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商场运营方案

XX购物中心运营方案2011年4月28日目录第一章本案项目简介 (2)第二章本案年处城市地域条件分析 (2)第三章本案现有楼盘状况分析(SWOT分析法) (6)第四章市场定位的分析 (9)第五章招商运营 (11)第六章商场运营及利润计算 (19)第七章商场的装修与开业铺货 (21)第八章合作方式 (25)XXXX运营方案第一章本案项目简介:1、项目开发商:XXXXXXXX商城由XXXXXXXX房地产开发有限责任公司开发建设。

2、项目位置:商城位于XXXX康平街北段。

康平街是XXXX 最长、最繁华的商业街之一,也是城市中心街路,交通便利,单位、小区、校园环绕。

街的中段,客运站、世纪广场;街东侧实验小学、市机关幼儿园;街北五中、一中;与育才路相隔为市体育场。

属于XXXX文化经济商贸中心地段、黄金地段。

3、面积:单体总面积25,000平方米,共分三层:一层7,000平米;二层9,600平米;三层7,300平米。

对面正在营业的XXXX商城总面积为15,000平,分为二、三层(一厅全部为门市已出售产权)。

商业街两侧总建筑面积40,000平方米。

4、商城内部结构:商场内设两部扶梯,八处步行梯,四个正门,主门设在康平街一侧,二层上空为2,300平米的采光天景,商场宽敞明亮。

第二章本案年处城市地域条件分析1、地理位置:XXXX位于吉林省西北部,地处松嫩平原腹地,科尔沁草原边陲,是国家对外开放城市。

外连辽、吉、内蒙两省一区,上承长春、哈尔滨、齐齐哈尔等大中城市,周边与松原、洮南、通榆、镇赉、肇源等县(市)毗邻,是嫩江流域区域性中心城市。

2 、城市面积:总面积为4879平方公里,东西长为95公里,南北宽为90公里。

3、城市人口:为42.37万人,全部为常住人口,其中城镇人口16万,农业人口27万。

有蒙、汉、满、回、朝、锡伯等9个民族。

少数民族人口8552人。

4、人均收入:XXXX政府统计数(按此数据逐年增长)5、自然资源:XXXX拥有丰富的林草资源、农业资源、水利资源、风力资源、土地资源,是吉林省资源高度聚集的县域之一。

有耕地面积160万亩;有著名的姜家甸和三家甸场,羊草加工对外出口;水资源充足,境内“一江两河”(嫩江、洮儿河、霍林河)环绕,年均过境水量208亿立方米;石油、天然气、矿泉水储量丰富,储油量1.2亿吨,天然气储量20亿立方米;旅游资源丰富,嫩江湾国家湿地公园,是集避暑、休闲、娱乐的于一体的旅游胜地。

6、交通条件:XXXX交通便利,公路、铁路、水路纵横交错,四通八达,长白、通让铁路在XX北站相交,境内营运里程133公里,XX北站为国家二级编组站。

长白高速公路的通车运行,为XXXX的经济建设带来新的春风。

即将开工建设的长白高铁专线竣工后,XX将融入长春1小时经济圈。

XX港是吉林省最大内河港口,是吉林省同俄罗斯远东地区开展直接贸易的唯一水上通道。

7、经济优势:农业是XXXX传统产业,素有“鱼米之乡”、“骏马之乡”的美称。

XXXX是全国523家粮棉大县之一,是吉林省重要商品粮基地,年产粮食13亿斤,盛产玉米、水稻、高粱、谷子、小麦、绿豆、葵花、芝麻、甜菜等农产品。

2009年,XX全口径财政收入实现5.5亿元,地方财政收入完成2.88亿元。

全市地区生产总值完成60.8亿元,同比增长21%,其中第一、二、三产业增加值分别完成11.4亿元、25.5亿元和23.9亿元。

8、消费水平通过2010年XXXX对消费市场的统计,XXXX在贯彻落实扩大内需的方针之时,消费市场平稳健康地运行,零售总额呈现稳步增长态势。

同比增长18.9%。

具体表现为:(1)社会消费品零售总额快速增长。

(2)城乡市场同步增长,农村快于城市。

(3)餐饮市场持续走高,发展空间更加广阔。

(4)假日消费带动了全市消费品市场的繁荣活跃。

9、现有商业结构:从考察中看到,XXXX现有各类市场规划明确,通讯器材、电脑电子、装饰装潢材料、农贸日杂、服装百货等都有每个街区的整体规划,布局合理,可见新型城市的建设过程,政府都有合理安排。

