房地产开发概论重点
题型：1. 名词解释3个15分2.填空20个20分3.简答题5个25分4.计算分析3个40分（10 + 10 + 20）
第一章房地产开发概述
1.1.1 房地产的含义：房地产又称为不动产，包括土地、建筑物以及其他地上定着物，是房屋财产和土地财产的总称，同时也是实物、权益和区位的结合。
1.2.1 房地产开发的含义：是指在依法取得国有土地所有权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配置建设。
1.1.2 房地产的特性1）区位特性2）价值特性3）外部特性
1.2.3 房地产开发的模式1）多元化开发模式混业开发纵向一体化开发综合项目开发
2）专业化开发模式特定物业类型开发协作型开发
3）其他开发模式定向开发服务性开发
1.2.4 房地产开发的分类与房地产开发项目类型
1）房地产开发的分类按开发的深度划分土地一级开发房屋开发
2）房地产开发项目类型从使用功能角度划分
Ⅰ居住房地产开发项目普通商品住房限价商品房经济适用住房廉租房高档商品住房
Ⅱ商业房地产开发项目商业用房写字楼酒店酒店式公寓主题公园
Ⅲ工业房地产项目工业厂房研究与发展用房仓储用房工业园区
Ⅳ特殊用途房地产项目高尔夫球场飞机场汽车加油站车站码头
第二章房地产开发程序及房地产开发管理概述
2.1.1 遵循房地产开发程序的必要性1. 产品的形成尤其内在的规律性2. 投资、风险大
3.复杂的生产活动，参与方众多
4.引导、监督管理，促进市场健康发展
2.1.2 房地产开发的主要阶段划分投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租赁与销售阶段物业管理阶段
2.2 房地产开发的主要参与者开发商政府部门咨询机构承包商金融机构
2.3 我国房地产开发管理体系1 我国房地产开发企业资质等级管理2 我国房地产业的宏观调控
第三章房地产开发项目可行性研究
可行性研究的含义可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
3.1.4 可行性研究工作阶段的划分1）投资机会研究2）初步可行性研究3）详细可行性研究4）项目评估3.
4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标1）静态经济评价指标
1 静态投资回收期Pt=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+上期累计净现金流量的绝对值/ 当期净现金流量
Pt≤Pc 基准投资回收期
例3-1：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年的净利润为200万元，项目折旧为每年125万元，试确定该项目的投资回收期。
如果该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该类型项目的投资效果进行评价。
Pt=6-1+|-25|/325=5.077年
2 成本利润率RPC
GDV ——项目总开发价值 TDC ——项目总开发成本；DP ——开发商利润。
例3-3：某房地产开发商以330万元/亩的价格获得了一宗占地面积为4.5亩的土地，拟建一栋商住混合楼，容积率为3.5，建筑覆盖率为55%。
楼高16层，1至3层为商铺（建筑面积均相等），4至16层为住宅（均为标准层）建造成本为2000元/平米，专业人员费用为建造成本的5.0%，行政性收费等其他费用为300万元，管理费按土地本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3%计取，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6.5%，预计建成后销售均价6800元/平米。
项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次性投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款率为8%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。
试计算项目的总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？ 3 投资利润率
投资利润率≥行业评价投资利润率
例3-4：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，项目经营期为15年，每年的净利润为200万元。
试确定该项目的投资利润率。
解答：=200/10000*100%=20% 动态经济评价指标
1 财务内部收益率FIRR 指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值之和等于零时的折现率。
内插法计算
2 财务净现值FNPV
3 动态投资回收期
例3-5：已知某投资项目的净现金流量如下表所示。
