2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：房地产转换的会计处理● 详细描述：1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例4-8】20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。

随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。

20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。

该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。

假定不考虑其他因素。

甲公司的账务处理如下：20×9年9月1日借：固定资产——厂房 80 000 000 投资性房地产累计折旧 20 000 000　贷：投资性房地产——厂房 80 000 000 累计折旧——厂房 20 000 000【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。

20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。

20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。

假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。

甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——办公楼 500 000 000 累计折旧 5 000 000　贷：固定资产——办公楼 500 000 000 投资性房地产累计折旧 5 000 000【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。

甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。

20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。

甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——写字楼 500 000 000　贷：开发产品 500 000 0002.公允价值模式下的转换（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。

处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。

投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例4-11】20×9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。

20×9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72000 000元。

该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70 000 000元，其中，成本为67 000000元，公允价值变动为增值3 000 000元。

甲公司的账务处理如下：借：固定资产——写字楼 72 000 000　贷：投资性房地产——写字楼——成本 67 000 000 ——公允价值变动 3 000 000 公允价值变动损益——投资性房地产 2 000 000【教材例4-12】20×9年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。

20×9年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。

2×10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×10年1月1日，租赁期为3年。

在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2×10年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。

该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼。

采用公允价值模式计量假设2×10年1月1日，该办公楼的公允价值为380 000 000元，其原价为550 000 000元，已提折旧150 000 000元。

甲公司的账务处理如下：2×10年1月1日借：投资性房地产——办公楼——成本 380 000 000 公允价值变动损益——投资性房地产 20 000 000 累计折旧 150 000 000　贷：固定资产——办公楼 550 000 000【教材例4-13】20×9年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。

甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。

20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为400 000 000元。

公允价值为430 000 000元。

甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——写字楼——成本 430 000 000　贷：开发产品 400 000 000 其他综合收益——投资性房地产 30 000 000对照表：　1.非房地产企业成本模式下的转换公允价值模式下的转换（1）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备（1）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本【公允价值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 公允价值变动损益【借差】 贷：固定资产（无形资产）【原值】 资本公积——其他资本公积【贷差】（2）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备）（2）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产）【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】 成本模式下的转换公允价值模式下的转换例题：1.A公司于20X9年1月1日将一幢厂房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为5年。

每年末收取租金100万元，出租时，该幢厂房的账面价值为2400万元，公允价值为2200万元。

20X9年12月31日，该幢厂房的公允价值为2250万元。

A公司20X9年因该投资性房地产对营业利润的影响为（）万元。

A.-50B.150C.200D.-200正确答案：A解析：出租厂房属于自用房地产转换为投资性房地产，公允价值小于账面价值的差额应确认公允价值变动损失200(2400-2200)万元，20X9年12月31日应确认的公允价值变动收益=2250－2200=50（万元），则20X9年因该投资性房地产对损益的影响金额=50－200+100=﹣50（万元）。

2.下列关于投资性房地产的会计处理中，表述正确的有（）。

A.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值B.己经采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于新取得的投资性房地产，如果确实无法持续可靠取得其公允价值，应当对其采用成本模式计量直至处置，并假设无残值C.采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品【账面余额】 （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本【公允价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 公允价值变动损益【借差】 贷：开发产品【账面余额】 资本公积——其他资本公积【贷差】（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【账面价值】 　投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产【账面原值】（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也应对该项房地产采用成本模式计量D.对投资性房地产进行改扩建且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，在开发期间照提折旧或摊销正确答案：B,C解析：选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）；选项D,在开发期间不计提折旧或摊销。

3.2011年1月1日，甲公司购入一项土地使用权，以银行存款支付2000 00万元，土地的使用年限为50年，采用直线法摊销，无残值，并在该土地上以出包方式建造办公楼。

2012年12月31日，该办公楼工程已经完工并达到预定可使用状态，全部成本为160000万元。

预计该办公楼的折旧年限为25年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零。

甲公司下列会计处理中，正确的有（）。

A.土地使用权和地上建筑物应合并作为固定资产核算，并按固定资产有关规定计提折旧B.土地使用权和地上建筑物分别作为无形资产和固定资产进行核算C.2012年12月31日，固定资产的入账价值为360000万元D.2013年土地使用权摊销额和办公楼折旧额分别为4000万元和6400万元正确答案：B,D解析：土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，选项A错误，选项B正确；2012年12月31日，固定资产的人账价值为其建造成本160000万元，不含土地使用权价值，选项C错误；2013年土地使用权摊销额=200000÷50=4000(万元），办公楼计提折旧额=160000÷25=6400(万元），选项D正确。