； 3、物流类和电子通讯类公司比较关注行业的聚集，金融 类和服务类公司则比较关注行业相关客户群的进驻情况； 4、现金支付能力强：物流类、投资类 5、关注付款方式：贸易类、金融类 6、关注舒适的办公环境：服务类 7、务实型企业：实业类
►一字型电梯昭示性面小，较难符合商务需求。
•6-15层 •商务公寓 •100-470m2
•客户目标 Objectives >
•写字楼的前期顾问服务
•4. 世联服务
世联对于写字楼项目的研究思路
•经济大势判断 •项目价值解析
•项目属性 •界定
•相同属性项目 •成功因素借鉴
•中心区研究
•写字楼研究
•项目定位 •发展战略
► 核心桶内未能集中设置洗 手间，故低区单位的洗手
间需占用办公空间。 •酒店式公寓
动静分区设置单位空间，符合居住 小户型的1房1庭需求；
净层高4.7米，做成结构复式，实用 率140%，实现小型商house的概念 ；
内廊酒店式走道，充分体现酒店式
•A座 •C座
案例三：金中环大厦
•商务公寓出入口
•1. 关于客户
•如何判断客户？
在前期定位阶段，我们判断客户来源主要是为了分析客户可能是 谁，他们的需求点和产品之间的联系。
•1. 关于客户
•从关注点到产品——经营效率
经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业 更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等） 更近）？
案例四： 星河世纪A栋
•16-39层 •写字楼 •100-470m2
•写字楼 •商务公寓 、
►写字楼与商务公寓相同平面布局和产权划分；
►小面积单位划分，扩大客户层面；
►空中花园，生态健康，增加卖点；
►立柱数量及最小8m的柱间距合理；
►写字楼部分洗手间位置集中，但数量过少，公寓未考虑设置公共洗手 间，不利于公寓使用功能的转化；
•可选指标：室内层高、豪华视频会议室、俱乐部、商务会所……
•1. 关于客户
•从关注点到产品——经营成本
•经营成本——产品是否有助于提升效率、节省企业运营的成本？
•必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、 高使用率、物业的可拼合性 •可选指标：网络地板、空中花园、生态办公等
•案例：诺德中心给南方基金的《董报》
•目前市场是怎样的，未来是否存在竞争？
•基于地块/客户/竞争的判断，我们应该采取什么发展战略？
•1. 关于客户
•写字楼 PK 住宅
•住宅的终极目的是为更舒适得居住，是 一种消费品；
•写字楼的终极目的是为提高企业或资金 的生产力，是一种生产工具。
•1. 关于客户
•写字楼客户普遍关注什么 ？
生产工具——提高生产力
•2. 关于产品
•必备指标解读
➢立面：高品质的玻璃幕墙（高折射率、可呼吸式、中空镀膜隔音、大尺寸块面玻璃、减少 隐框、凸现竖向主线条、灯光工程） ➢大堂：极强的空间感（至少挑高两层，不低于8-10米）、选用高档材料，同时减少材料品 种，设计要求简约、大气，可以根据色彩选用暖色调照明，利用吊顶装饰营造空间层次感 ，从细微处体现大堂整体气势；未来趋势：生态型、亲和型 ➢电梯间：正常开间不小于3-3.2米 ➢电梯：知名品牌；设计等候时间小于30秒；大尺度轿厢；100米以上写字楼建议分区（低 区速度2.5m/s，中区速度：3.5-4.5m/s，高区速度：6m/s）高速电梯建议进口原装 ➢公共走道：正常开间1.8-2米，明确的导视系统，细节与品质感 ➢洗手间：尽量预留在核心筒内；设备品牌；数量完备；装修色调尽量与公共部分协调
大堂高18m，但进深过小，商务使用过于局促，缺乏大气感。
案例二：世界金融中心
•写字楼
► 1700m2标准层面积，设 计方正；
► 尽管部分柱未靠墙设计， 但由于柱位合理，立柱荷
载由走道剪力墙分担，柱
体积小，故不影响柱位周
边办公空间使用；
► 走道隔墙设置为剪力墙，
•B座
•N
不便于大单位对走道空间
的利用；
•客户目标房策网Obwjwewc.ftaivnegcse.ne>t 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
