岳阳土地投资分析
一、城市概况
岳阳是湖南省的政治、经济、文化、交通次中心城市，总面积约15020平方公里，总人口约556万，其中市区面积约平方公里，城市人约100万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位，是国务院批准的沿江重点开放城市、武汉城市圈湖南唯一成员城市。
整体来看，岳阳区域、交通优势明显，经济发达，人口较多，这对于房地产的长期繁荣起到了巨大的支撑作用。
二、2010房地产市场运行状况
2010年，岳阳房地产市场在经历了短暂的冷淡期后逐步回暖，第四季度市场交易达到前所未有的火热程度。
纵观全年，房地产开发投资快速上涨，市场交易活跃，房价平稳增长。
市民购房刚性需求依然旺盛，对房价上涨预期较为强烈。
（一）房地产投资大幅增加，房地产开发力度加强
2010年，全市完成房地产投资亿元，同比增长%，全市房屋施工面积万㎡，同比增长%。
（二）新建商品房供应增加，库存逐步减少
全年商品房上市万㎡，10108套，同比分别增长%、%；至2010年12月底，中心城区可面向市场销售的商品住房面积有万㎡，比上年底减少万㎡。
（三）商品商品房销量大增，第四季度市场日趋火爆
全年商品房成交128万㎡，10954套，成交金额亿元，同比分别增长%、%、%；第四季度，月均销售量达万㎡，其中商品住房月均销售量为万㎡。
（四）商品房价格走势平稳，购房能力有所增强
全年商品房成交均价3048元/㎡，同比上涨%；其中住房成交均价2897元/㎡，同比增长%。
（五）供销结构不断优化，市场供需基本合理。
商品房供销比（期间商品房上市面积：期间商品房销售面积）为:1；商品住房供需以90㎡-144㎡为主；商品住房成交价格在3000-4000元/㎡之间的面积占比达41%；2010年高层与多层住房供应面积比为:1，销售面积之比为:1，高层住宅在商品住房市场中逐渐成为主角。
三、房地产调研分析
市场调研楼盘
项目名称位置建筑业态建筑面积销售价格开发商
巴陵壹号巴陵东路华日汽
车城院内
高层万㎡4000元/㎡
财信华日置业
有限公司
巴陵尚都南临巴陵中路、
北林站前路
小高层、
高层
14万㎡4750元/㎡
岳阳福隆置业
有限公司
恒大名都求索西路北、南
湖北
高层24万㎡6500元/㎡恒大地产集团
东郡首府岳阳楼区白石岭
南路79号
高层万㎡4200元/㎡
岳阳华冠置业
有限公司南湖游路1号高层32万㎡5100元/㎡
港岳豪庭
岳阳市巴陵东
路，水果市场旁
高层5万㎡4400元/㎡富华房产
1、房地产发展阶段
目前岳阳的房地产市场已经度过了起步期，正处于快速成长期，房价上涨速度较快；但整体开发理念普遍落后，营销水平低，市场可塑空间大，尤其是高端市场。
2、热点开发区域
城市的主要开发区域有南湖新区、南湖区、中心区、经开区、高铁新区等。
其中南湖区和中心区可供开发土地较少，土地成交价格在300万元/亩左右，销售价格在5000元/平米，处于较高水平。
高铁片区和南湖新区正处于开发前期，可供开发土地较多，是下一步的开发热点。
3、建筑形态及规划
产品规划简单，趋同性强，高品质楼盘较少，规模普遍不大。
别墅项目稀缺，多层基本退出市场，在售主要为板式高层，容积率增长速度很快。
从户型来看，主力产品为120-130平米的经济型三房，且销售状况较好，两房和四房较为滞销。
4、市场供需及销售状况
目前市场供略小于求，住宅市场销售状况较好，市场整体销售速度较快，主要采取期房销售，单个楼盘年销售量在300套左右，销售周期在2年左右。
5、价格走势
全市在售产品价格集中在4000-5000元/㎡，最近2年价格上涨速度较慢，年增长在20%以上。
6、客户来源
由于岳阳商业欠发达，流动人口少，所以目前岳阳房地产市场的消费群体仍以岳阳本地客户为主，投资性需求和享受型需求量较小，具体分类如下：岳阳本地公务员、岳阳籍在外经商及务工人员、大型企业及公司在职人员、岳阳本地私营业主、岳阳周边县乡镇居民。
四、2012年房地产市场展望
1、房价会受到冲击
