基准地价更新方法及趋势探析摘要：城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度，随着土地市场的发育，原有的基准地价更新方法已不能完全满足土地管理的需求，各地都在探索适应当地土地利用管理的新的更新方法。

本文通过对各类基准地价更新方法的比较，并借鉴国外的地价制度，对城镇基准地价更新方法的发展趋势作以探讨。

关键词：基准地价；土地市场；更新方法；发展趋势Study on Remedying Methods of Benchmark Land Prices and Development TrendAbstract：Urban system is China's benchmark land prices in the early development of urban land market by the establishment of a land management system. Along with the development of the land market，the original method can not fully meet the demand for land management，all localities are exploring adapt to the local land-use management of the new method update. This essay，which bases on comparing various methods and using foreign premium system，try to update on urban land price benchmark trends for the development of methods to explore.Key words：Benchmark premium；The land market；Update method；Development Trend一、城镇基准地价概述（一）城镇基准地价制度出台背景及意义自建国以后的40多年里，由于我国一直严禁土地买卖、出租，实行土地无偿、无限期使用制度，严重制约了土地的使用效益和土地资源的合理配置，造成了土地资源的严重浪费和土地资产的流失。

改革开放以后，我国进行了深入的土地使用制度改革。

随着城镇国有土地使用制度改革的不断深化和完善，我国城市土地市场已初步形成。

通过实行城市土地有偿使用，不仅为我国城市的改造和建设积聚了大量的资金，而且发现了国有土地潜在的巨大经济价值，有力地支持了国有企业乃至整个国民经济的改革和调整。

基准地价在实行城市土地有偿使用制度的过程中发挥了重要作用。

城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度。

当时土地市场还未发育或刚刚发育，交易实例少，需要通过土地级别对交易空白区的地价加以控制，来测算基准地价。

从我国现实状况来看，基准地价有着多方面的作用，如按价格标准来现实城镇土地资产优劣程度、显示城镇土地在已利用过程中的经济效益；为投资者决策提供依据；对土地使用权的利用和流动起指示和引导作用；为国家征收土地税尤其是推定土地增值税提供依据，等等。

但总归起来，其最重要的作用不外乎两个方面：一方面是为政府管理土地提供决策依据。

土地作为重要的生产要素，有了基准地价，各级政府就可以据此制定地价政策，来引导土地利用和流动，进而引导产业流向，并将其作为政府获取土地收益和宏观经济调控的工具。

从目前国外地价管理经验看，有不少国家和地区也有类似作用的由政府制定的土地价格，如日本的“公示地价”，中国台湾地区的“公告地价”等。

这种价格除为市场上土地买卖交易双方提供可参考的依据外，同时也是政府对土地价格，进而对土地利用控制与管理的重要手段。

另一个在我国更为重要的作用在于：通过基准地价来评估宗地地价，也就是基准地价系数修正法。

这是我国特有的估价方法，之所以说特有，是缘于我国地产市场发育还很不完全，很多地方直接利用基本估价方法存在很大困难，而使得目前基准地价系数修正法评估宗地是我国地价评估的主要方法之一，广泛应用于企业改制、土地出任、转让，出租、抵押等经济活动中，土地评估中的市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等在应用中还有一定的局限性，尤其在一些不发达地区，这些基本方法在今后较长时期内仍然是主要的评估方法。

据对我国资产评估报告的统计，基准地价系数修正法是我国目前土地估价中最主要的、运用频率最高的估价方法要使基准地价发挥以上两个作用，就必须要解决基准地价一定时期的稳定性与土地市场动态性的矛盾、基准地价的区城平均性与应用中的宗地地价之间的矛盾、基准地价的政策性与市场交易价格的矛盾。

（二）城镇基准地价更新方法《城镇土地估价规程》指出，城镇基准地价更新是指在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场地价等来全面或局部调整基准地价的过程。

简单说，基准地价更新就是对先前所形成的基准地价进行重新评估。

目前，根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），基准地价更新的技术途径有三种：方法1：以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。

方法2：以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价为参考，更新基准地价。

方法3：以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。

相应的基准地价更新方法有三种：级差收益更新法、市场地价资料更新法和地价指数更新法。

（三）国外地价管理制度在德国等土地实行公有制的国家里，政府对土地实行统一的行政管理，对其进行分等定级与估价是政府职能的重要体现，但国家之间也有差异。

如在德国，国家对地价管理实行“全国一盘棋”，即全国各州、省土地等级纳入统一体系，地价高低采用统一标准；在我国则实行土地等、级两层划分方法，土地等反映全国城镇之间的士地差异，根据城市规模、经济发展状况及其他因素划分为不同的等，全国统一排列。

