XX集团旧改项目初步定价建议
一、住宅
建议售价：整体均价1.8万/m2（建议装修成本标准约2500元/m2）
通过与市场同类项目进行客观对比，得出的参考毛坯价格是14433元/平方米，建议装修成本2500元/平方米，根据市场经验，装修的对外报价一般可为成本价 1.4倍，因此建议
住宅售价约18000元/平方米含2500元/平方米成本装修。
第一步：选取同类可比项目毛坯价格
第二步：根据以往经验，结合项目特点确定各项目和各要素的权重系数
第三步：由市场组7名成员进行评分，每项要素剔除最高分、最低分后，求平均值
第四步：根据以下公式，计算出住宅的市场参考价格
住宅市场参考价格
=E（100/刀（项目分值x要素权重）x平均价格x项目权重）
=E（比较系数x平均价格x项目权重）=1 x 14000 x 35%^ 0.99 x 14000x 25%^ 0.98 x 16000 x 20%^ 1.02 x 14500 x 20%= 14433 主要理由:
项目位处拱北片区，该片区住宅供应少，稀缺地段优势突显，加上项目规模较大，且自身及邻近商业配套体量较大，对住宅有拉动作用；
周边在售楼盘毛坯均价 1.4-1.6 万/m2,精装均价1.6-1.9 万/m2（带2500-3000元/m2
装修）；
西南向面向墓园，对住宅品质和客户心理有一定负面影响，但并非本项目主景观面，可
从规划设计上加以规避。
二、SOH（公寓
建议售价：1.6万/m2（建议装修成本标准约1800元/m2）
主要理由：
2 2 珠海在售SOH（公寓仅天朗海峰，主力面积63-
99m，目前毛坯均价约1.5万/m，但户
型使用率较低，开盘以后成交滞销。
虽然本项目所处地段优于天朗海峰，但此类产品市
场接受度不高，故建议定价以天朗海峰为基准，并略作下调。
1、商铺
建议售价：外街：一层4.5万/m2,二层3万/m2;
内街：一层2.8万/m2,二层1.8万/m2
建议租金：外街：一层250元/m2/月，二层150元/m2/月；
内街：一层130元/m/月，二层80元/m/月
通过与市场同类项目进行客观对比，得出本项目一层临街商铺参考价格是43732元/平方米，由于商铺售价近年上涨势头良好，因此略作上浮，建议本项目一层临街商铺售价为
4.5万元/平方米，二层及内街商铺价格在此基础上根据经验值及参照邻近项目领秀城得出。
街铺市场参考价格
=E（100/刀（项目分值x要素权重）x平均价格x项目权重）
=E（比较系数x平均价格x项目权重）=0.9 x 60000 x 50%^ 1.07 x 30000 x 25%^ 1.01 x 35000 x 25%^ 43732
建议租金：一层220元/m2/月，二层130元/m2/月，三层70元/m2/月，
四层50元/m2/月，五层50元/m2/月
主要理由：
临街商铺主要沿桂花北路分布，目前人气不旺，西面为恒信工业区，周边现有商业较低端，地段价值及商业氛围弱于领秀城，售价及租金参考领秀城略作下浮。
商场各层租金参考其他商场租金水平。
岭秀城商业售价一览表
代表性街铺及商场租金一览表
四、写字楼
建议售价：靠九州大道1.8万/m2，靠岭南路1.5万/m2
建议租金：靠九州大道120元/m2/月，靠岭南路90元/m2/月
通过与市场同类项目进行客观对比，得出本项目靠近九州大道区域的写字楼参考价格为
18153元/平方米；而靠岭南路位置写字楼昭示性较差，写字楼价值相对较低，价格将作较
大幅度下浮，同时目前市场中高端二手写字楼主流价格水平在 1.3-1.6万/平方米之间。
因
此建议靠九州大道写字楼价格为 1.8万/平方米，靠岭南路写字楼价格为 1.5万/平方米。
市场比较定价法计算表
注：① 以上写字楼均为5A甲级写字楼，其中心海州为简装，其余项目仅公共部分带装修, 单间为毛坯；②写字楼计算步骤与住宅相同。
写字楼市场参考价格
=E（100/刀（项目分值x要素权重）x平均价格x项目权重）
=E（比较系数x平均价格x项目权重）
=1.17 x 13500 x 30%^ 0.89 x 25000 x 40%^ 1.07 x 14000 x 30%= 18153
定价原因：
靠九州大道一侧的写字楼，比较岭南路一侧，位置和展示面更优越，建议档次定位更高
端，售价参考市场高端项目的价格水平；
岭南路一侧写字楼，则建议与市场中高端项目的主流价格水平持平；
写字楼市场运行一直较为冷淡，租金天花板明显，难以支撑售价大幅上涨；
目前珠海非甲级写字楼市场最高租金达100元/m2/月，而本项目具备地段优势，若定位
2
为5A甲级写字楼，建议租金可上浮至120元/m/月。
五、酒店市场信息
据不完全统计，项目地块周边一公里辐射范围内，酒店总数达46间，分布非常密集，并且主要以中低端为主，普遍标间起价约150元/晚，价格在200元以上的酒店19间，占比约四成，主要分布在粤海中路和迎宾南路上。