工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
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预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
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土地一级开发主要工作流程示意
编制一级开发实施方案
根据一级开发实施方案 编制招标方案
（一）寻找合适的宗地。 （二）与土地原所有权人（或使用权人）达成合作意向。 （三）为土地一级开发进行经济、技术准备。
1、控制性详细规划 2、土地一级开发实施方案
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第一部分 前一级开发
三、特点：周期长、风险大
辛庄项目前一级开发长达三年： 2006年5月获得地块信息 2006年10月签订合作协议 2009年5月取得一级开发授权
控制性详细规划 取得一级开发权
规划意见书
钉桩
建设项目用地预审
授权或招标
立项核准
环评\交评\园林\文保意见
建设用地规划许可证 拆迁许可证
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征地拆迁
市政基础设施规划、建设
验收，成本审定，入市交易
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人防工作流程示意
设计方案审查（规复函） 人防咨询意见书 人防规划意见书 人防初步设计审查
规划意见书 交通影响评价 市发改委立项批复
地质灾害评估 建设项目用地预审
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第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节 3、集体土地征收（农用地转用）
钉桩成果
土地确权
图斑核实
征地补偿协议 （村民代表大会表决）
林地征占用
耕地占补
勘界技术报告
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一书四方案
征地批复
征地结案
建设用地批准书
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
专家会审查
联席会审批
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市国土资源局核发一级开发授权批复
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第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节 2、一级开发立项批复
场地影响评价
环境影响评价
项目项目建议书（代可研） 或
项目申请报告
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北京市：《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规 定》（京政办发[2002]33号），但三种情况仍可协议出让：
1、绿化隔离带项目；
2、小城镇建设项目；
3、危旧房改造项目。
“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）
三、开发模式和流程
（一）基本流程
取得一级开发授权
土地开发整理：征地、拆迁、市政基础设施建设
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经营性用地完成入市交易
以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标 流程图
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第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
有些项目甚至面临不得不退出一级开发的窘境
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第二部分 土地一级开发
一、概念
对宗地进行开发和整理，使经营性用地达 到国有土地使用权出让条件，即“生地”变“熟 地”
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第二部分 土地一级开发
二、历史背景与政策演变
1、经营性用地出让方式变革：协议出让→公开市场交易。
国土部：2002年7月1日起施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定》（国土资源部令第11号）
人防易地建设 或无人防工程单体建筑
建设工程规划许可证
人防施工图审查、备案
人防工程验收、竣工备案
施工图审查（建筑工程施工许可证） 2020/4/26
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国有土地使用证
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返回 17
建设用地规划许可证
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返回 18
建设工程规划许可证
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建设工程规划许可证（附件）
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返回 20
建筑工程施工许可证
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商品房预售许可证
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返回 22
2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标 准》（京政办发[2004]48号）
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第二部分 土地一级开发
二、历史背景与政策演变
2、北京市土地整理开发相关政策
2002年1月31日《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土 地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号），成立北京市土地整理储备中心
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第二部分 土地一级开发
四、公开市场交易土地出让价格构成
前期工程费 征地、拆迁、市政基础设施费 一级开发成本
财务费用 一级开发利润及税费
政府收益
综合地价
一级开发建设补偿费
溢价
入市交易底价
土地成交价
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第三部分 土地二级开发
二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权）
“五证”
⒊ 二级开发
自取得国有土地使用权至建设项目竣工交付使用之日止 的全部开发、建设工作，包括前期工作、工程建设、房 屋销售以及物业管理等。
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第一部分 前一级开发
一、概念和意义
实施土地一级开发前的所有准备工作， 是进行土地一级开发、二级开发的基础和前提
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第一部分 前一级开发
二、主要工作内容
房地产开发业务流程概述
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房地产开发业务阶段划分
以土地开发为主线，房地产开发分为以下三个阶段：
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⒈ 前一级开 发 取得土地一级开发授权之前的全部工作
⒉ 一级开 发 土地开发整理的全部工作，主要包括征地、拆迁、大
市政建设等，工作目标：经营性用地公开入市交易， 取得土地使用权。
2005年8月1日《关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知》（京国土市 [2005]540号），规定须以招标方式选择开发企业实施一级开发
2008年下半年以来，除特殊项目外，北京市土地一级开发主体均为储备中心及其区县分 中心，但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体
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第二部分 土地一级开发