求该投资项目的财务内部收益率；如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期。
第四章 房地产开发项目前期工作
4.1.2 土地使用权的获取方式 1土地使用权出让 2土地使用权转让 3土地使用权划拨 4 土地合作 土地使用权出让的方式 a 招标出让 b 拍卖出让c 挂牌出让 d 协议出让
4.3.1 房地产开发项目招标的组织形式 1 自行招标 2 委托招标机构代理招标
4.3.3 房地产开发项目招标的程序 a 发布招标公告b 单位报名 c 资格预审 d 发售招标文件 e 答疑 f 投标人准备投标材料 h 投标人报送投标材料 i 开标、评标、定标
第五章 房地产开发项目市场调查
房地产市场调查的含义：是指房地产开发企业为了确定投资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法，有目的、有计划地搜集和分析相关的房地产产品信息，企业的外部环境和内部条件信息以及业内其他企业相关信息等各种资料，通过对过去和现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为企业预测未来发展、制定正确的决策提供依据。
5.2 房地产市场调查的方法
1）访问法 a 人员访问 b 电话访问 c 邮寄访问 d 网上访问
100%100%
GDV TDC DP
RPC TDC TDC -=⨯=⨯100%⨯年利润总额或年平均利总额
投资利润率=项目总投资
121112||()
||||
NPV i i FIRR i NPV NPV -=++
2）观察法a 直接观察法b 亲身经历法c 痕迹观察法d 行为记录法
3）定性研究法a 焦点小组座谈会b 深度访谈法c 投影技法
4）实验法新方法a主题式调查b论坛式调查c记者式调查
5.3 房地产市场调查的程序
房地产市场调查的流程1 准备阶段a确定调查目的b建立调查组织c初步情况分析2实施阶段a制定调查方案b 搜集资料c资料的甄别与审查3分析和总结阶段a分析数据b撰写调查报告c总结反馈
第六章房地产开发项目策划
6.1.1 房地产开发项目策划的含义：是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。
6.1.2 房地产开发项目策划的特征1）地域性2）系统性3）前瞻性4）市场性5）创新性6）操作性7）多样性8）效益性
6.1.5 房地产开发项目策划与可行性研究的区别
6.1.6 房地产开发项目策划的分类
开发项目策划的分类1已有明确项目2还没有明确项目3单项策划
6.2 已有明确项目的房地产策划
已有明确项目的房地产全过程策划
项目投资策划——最关键！市场预测、项目定位、融资策划、主题策划、经济评价、投资风险等
项目规划策划——布局策划、产品规划
项目开发建设策划——招投标、项目管理
项目营销策划——形象策划、广告策划等
项目后期策划——物业管理
产品定位的方法房地产市场分析方法——PEST (政治Political、经济economic、社会social、技术technological) SWOT分析方法建筑策划方法——第一领域和第二领域
目标客户需求定位法头脑风暴法
第七章房地产开发项目规划设计
3）城市规划的特点政策性前瞻性区域性综合性实践性
7.1.2 城市规划与房地产开发之间的关系
1）城市规划对房地产开发的影响a城市规划引导房地产开发，降低投资经营风险b城市规划对房地产开发具有控制作用c城市规划影响土地价值的变动
2）房地产业对城市规划的影响a促进城市规划工作向着更深更广的领域扩展b促进城市规划管理的科学化和法制化c对城市空间结构产生影响d对城市经济发展产生影响——房地产业的带动效应e对土地利用产生影响f对城市景观产生影响g是实施城市规划的有效手段
7.2.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标
建筑容积率——建筑面积/用地面积
建筑密度——基底面积/用地面积
建筑高度——室外地面-檐口高度
建筑间距——相邻居住建筑之间的距离
第八章房地产开发项目融资
2）房地产项目融资的概念是指在房地产开发项目中以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。
8.2 房地产开发项目融资的资金来源自有资金筹集商品房预售债务资金筹集房地产金融创新其他方式
第十章房地产开发项目营销管理
10.1.1 房地产项目市场营销的概念通过交易过程，满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。
10.3 房地产项目营销渠道策略
10.3.1 房地产项目营销渠道的分类
房地产项目营销渠道零级渠道一级渠道二级渠道、三级渠道
宽渠道窄渠道
10.3.2 房地产项目营销渠道的主要策略售楼部样板示范区及看房动线委托物业代理
10.4 房地产项目营销价格策略定价方法；定价策略价格调整
房地产项目定价策略心理定价策略折扣定价策略过程定价策略。