+LOGO
商业业态定位 》市场定位
点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加 文字，点击添加文字
+LOGO
商业业态定位 》市场定位
我们要打造怎样的邻里中心
打造XX区以娱乐、休闲、风尚为主题的特色商业区， 集时尚购物、餐饮、休闲娱乐、社区配套等商业功能于一体的
+LOGO
商业市场分析 》项目所处区域居住人口较少
点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添 加文字
序号
项目名称
规划户数 入住率
社区商业 涵盖业态
经营 状况
商铺出租率
1
1760
70%
餐饮、茶楼、理发店
一般
90%
2
2940
70%
+LOGO
谢谢观看
+LOGO
要。
定位结论
对商业项目而言，前期定位、项目招商、运营管理至关重要，而定位起着方向 性和纲领性的作用，定位是商业运作的基础，是项目招商和运营管理的指导原 则，能够影响整个商业项目的发展和前景，商业定位需要充分的调研和论证。
目录
项目本体分析 商业环境研究 商业业态定位 营销初步建议
营销初步建议 》招商前置，重视主力店带动效应
主力店提前招商，一二期商业联合推广 主力店拥有知名的品牌、信誉和口碑，以及具有较强的消费号召力，能快速聚集人气，丰富客户，产生较大的广告效益和经营收益， 从而使商业项目更具竞争力。 项目二期商业街结合本期商业，提前进行主力店招商洽谈。 主力店进驻后，带动其他商户进驻，利用主力店的带动效应进行推广。
1、一层街铺只售不租，大客户带租约销售； 2、二、三层进行大客户招商，给予主力店或大客户一定的免租期 3、通过降低风险和项目升值潜力为卖点，带长期租约销售，或销售给经营者。
酒吧、精品商业街、西餐咖啡等多种业态，小区入住不足1000户，商业定位为外向型社区商业，尚未完工，预 计20XX年年底开始营业； XX中心商业总面积48万㎡、写字楼5万㎡，规划业态：餐饮、酒店、KTV、超市、洗浴中心、宾馆等，属于全业 态定位，外向型社区商业，住宅正在办理交房，商业预计20XX年5月开始营业。 该片区商业快速发展的同时，出现了同质化严重、商铺销售收益不达预期、商铺空置率高的问题。
+LOGO
目录
项目本体分析 商业环境研究 商业业态定位 营销初步建议
商业市场分析 》集中商业情况：大型商业井喷式开发
项目
XX商务产业园 XX城 XX广场
XX农副产品中心总建ຫໍສະໝຸດ （㎡）25万480万
305万
206万
开发体量
15万 58万 80万 58万
市场定位
阿里巴巴运营模式，巴州特色产品线上线 下展示馆
楼盘商业定位报告
XX机构
项目本体分析
商业环境研究
目录
商业业态定位
营销初步建议
项目本体分析 》所处区域，南市区发展中地段，生活配套不完善。
项目区位图
点击此处添加标题
点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文 字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添 加文字，点击添加文字 点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文 字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添 加文字，点击添加文字
商业业态定位 》定位方向
回避正面竞争的选择——建立主题商业：
01
建立差异化主题，商户业态功能互补，实现商圈共荣；
明确定位，适应未来消费主流，诱发潜在消费； 02
商业项目前期要通过严谨的调查论证，精确的市场定位，才能保证后期的稳定发展和经营。
商业业态定位 》适合本项目的6大业态
业态类型 零售业 餐饮业 服务业 商务金融 娱乐消遣
楼栋号 221号楼
34号楼
56号楼 806号楼
总面积 1698.83
7453.01
6127.04 2226.32
位置 /
A段 B段
/ /
商铺面积汇总表
一层
二层
922.22
776.61
1133.98 1527.98
899.95
1181.56
2028.8
2049.12
1113.16 1113.16
三层 /
商铺利用率低。 交付时间在20XX年中旬以后，一期未交房，目前商业价值实现度低。
+LOGO
商业市场分析 》市场对本案的启示
1、填补现有市场空缺，提升整体消费水平。 2、引进特色品牌，凸显物业商业价值，提升项目档次与整体形象。 3、统筹规划各业态，与其他竞品项目形成差异化以提升综合竞争力。 4、建议构筑完善的招商、运营体系，且招商工作提前启动，以支撑后续经营及商业价值的提