•世联对于写字楼项目的观点
•前言
写字楼项目定位思考点
•地块具有什么样的属性，从现有状况和未来规划判断，可能
•思 卖给谁？ 考 •客户关注什么，对现有产品最不满的是什么？
•解决的关键问 题 • 启动模式
• 启动策略
• 价值展示
• 启动区物业发展建议
•其价值在 于
•按照开发时序确定启动模式， 指导单体建筑设计，使之符合 项目定位及发展战略
•项目营销战略与策略•4. 世联服务工源自阶段写字楼项目营销战略与策略
•工作内容要 点 • 消费者价值取向研究 • 项目卖点整合 • 案例借鉴 • 营销总战略 • 启动区营销策略
•其价值在 于
•从市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契 合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性
•4. 世联服务
•启 动 区 定 位 与 物 业 发 展 建 议
写字楼项目启动区定位与物业发展建议
•工作内容要 点 • 项目定位与发展战略回顾 • 启动区位置、规模 • 启动区产品定位 • 客户定位 • 价格定位
二、十四年经验，积累丰厚
➢ 世联伴随中国房地产成长十四年 ➢ 积累实践案例逾1400例
三、理解客户，把握需求
➢ 理解客户决策过程 ➢ 把握客户潜在需求
四、流程控制，质量保障
➢ 三级三次评审
五、世联平台、知识储备
➢ 多年知识积累，覆盖房地产开发全过程
•客户目标 Objectives >
•世联操作的写字楼案例
•解决的关键问 题 • 营销价值点整合 • 营销模式 • 卖场规划 • 推广策略 • 企业品牌的社会营销
•其价值在 于
•树立项目形象 •指导销售招商 •建立项目知名度 •指导广告策略 •实现项目价值
•世联的优势
一、全国视野，宏观立意
➢ 世联在深圳、北京、上海、广州、东莞等城市有分公司 ➢ 服务遍布全国60余个城市
外墙以玻璃幕墙连合金钢覆盖，外立面俊朗挺拔，是深圳市目 前设计风格同质性最小，昭示性最强的写字楼物业之一；
引入智能商务概念，配备全国首栋采用UACS（地下送风空调 系统）电梯、空调、智能化系统全部采用原装进口设备；
引入五星级酒店设施及物管、装修，细处体现豪华酒店公寓， 支撑高端公寓产品形象，融合甲级写字楼；
工作阶段
写字楼项目的整体定位与发展战略
•工作内容要 点 • 客户限制条件及目标梳理 • 基础资料研究及案例借鉴 • 项目定位 • 项目发展战略及分期策略 • 经济测算 • 规划设计任务书
•解决的关键问 题 • 项目定位 • 开发时序与节奏 • 价值展示 • 配套开发策略 • 规划指标分配 • 资金运用
•1. 关于客户
•2. 关于产品
了解客户心中的“甲级”，设计产品细 节
•根据设计规范，结合客户需求，世联总结的甲级写字楼标准：
客户心中的甲级写字楼标准已经高出建筑设计的既定标准 甲级写字楼标准的进一步细分，明确了客户对物业品质需求的提升 应客户需求把握物业品质，成为后期销售的有利武器。
•2. 关于产品
深圳业界销售奇迹
宝安广场
共有18000 m2写字楼。 在发展商一年多销售无 果的前提下，在宝安广 场的销售中曾创出一个 月售出90%的奇迹！成 为97年底、98年初深圳 销售最成功的楼盘。
My office 掀起创业潮
国际文化大厦
写字楼可售面积420002，打出 至今业界津津乐道的“My office”推广语，最高一天 成交2400m2。国际文化大厦的 热销率先刮起深圳市小户型 写字楼销售的旋风。
首创8米超高围墙，一夜倾城
——区位和配套资源。
•诺德中心
•一个有意思的案例——深圳 诺德VS国商
•国际商会中 心
•1. 关于客户
•1. 关于客户
•从关注点到产品——形象
•形象（面子）——产品是否比公司原来的或其他的写字楼更 •适合公司的形象要求？
•必备指标：广场——立面——大堂（含物业管理公司）——电梯
•
间——电梯品牌——公共走道——洗手间
向景观资源最大化； ► 柱未靠墙,外挑梁面积利用低
•商务公寓
► 板式商务公寓，产品类型独特； ► 面积大小适中，符合中心区中小
企业需求 ► 立柱靠墙，增加单位利用率
案例二：世界金融中心