销售、资金情况
总货值 已销售 已推未售①
在建未推售②
未建预估销售③ ①+②+③
销售额及目标情况
2011年 2012年
积存 新增 合计
金额（亿） 7.51 2.55 0.77
3.99
0.2 4.96
备注
超 豪 G65 ， 双 拼 G146 ， G147 ， 四拼N71，联体N102,N106系列， 洋房J77 双 拼 G146 ， G147 ， 四 拼 N71 ， 联 体 N102,N106 系 列 ， 高 层 洋 房J196，车位，商铺
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新项目开发的3个“123”
第一重点 营销中心 示范单位
1
第二重点 示范展示区
2
货量区 3
集中最优 势力量.特快
速施工.
倒排工期， 集中力量. 快速施工.
剩余力量. 常规速度
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新项目开发的3个“123”
1.快速开发
完成启劢会上的各 项指标
两快一佳
3.开盘状态最佳
目所能及，皆是美好
2.快速回笼 一期销售收入丌低于 已支付的土地款
面积 （亩）
已获取总量 252 已开发量 0 在开发量 252 未开发量 0
成本
单价
总价
（万/亩） （亿）
23
0.6
0
0
23
0.6
0
0
市价
单价
总价
（万/亩） （亿）
40
1.01
0
0
40
1.01
0
0
备注
建设情况
面积（m2）
备注
总建筑面积
192218
在建已推售面积
81,364
超 豪 G65 ； 双 拼 G28 ， G45 ，
货值（亿） 4.25
销 售 额 / 目 标 净利润
（亿）
率
2.54
13.1%
1.51
0.82
15.63%
2.76
1.34
12.21%
4.27
2.16
13.9%
18
案例分享
案例：首期开发示意图范例
19
封开碧桂园首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
封开碧桂园首期开发示意图
样板区 首期货量
湘潭碧桂园首期开发示意图
4
目录
第一部分 新项目开发思路 第二部分 项目启动前的几大关键会议
5
项目开发各阶段示意
1.投资阶段
5.交楼
2.土地获取
4.开盘
3.动工
6
第一部分该有哪些部分，为什么要 这样分配？
7
新项目开发思路
200亩的土地分“123”期开发 一期内分“123”部分 达成“123个目标”
G146，G147；四拼N71；联体
N39 ， N51 ， N102 ， N106 系 列 ；
洋房J77
已获预售证未推售面
16,925
双拼G146，G147；四拼N71；
积
联体N102，N106系列
在建未获预售证面积
88864
高层洋房J196
未建设面积
5,065
已竣工建筑面积
0
17
经营计划信息表
经营计划信息表
首期推出各类产 品测试市场，让 各类消费人群都 成为我们的客户。
10
新项目开发的3个“123”
3月1日
营销中心 示范单位
示范展 示区
货量区
3月15日
3月30日
1 2 3
开放
开盘
4月15日 4月20日 5月1日
装修完成，家居摆好， 可进场办公
装修完， 家饰布好
目之所及， 皆是美好
可开售，达 到预售有证
交底会
预备会议包
8
新项目开发的3个“123”
一.200亩土地分“123”期开发
3期
1期
二.一期内分“123”部分
2期
3 12
三.要达成“123”个目标
9
新项目开发的3个“123”
品牌已被客户认可，高 档小区基础已奠定，土地 已升值，房价也可提高。
快速开发，快速回笼资 金，可以提升小区品质及 档次，促使小区成熟，也 是利润所在。
销售中心 样板房
样板区
首期货量
湘潭碧桂园首期开发示意图
样板区 首期货量
无锡碧桂园首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
无锡碧桂园首期开发示意图
样板区 首期货量
梅江碧桂园首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
梅江碧桂园首期开发示意图
样板区 首期货量
开平翡翠湾首期开发示意图
销售中心 样板房
已出规划 252 7.51 6.50 1.01 金额（亿元） 2.04 1.41 0.63 5.47 5.09
未出规划
备注 工程开支0.52亿 注：未售货量4.96亿元
2.5
2012年预计签约2.16亿元，对应利润0.30亿元
2.1
其中土地0亿，工程开支1.7亿
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经营计划信息表
经营计划信息表
土地情况
样板区
首期货量
开平翡翠湾首期开发示意图
样板区 首期货量
碧桂园东江凤凰城首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
碧桂园东江凤凰城首期开发示意图
样板区 首期货量
大朗碧桂园首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
大朗碧桂园首期开发示意图
样板区 首期货量
碧桂园十里银滩首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
碧桂园十里银滩首期开发示意图
样板区 首期货量
碧桂园凤凰城（句容）首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
碧桂园凤凰城（句容）首期开发示意图
样板区 首期货量
碧桂园清泉城（佛冈）首期开发示意图
销售中心 样板房
样板区
首期货量
碧桂园清泉城（佛冈）首期开发示意图
样板区 首期货量
第二部分：项目启劢前的几大关键会议
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运营目标书
运营目标书中的四大财务指标
项目 目标 成本
销售净利 润
《项目运营目标 书》
销售目标
净利润目 标
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运营目标书
运营目标书样板
15
经营计划信息表
经营计划信息表：以封开项目为例
项目投资情况
总体概况 土地共252（亩） 总收入 总成本 利润 截至2011年12月31日 累计销售回笼资金 累计资金总投入 资金回笼净额 预计未来销售收入 预计尚需投入资金 其中：2012年预计 销售回笼资金 资金总投入
新项目开发运营指导
讲师：夏翠微 部门：运营中心 时间：2011年9月
前言
“项目总经理上任后一定要算项目每天 的利息、费用、效益，认真研究评估所管 辖项目若提前推进一天所增加的费用与将 产生的效益的计算比对，所有工作在守法 情况下要按最佳经济效益去做；区域总裁 及项目所有管理人员都要知道。”
——主席指示
2
前言
“又快又好又合理”中“快”、“好” 和“合理”不是必然的矛盾，只要我们做 好培训、策划、执行、创新，“快”、 “好”及“合理”是完全可以统一的。
——莫总指示
3
课程目标：
1、项目开发的指导思路是什么？ 2、如何把握新项目开发节奏、项目分期原则？ 3、新项目开工前需要召开哪些会议，会议的成果有哪些？