现主要有14个大型商场,多以五金交工为主仅有月华商场、百货大楼、世纪广场为服装百货行业。

而且时间不长,多数为1998年开业至今。

第三章本案现有楼盘状况分析(SWOT分析法)(一)优势S1、本案的自身优势(1)硬件设施好,地热取暖,为市场发展打下了基础,特别是2,300平方米的阳光棚天景,更是独具特色,可以成为XXXX的一个商业景点;(2)地理位置好,交通便利,与新世纪广场距离为400米左右,公共汽车站与该市场仅800米左右,适合做市场;(3)25,000平方米的经营面积,适合打造大型集餐饮、娱乐、购物、商超于一身的新型商业摩尔;(4)本案地产公司良好口碑,对本案启动有着推动作用;2、城市优势(1)近年来对农村的政策提高了,城市建设环境得到了提升,经营环境也要提升;(2)港口及湿地公园的建立为城市发展现来商机;(3)XXXX是个历史悠久的城市,一直是嫩江出海口,是通往黑龙江的输纽,与大庆的隔江相望会给市场发展带来商机;(4)XXXX在县级市中发展较快,政府的扶持带动各项产业飞速发展,本案可依托政府的支持,打造新城市中一个靓点商场。

(二)劣势W1、本案现存不利因素(1)地理位置稍后,短期内形成不了商业氛围,需要时间改变现有状况。

但如果商业氛围连贯起来,会拉动整个市场。

(2)周边小区入住率较低,购买力没有形成,需要时间培养。

(3)本案对面的XXXX商场现有商户经营的萧条状况,会对招商产生阻力。

(4)现有城市开发区在向南移,本案所在的北部地区发展缓慢。

2、所在城市存在的劣势(1)固定人口比例较大,流动人口太少,对市场经济的发展有影响,启动时间大约需3-5年左右。

(2)大型市场几乎没有,仅有的世纪广场是整个城市的商业龙头,但档次较低,环境较差。

原有百货大楼等大型商场,都已转型经营另类商品,对本案没有威胁。

(3)城市消费水平较低,时尚服饰、品牌服饰等不能引领新潮,消费有实用型为主。

(4)政府支持、扶持态度未明朗化。

(三)机会O1、本案的成功机率(1)打造高于世纪广场的经营档次及经营环境的市场,做到价位与之相同,但环境吸引客流。

(2)还要以长春新世纪公园的形式为依据,但经营档次要低于长春新世纪公园,给XX人民一个新视野。

以休闲娱乐购物为一体的新的公园式商场。

(3)欧亚与中东正在往外扩张,特别是欧亚正在准备进入,在他未入前,将商场做起来,可以赢得时机。

(4)成功机率虽是一个未知数,要看企业的实力,经营者的目光与经验,管理者的魄力与水平,三方面共同努力,成功机会还是很大的,在50%以上,但要3年以上的时间证实。

2、城市发展为本案启动提供机率根据XXXX政府工作报告:(1)嫩江公路大桥项目,可与大庆市相邻、相通,将增进商贸往来;(2)《嫩江湾湿地建设规划》,将打响“东赏长白山,西游嫩江湾”旅游品牌,届时可为城市经营繁荣带来突破点。