土地级反映城镇内部土地的区位条件和效益的差异，其顺序在各城镇内部统一排列。

在美国、日本等土地私有制国家中，地价评估与土地分等定级工作方法体系与管理制度都比较成熟和完善，其现状模式有如下特点：第一，没有基准地价体系，实行地价公示制度。

定期公布标准地的适当价格，以便为般土地交易者提供可信赖的大致标准，对一般土地交易给予一个合理的价格指导。

第二，颁布专项法律，对土地交易和地产价格管理纳入法律轨道，如日本的《国土利用计划法》。

第三，地价工作全面管理。

如在美国，对农业用地、林业用地、城市用地进行全面评价，所有土地都为有偿使用。

估价工作依法进行，截止1998年，制订有关法律12部之多[7]。

第四，有关地价理论体系较完备。

日本不动产理论研究认为，土地价格是土地经济价值的反映，而土地经济价值是土地的效用性，相对稀缺性及有效需求三者相互结合、相互作用的结果，并由此判断其经济价值在价格上反映的各种因素，以及各种因素的影响程度，最终对土地价格做出合理、准确的判断。

如果一块土地上同时存在两种或两种以上的产权〔例如土地所有权与地上权并存），那么，就由各自不同的权利形成各自不同的价格；土地同所属区位关系十分重大，这种关系既有地理的、自然的，也有经济的、行政的以及社会其他方面的。

市场上的土地价格，一般都是由交易中个别形成的，而且价格也经常受个别情况影响。

二、几种基准地价更新方法比较（一）国内基准地价更新方法比较由于我国国土面积十分辽阔，区域间发展十分不平衡，各个城市的经济发展水平、土地市场的发育程度存在着很大差异，因此城市之间的土地定级估价采用的方法也不尽相同。

加之近年来由于我国土地市场的发展和房地产管理水平的提高，对城镇土地定级估价工作提出了更高的要求，各城市在土地定级估价的实践中也在不断探索新的方法。

随着我国土地市场逐渐成熟，我国学者提出了许多新方法。

如宋鸿良提出抽样调查分析法、地价动态分析指数法、模糊综合评估法；邱道持等提出地价指数结构分析、级差收益分布模型修正两种途径；陈廉生提出的标准宗地修正法，通过建立地价与单元分值间的模型更新基准地价等。

这些新方法丰富了我国基准地价更新的评估方法体系，但在实践过程中存在着各种各样的问题，如更新后的基准地价不够准确、评估更新周期较长、技术路线复杂等，在实践中不能广泛推广。

使用的最广泛的还是《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）的基本方法。

1.级差收益更新法级差收益更新法是在土地定级的基础上，采用数学模型（设想影响企业利润的基本因素有三个：土地等级、资金、劳动力）测算土地的级差收益，然后根据地租资本化原理将土地级差收益资本化为土地价格的方法。

其技术路线如图1：土地有偿使用制度改革刚刚推行不久，地产市场很不规范，发育不完善，此时的土地交易资料少，且价格畸高畸低，难以完全根据土地市场交易资料来评估基准地价，在此条件下，基准地价的评估完全是建立在土地定级的基础上，采用数学模型（设想影响企业利润的基本因素有三个：土地等级、资金、劳动力）测算土地的级差收益，然后根据地租资本化原理将土地级差收益资本化为土地价格。

理论上讲，以土地收益资料更新基准地价比较科学，其优点是调查资料翔实、丰富，涉及面广，因为其是级别基准地价，所以其级别界线比较精确；但在实际应用中，还存在诸多缺点如评估周期长，时效性差，技术路线复杂，需要消耗大量的人力物力，由于土地的级差收益很难准确地加以量化，且在实践中存在虚报、瞒报的现象，造成与市场脱轨，所以级差收益更新法并不科学，在《城镇土地估价规程》（试行）中，此种方法是基准地价评估的首要方法，但在修订后的《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）中此种方法已经不是基准地价更新的首选方法，且在近年的基准地价更新中基本上不应用了。

2.市场地价资料更新法市场地价资料更新法是在划分基准地价测算区域的基础上，直接利用市场地价资料进行基准地价更新的方法，其技术路线如图2：在有一定的市场交易资料的基础上，是根据样点地价的分布规律，结合土地利用条件划分均质地域，结合多种方法测算均质地域的基准地价，然后从价确定土地级别及其级别基准地价。

以市场地价资料更新基准地价的优点是在一定程度上比较快速、高效，尤其对于局部地价调整工作，将大大简化工作程序，节省人力、物力、财力，这样的基准地价也比较符合土地市场的实际情况；缺点是地价区段划分的准确性难以保证，如果需要全面更新则需要重新划定土地级别，需要大量的人力、物力、财力。

由于需要收集大量的市场地价资料，有时资料的准确性难以保证，另外资料可能不全面，可能只有房地出租、出售、土地出让等方面的数据，而没有企业改制等方面的数据，空间分布可能不理想。