按2008年楼市趋冷分析，岳阳一般会在一线城市新动作的半年后呈现连锁反应，但力度会明显降低；2012年5月前后会受到降价风波影响，房价涨幅应该有所放缓，市民观望情绪会有所抬升。
但是，土地、建安、税费和管理营销费用这些刚性成本
2011年继续明显增加，都对房价构成了相当大的压力。
其中土地成本和建安成本同比涨幅更是达50%以上。
2、房企洗牌加剧
宇业集团、中航地产都在岳阳大行土地兼并，估计2012年会有更多的动作，小的公司会被洗牌出局，大公司会越来越多占据市场；县域房地产亦会参与到洗牌之中。
3、刚需仍是绝对主力
按岳阳550万人口每年增加%城镇化率折算，每年至少需要解决8万人的住房需求问题。
目前每年120万㎡的体量，只能解决万户、4万人左右的住房需求，刚性需求仍是住房需求的绝对主力。
4、岳阳有可能会限购
2011年初中央2台报道岳阳房价涨幅过快后，岳阳3次站在限购的门槛上。
比照2010年的房价和涨幅，岳阳很有可能进入2012的限购城市群体。
五、土地市场
岳阳市大宗住宅用地出让一览表
编号项目位置成交时间
地块面
积（亩）
容积
率
成交总
价（万
元）
每亩单
价（万
元）
竞拍企业
1 巴陵中路与建湘路交
汇处东南角
2011-7-13 23800
岳阳中建信和置
业有限公司
2 烟草物流园以东,云
峰路以南,分水垄路
以西,巴陵东路以北
2011-7-3 8370
岳阳亿达置业有
限公司
3 求索西路以北，金鹗
西路以南，云梦路以
东，香洲路以西
2011-6-16 27450
岳阳金碧置业有
限公司
4 白石岭路以西，黎家
冲路以南，规划中的
后头坡路以北
2011-1-17 5490
岳阳金威房地产
开发有限公司
5 市区花板桥路2011-1-12 6290 岳阳市元亨置业有限公司
1、土地市场供应量不大，且单幅土地面积较小，主要为100亩以下。
2、土地价格上涨较快，中心区和热点区域的土地价格已经在300-500万元/亩。
3、中心区和南湖区的后续供应量少，未来将集中于高铁新区和南湖行政新区。
六、机会分析
1、未来发展趋势
一方面，是量的低估。
至少在本世纪内，城市化，是全球各国经济发展成果的大趋势，全球各国人口流动的大趋势，不可逆转。
岳阳市的城市化建设水平，距离国际公认的一般标准：80%的城市化率，还有相当的距离。
而岳阳的工业发展水平，目前仍然是依靠几大国企在支撑，而中小企业，特别是制造业的增长空间，特别庞大。
另一方面，是价的低估。
考虑西方各国、以及日本的经济发展一般轨迹，根据中国经济发展趋势，结合岳阳实际情况，可以判断“十二五”期间，岳阳的商品房销售均价，将突破10000元。
除非区域(局部)产生大规模不稳定因素或者中国经济极快速实现转型，否则，对于房价，只能是较大攀升，甚至反弹。
目前的限购、限价、苛刻的金融等政策，只能是权宜之计，随着各方博弈的深入进行，稳定压倒一切，阳光依然会来。
2、城市发展方向
岳阳往东发展，是最为明智的选择。
往南、往西的城市空间，被水域阻断，且在行政区划上，空间极为有限；岳阳的北向，虽然存有足够的纵深，但是大规模的保障房建设以及待拆迁物业，
致使北片区的发展被订上太多的问号。
岳阳往东，城市空间足够庞大，基础优越，“十二五”之内其发展势头必将越过107国道、武广高铁线。
3、西部高铁新区机会
巴陵东路直通武广高铁岳阳站，区域在建项目有市体育馆、烟草物流园以及汽车站，区域整体处于开发前期，规划起点高，道路和基础设施尚未开工，从规划来看，未来该区域主要为高端住宅区。
七、投资建议
1、建议在高铁新区寻找可开发土地，以临近巴陵东路、临近新建三馆为最佳。
2、高铁新区处于开发前期，市场空间巨大，目前销售价格为4000元/㎡，预计
3、土地面积在100亩以上，土地性质以住宅为主，可辅以少量商业和写字楼。
4、目前高铁新区2号地块成交价格为260万/亩，考虑到该幅土地面积小（仅32亩），且容积率较高（），因此如果是百亩以上、且容积率为的地块，市场价格在150万元以上。
5、因此如果能以100万元/亩以内获取高铁新区内容积率地块，则会存在较大机会。