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商--住混合小区项目投资与融资案例分析
项目的开发概况
1 项目基本情况
(1)项目名称: 商—住混合小区
(2) 项目委托单位名称: 重庆市某有限公司。
(3) 项目委托单位基本情况，重庆市某开发有限公司，成立于2008年，企业类型为私营有限责任公司，公司注册资金2000万元，具有国家二级房地产开发资质。
公司组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。
2.1建设规模
占地总面积：约100亩。
总建筑面积：98700平方米。
2.2项目的实施进度
2.3.3 工程施工阶段计划
根据本项目开发期限约3年。
该工程计划总工期为36个月。
其中：工程施工准备期10个月,从工程开工至完工使用施工工期为24个月。
工程竣工验收、决算期2个月。
本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制。
本工程施工安排在2010年1月开始实施，其中土建项目的实际施工期为24个月。
前1个月施工准备。
为确保建筑工程全面完工，除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外，更需要项目发包单位按期拨付投资，方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任务。
2.3.4 工程竣工验收及决算阶段计划
本工程于2009年3月开始至2012年2月陆续完成，应及时组织竣工验收，并于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作,具体见表2。
表2 项目施工工期横道图
三. 项目投资估算
3.1 项目总投资
项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。
建设投资是项目费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费
用和预备费三部分组成。
按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成。
3.1.1 项目建设投资估算
按概算法分类进行估算，分别估算建安工程费用、工程建设其他费用和预备费。
(1)土地费用估算
该项目地块为净地，实际占用土地面积100亩。
土地出让金：该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为5000万元，土地成本估算为50万元/亩；契税=土地评估值×4%=5000×4%=200万元；土地使用税=土地面积×6元/平方米=40万元；印花税=出让金×5‰=25万元；土地费用合计：5265万元。
(2)工程建筑、安装费用估算
1) 场地整理等前期费用估算
场地整理等前期工程费用合计：76.59万元。
详细计算见下表 3.
表3 工程前期费用估算表单位：万元
2)建筑工程建设费用
总占地面积：100亩，规划总建筑面积为98700㎡，多层住宅及小高层为框架结构，沿街商业用房为底框结构。
据此估算建设投资。
该地块开发后，可建住宅建筑面积84070㎡；公建建筑面积10045㎡，其中商业4586㎡，；不计入容积率部分的建筑面积：98986平方米，其中层高小于2.2m 车库6800㎡，半地下室2000㎡，人防地下室2000㎡。
按单位建筑成本（含人防地下室工程、水电暖、消防安装工程、桩基和设备等）1086.1元/m2计算，工程建设费用为10446.2万元，其中设备费用估算为1000
2)附属设施及工程配套费用
室外工程：含配电房、水泵房等附属土建工程、室外上下水和室外接电等附属工程项目，按工程建设费用的2.5%计取为261.16万元。
绿化、景观、道路等室外工程费用：含道路、场地、绿化、景观等，按工程建设费用的3.5%考虑为365.62万元。
以上两项合计为626.78万元。
（2）项目工程其他费用
工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用，工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、计算方法和费率或取费标准分项估算，具体见表5。
表4 项目建设其他费用估算估算单位：万元
（3）项目工程预备费
预备费包括了基本预见费用及材料涨价预备费，预备费用为328.3万元，并且包括了政策性调价的因素。
3.1.2 项目建设期利息
本项目计划利用银行贷款额为8000.00万元，贷款期4年，贷款年利率为6.75%，按等额还贷，2012年底开始还贷，贷款利息按复利计算：
各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款/2）×有效年利率
2009年借款利息=8000.00/2×6.75%=270万元；
2010年借款利息=（8000.00+270）×6.75%=558.23万元；
2011年借款利息=(8000+270+558.23)×6.75%=595.91万元；
2012年借款利息=(8000+270+558.23+595.91)×6.75%=636.13万元
借款利息共计2060.27万元
3.1.3 流动资金
流动资金按项目开发资金周转需求估算，流动资金需求量=项目开发资金收入×开发投入资金率。
按资金的最低周转次数，根据项目开发进度要求，按2000.00万元考虑。
本项目流动资金有三部分来源：1、开发单位自筹；2、银行融资；3、采用滚动开发办法，边建设边出售，先期取得的售房预付款及售房回款用于后期建设。
3.1.4 项目总投资估算构成
项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。
总投资估算为22264.03万元。
其中建设投资为18203.76万元，建设期利息为2060.27万元，流动资金为2000万元。
3.2 项目开发资金筹集计划
3.2.1 资金筹措
该项目开发总投资为22264.03万元，流动资金为2000.00万元。
分3年均衡完成。
固定资产投资拟采用滚动式开发，预计前期土地及工程前期投入为4000.00万元。
资本金来源按有关规定，暂按建设投资+建设期利息+铺底流动资金的30%考虑，项目资本金总额约为6679.21万元。
资金计划来源于：1、注册资本金2000.00万元；2、公司自有资金及自筹5000万元；3、企业内部自筹及销售收入滚动投入5000万元；4、预备向银行借款8000.00万元。
项目建设期3年，投资分年度均衡完成。
3.2.2 资金成本
自有及自筹资金不考虑资金占用成本。
贷款额度按8000万元考虑，建设投资的人民币贷款利率按年息6.57%计取，贷款期间为3年，则项目利息计算额为2060.27万元，是为资金成本。
四．风险分析
1项目敏感性分析
仅分析该项目的敏感性，主要通过敏感度分析，考察该项目投资不确定参数
对投资效果的影响，从中找出敏感的因素，并确定其影响程度，采取措施限制敏感因素的变动范围，以达到降低投资风险的目的。
仅就投资收益为单因素，来考察其它变动因素对其影响。
投资收益EA =销售总收入 - 总成本 - 营业税及附加和增值税
=销售总收入-工程建设成本（投资部分）-销售成本-营业税及附加和增值税考察的因素有：营业收入分别增减10%、20%，静态投资分别增减10%、20%，经营成本分别增减10%、20%等。
计算临界点的基准收益率为12%。
通过对敏感性的分析发现，对项目投资收益影响较大的因素是营业收入，其次是经营成本，建设投资较小，所有不利因素的收益计算值EA均大于零，即项目赢利，故可以认为，投资项目有一定的抗风险能力。