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原有商业规划的深层思考：
思考一： 原有商业体量是否需要放大
思考二： 原有商业规划是否最大限度的规避了对住宅的影响
思考三： 原有的商业定位是否符合本项目的中高端全品质社区的形 象定位
我们要重新审视本案的商业价值
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目录
Contents
第一部分 原有方案解读 第二部分 区域总体概况 第三部分 人口属性探究 第四部分 区域商业研究 第五部分 商业定位初探 第六部分 产品细化建议
原则三： 满足区域商业中心的定位原则
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第一部分 原有方案解读 第二部分 区域总体概况 第三部分 人口属性探究 第四部分 区域商业研究 第五部分 商业定位初探 第六部分 产品细化建议
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原有方案解读——项目概况
规划中的华泾镇社区中心将成为全镇的市民中心，将全面升级全镇的社区活动和商业配套， 但是由于种种原因，具体的商业业态和大卖场是否进驻尚无定论，为该商业规划增添了不 少不确定因素
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徐汇华浦项目商业定位报告
2020/7/26
本定位报告重点解决的三个问题：
问题一： 商业体量的论证
问题二： 商业的档次与主题定位
问题三： 商业的产品细化建议
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本商业定位需遵守的三点原则：
原则一： 符合项目的整体形象定位原则
原则二： 保证商业持有和永续经营的原则
40.00％
住宅总户数
1417
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原有方案解读——商业规划
商业体量：4750 m2 商业位置：社区西南角，城市主干道与次干道结合处 商业规划：本案商业采用底层商铺+商业内街相组合的设计形式，
突破了常规的沿街商铺模式，在社区的西南角，同时 也是城市节点的位置并提供了一个集中式的社区商业中心
©2006 年上Βιβλιοθήκη 易居房地产研究院版权所有周边住区氛围浓厚，但是公建配套较为单一，缺乏商业娱乐设施，尤其匮乏区域型的集中 式购物、娱乐、休闲中心
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区域总体概况——区域规划
» 北起华泾路，南至华泾镇政府，东至 龙吴路，西至龙吟路，总用地面积 5.64公顷，规划总建筑面积不大于8 万平方米
» 华泾镇社区中心是集社区服务、文体 娱乐服务、商业和办公服务为一体， 按照网格化管理理念，服务全镇、 辐射周边的华泾镇公共活动中心， 其中商业约占总体量的10％
规划中 紫阳中学
» 周边配套主要是公园、银行、邮局和 学校等基本公建配套，区域内缺乏 商业、娱乐设施，尤其是集中式的 购物中心
» 目前，世界外国语学校附属小学的规 划方案已经落实，预计明年即将投 入建设，区域内的教育资源得到进 一步升级
» 区域唯一的别墅项目漓江山水虽然有 规划中的9000平米的会所、商业配 套，但是由于其仅供小区内部使用， 加之其所在的位置受到动迁因素的 困扰，预计短期内难以规划成形以 投入使用
» 华泾镇中心规划简称“一心、二轴、 二区”结构体系，这是一个为华泾 板块增添绿色环境以及商业休闲办 公配套的规划，该规划实施成功后 必定提升华泾板块的整体品质。 “一心”指的是绿地广场中心，周 边配置圆弧形社区商业和休闲设施； “二轴”分别是交通和景观两条大 道；“二区”包括大型休闲服务区 和商业办公区
项目总体定位：徐汇海上滨江全品质社区
本案在前期定位为南徐汇的滨江高品质楼盘，从项目所处华泾镇的区 域现实性和未来性来做研判，本案可以成为华泾镇的绝对标杆项目， 极具区域影响力，并从本案的丰富产品线来看，联排客源的导入也为 本案带来部分高端客源，带动整盘在区域的认可度和品牌价值认同感。 为本案的商业操作提供了中高端定位的可能性。
正在建设的华济路将 龙吴路与虹梅南路连 接，预计将在2008 年建成
日益完善的道路网络系统为本案商业带来了潜在的人流和车流
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区域总体概况——周边配套
规划中 华泾公园
9000漓江山水 会所配套正在
规划中
社区体育休闲 中心 规划中
大卖场 规划中
世界外国语 附属小学 位置未知
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区域总体概况——项目位置
镇中心
» 项目地处徐汇区南部的华泾镇，外环以 外，并紧邻黄浦江
» 项目在地理上位于华泾镇的中心位置， 在地域概念中享有得天独厚的向心力
» 项目与镇政府和未来规划的镇活动中心 仅一条路之隔
项目地处华泾镇中心位置，在地域概念中起到良好的向心力作用
» 交通体系日趋完善，板块辐射半径迅 速扩大；
» 地区内有行政村15个，现有实有人口 64303人，常住人口60517人
» 区域主干道龙吴路一方面将为区域导 入来自市区尤其是徐汇中心区的客 源，另一方面也为区域导入闵行吴 泾的客源
» 中环线上中路和华济路的贯通将大 大增强区域的通勤能力，将为区域 带来更多的外部客源。
» 黄道婆和邹容墓是徐汇区爱国主义教育基地，被列 入上海市文物保护单位
华泾镇人口不多，地域不大，但依托工业成为徐汇区经济实力最发达的镇区
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区域总体概况——道路交通
辐射半径
华泾板块
预计将于2008年前 贯通的市政重大工 程———中环线南段 （上中路）
拓宽的龙吴路， 为区域主干道
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区域总体概况——地理人文
» 华泾镇是上海市徐汇区唯一的镇，地处徐汇区西南， 辖区面积8.04平方公里，东临濒黄浦江，西邻闵 行区、以老沪闵路为界，北起淀浦河，南至关港 深水码头
» 地区内有行政村15个，现实有人口64303人，常住 人口60517人
» 科技工业是全镇第一大支柱产业，占徐汇区区属工 业的60%，号称徐汇工业的半壁江山
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经济技术指标 总用地面积 120756m2 总建筑面积 209343m2
容积率
1.37
其中
地下建筑面积 43761m2
住宅
155191m2
商业
地 上 会所 建 筑 幼儿园 面 积 总计
容积率
4750m2 2141m2
3500m2 165582m2
1.37
绿地率