(3)嫩江港口建设,为城市发展打造新的商机。

(四)威胁T主要体现在本案运营中外部因素造成的威胁1、定位招商不准将对未来发展产生影响2、欧亚在未来三年内的进入将对本案产生威胁。

3、人文消费水准能否提高决定本案的能否持续性发展通过上述分析,其结论为:本案可操性很强,尽管操作过程中会遇到许多问题与挑战,但优势与机会可占据强势,为本案的正常启动奠定良好基础。

第四章市场定位的分析1、XXXX现有商业业态分析通过两次简单市场考察,XX现在经济状况为:1)小型商场(超市)居多;2)单品卖场居多,大型商场为零;3)分层楼体市场萧条,D店群房繁华;4)五金电料农资市场繁华,百货市场萧条;5)各类品项市场分布有序。

足见县级市场还是以农民消费为主,农民消费的随意性,主导着整体商业业态的发展,因此,商场的繁荣还须适应主体消费者的心理,不得强制消费、不得盲目定项。

2、本案所处位置消费状态分析现在XXXX地产周边为新建小区住宅,在晚间亮灯情况看,入住率不达50%,因此消费群体需要时间培养,同时靠广告宣传及商场内部环境及商品的吸引。

此消费详细情况还须进一步了解掌握,简单的两次考察不足以定论。

3、本案运营定位商场的运作成功与否在很大程度上取决于其定位,而商场的定位更多体现于市场的定位,市场的定位是否合理、科学,直接影响着商场的竞争力和生命力。

因此,商场必须选择自己的目标市场,实施市场定位战略,以便使其在目标市场中处于竞争优势的地位,通过市场定位使商场在消费者心目中形成一种特色,树立一种独立的形象,从而在市场竞争中取得主动,赢得优势,稳步发展。

针对本案所处的地理位置、消费者群体、城市规划、流动人口状况、交通状况、周围人口分布、及周边购物商圈的统计调查,决定本案运营定位。

(此定位须在决定运营后利用15-30天时间出台,并按此定位招商,启动全面工作)。

4、本案经营定位1)、商业主题定位:以休闲购物中心形式决定商业主题。

2)、商场与社区相融,周边毗邻住宅区的档次,决定并体现休闲情趣、品味文化、品味娱乐的购物乐趣。

3)、商场经营档次:以时尚精品为主,辅以少量中档次品牌。

4)经营主题:根据市场调查分析,经营商品主题:以三层不同形式的经营风格为主导,分别设立经营项目。

经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。

第五章招商运营1、招商团队建设与人员的培训对于商场的前期运营来说,招商至关重要,而招商的成功必需要有良好操作能力的招商团队,招商团队的建设和招商平台的建立,需要有组织架构、专业化操作、商业资源整合等方面,因此,要对招商人员设定目标,做好工作进展计划控制,也需要进行业务知识和招商政策培训,统一招商说辞。

2、招商部的组织架构与工作职责。

1)、招商部的组织架构。

运营经理招商经理招商经理招商经理(一层)(2层女装)(2层男装)(3层运动)(3层娱乐)2名专员2名专员2名专员2名助专员2名专员招商人员开业后转为商管干部。

2)、招商部人员工作职责。

A、运营经理职责:(前期招商工作职责)1、负责企业发展规划,拟定企业经营发展计划;2、负责安排楼层经理全面招商工作;3、负责制定市场经营格局(图纸)及租金测算;4、负责协助各部做好市场调查工作;5、负责参与市场招商及租金、押金收缴工作。

6、负责完成领导交代的其他工作。

B、楼层经理职责(前期招商工作职责)1、负责本楼层招商工作及员工日常工作。

2、负责前期市场调研,并做好市场分析,将资料按需归类,做好资料积累工作;3、负责与客户面对面、一对一,认真洽谈,以诚相待;4、负责对管区摊位布局进行合理调整,并提出修改意见;5、负责完成领导交代的其他工作。

C、楼层招商专员:(前期工作职责)1、负责所在楼层的招商工作。

2、负责本楼层经营商品的市场调查、市场分析,并提出可行性建议。

3、负责招商的接待工作。

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