1、片区内成熟度较低，未来需要 较长的市场培育期； 2、本期商业不集中，无法连成一 片，招商销售中难以实现规模效应； 3、钢混结构，不能自由分割，适 用程度降低； 3、受烟道、排污系统的影响，业 态定位受限制。
1 、位于政府重点打 造的XXXX，有一定发展 潜力； 2、北靠XX景 观带，外围良好休闲 环境提升项目品质。
支撑商业的正常经营。
+LOGO
商业市场分析 》周边社区商业以偏外向型为主，全业态规划，基本无市场空白
距离本案最近的社区商业项目： XX小区已成型，居住氛围较好，一楼商铺基本填满，主要业态是满足小区居民必需的生活类配套，如：餐饮、
理发店、药店、棋牌室等，属于内向型商铺； XXX33.4万㎡商业，规划业态有超市、酒店（XX地产自持）、儿童职业体验馆、儿童游乐场、主题餐饮、KTV、
周边临近XX市场，同时 临两条主干道，商业昭
示型强
本案是位于城市中心外延核心区，交通便捷、通畅，具有良好城市资源体系的高附加价值项目。
+LOGO
商业业态定位 》SWOT分析
优势
1、临两条主干道，道路交 通顺畅； 2、展示面较好，昭示性强； 3、休闲景观环境良好，可 借景造势，提升项目品质；
机会
劣势
动一期商业的招商和销售； ② 弱化周边商业的影响，目前周边商业业态较为杂乱，业态规划雷同，租金水平低，对投资者信心
影响较大，因此，本项目定位需跳出市场，在业态、形象等方面避免与周边商业同质化竞争； ③ 充分描绘预期，目前项目周边成熟度低，投资者与经营者信心不足，需充分描绘项目紧邻的两大
规划和政府共建设施的利好因素以及项目商业街的预期。
威胁
1、片区内商铺租金、售价不高， 对本项目的价值实现有一定影 响‘ 2、同类项目众多，规划业态雷 同，商业面临竞争激烈。
商业业态定位 》SWOT分析小结
通过以上分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化优势为劣势，最大限度的规 避风险、深度挖掘项目机会，从而实现价值最大化，我们认为，本项目的定位应体现以下原则： ① 体现规模优势，整体规划，使一二期商业有效连接，以二期商业街的辐射力和规模效应等预期带
升。
+LOGO
项目本体分析
商业环境研究
目录
商业业态定位
营销初步建议
商业业态定位 》商业定位研判
区域属性
XX区 核心商圈
商业氛围 处于培育期
项目属性
路网完善 交通通畅
自身资源体系
本案位于政府着力打造 的XX区，XX城和XX核
心商圈交汇处
周边居民小区较分散， 居住人口较少，区域商
业氛围需要培育
XX路和XX路交汇，交 通便捷通畅
XX都市·邻里中心
服务社区为主的偏外向型
+LOGO
商业业态定位 》功能定位
为了更好地呈现项目的主题·邻里中心这一形象，将赋予其以下功能定位： 内外兼容性商业功能定位： 内向型：9号楼商业，满足本小区及冠农小区居住居民的基本日常生活需要； 外向型：打造“XX区休闲、娱乐港湾概念“，配套特色餐饮、休闲、娱乐等商业项目，满足外来商旅人士居住、美食、游玩的需
餐饮、便利店、快递公司
一般
100%
4
1060
50%
洗车、宾馆、便利店、药店
差
50%
5
1000
70%
大型餐饮、理发店、便利店
一般
40%
7
2840
50%
餐饮、理发店、洗车、药店、银行网点、棋牌 室
一般
70%
大型超市、主题商务酒店、儿童职业体验馆、
9
914
20%
儿童游乐场、主题餐饮、KTV、酒吧、精品商业
未交房
正在招商
街、西餐咖啡等多种业态。
10
3700
40%
餐饮、蛋糕店、培训机构、足浴养生、文具店、 小吃
较好
70%
+LOGO
商业市场分析 》社区商业分为外向型、偏外向型和内向型。
外向型的社区商业面积与住宅面积 之比在5-11％
偏外向型的商业面积和住宅面积之 比在2-5％之间
内向型商业面积与住宅面积的2％以 下
+LOGO
项目本体分析 》目前动工商铺全部都是高层底商，商铺分布不集中。
添加标题
点击添加文字，点击添加文字点击添加点击添加文字， 点击添加文字点击添加点击添加文字
添加标题
点击添加文字，点击添加文字点击添加点击添加文字， 点击添加文字点击添加点击添加文字
+LOGO
项目本体分析 》商铺面积较大，钢筋混凝土结构，不能自由分割。
方，如何去化？ 距离项目1公里之遥就是人人皆知的XX世纪，在建的集吃喝玩乐购为一体的XX城，本案不占地理优势，处于被
边缘化的境地。做社区商业定位，体量无法消化；做集中商业，却又被大商业边缘化！ 除一层划分为20-180㎡不等商铺以外，2-3层都是大空间商业，受进出口、柱体、结构的限制，无法自由分割，