前言市场调研是通过一系列定性和定量的方法对研究对象进行的一种信息筛选、归纳和分析的过程，对于一个商业项目的定位、招商、发展、推广，市场调研是一个必要的途径。
本调研报告是通过较客观性、全面性、系统性的实地调查而整理得出，融合了对濮院已有商业项目的相应情况的分析，可作为对濮院永乐路供销集团原房产产业项目调整商业定位提供比较切实的参考依据。
（一）濮院简介濮院镇地处长江三角洲平原腹地，沪、杭、苏中间节点位置，区内有320国道、申嘉湖高速公路、嘉湖公路、嘉桐公路、京杭大运河等交通要道。
全镇总面积64平方米公里，辖5个居民社区、14个行政村，总人口15万人，其中新濮院约10万人。
濮院被誉为“鱼米之乡、百花盛地”，曾以“日出万匹绸”成为“嘉禾一巨镇”。
改革开放以来，因毛针织产业发展壮大而获得“全国最大的羊毛衫集散中心”、“中国羊毛衫名镇”、“中国市场名镇”、“中国毛衫第一市”、“中国大型品牌市场”、“全国百佳产业集群”等荣誉称号。
（二）地理位置濮院居苏沪杭金三角中心地带，320国道，京杭大运河，嘉湖公路和嘉桐公路横贯东西，沪杭，申嘉湖高速公路及筹建中的萧山通道斜掠过境；距上海127公里，杭州65公里，苏州80余公里。
沪杭高铁开设桐乡站，稳步接轨苏沪杭的1小时交通动脉，便捷畅达。
得天独厚的交通地理位置，便捷的交通与物流运输，全方位架起了濮院通向海内外的桥梁。
未来三年，濮院将围绕羊毛衫市场提升项目、时尚文化创意区项目等六大建设项目，推动羊毛衫专业市场与研发、设计、营销、物流等生产性服务业之间的融合互动，完善市场营销、创新创意、金融商务等产业服务体系，逐步实现产业、文化、旅游和生产、生活、生态的融合发展。
因此在濮院投资兴业，从长远发展的角度来看是相对正确的选择。
（三）濮院主要市场分布及概况1、中国羊毛衫市场由濮院镇政府1988年创办,经过22年来的整改扩建，现有羊毛衫交易区11个，占地1.5平方米公里，商铺6000间；集中了毛衫市场、针织技术开发中心、物流中心、客运中心、卸货中心、毛针织品检测中心和人力资源服务中心等；物业形态：街铺式；经营业态：羊毛、羊绒、针织服装、双面尼、羽绒服等批发、零售，市场主要以中低档的产品为主；经过发展演变，以街区划分自然形成了一些中高档次的品牌店面；销售形态：市场只卖经营权不卖产权，10年经营权80万；租金：铺位面积每间在30—50平方米不等，多为转租而来，铺位一般以两间并租居多，以50—100平方米为基准，一般位置租金在20—40万/年，靠工贸大道租金达50—70万元/年；经物业处租赁，租金仅在5—6元万/年，甚至低至2—3万/年；95%以上出租率，个别张贴转租；租期协商而定；其他费用：物业管理费7元/月/平方米左右，按铺位定额缴税1—2万元/年，水电费自理。
2、濮院毛纱、毛纺原料市场濮院毛纱市场与毛纺原料市场连为一体，紧靠320国道，正对濮院羊毛衫市场交易区，建筑面积7万多平方米；物业形态：街铺式；经营业态：各类针织用纱线，毛纺织原料，包括羊毛、毛条和各种新型纤维；销售形态：市场只卖经营权不卖产权,10年经营权60万；租金：商铺面积每间在15—50平方米不等，租金在6—10万/年，多为个人转租，现出租率在80%左右；租期协商而定；其他费用：物业管理费7元/月/平方米左右，按铺位定额缴税1—2万元/年，水电费自理；现经营状况：市场内无人流，铺位较多用作仓库，较多张贴转租公告。
3、针织机械辅料城市场占地25亩、总建筑面积6万平方米，于2006年11月18日开业；该市场由四栋楼构成，南北两排形成一个庭院空间，中间及A、B两区围成一个中心广场。
1至3楼为商铺，共计631间，面积从30-200平方米不等。
其中一层服装面料、针织机械；二层包装印务、服饰辅料；三层以写字楼形式专为广告公司出租；租金：一楼面街商铺面积80平方米左右租金在18—20万/年；街内面积40平方米左右租金在5—8万/年；二楼商铺30平方米左右租金在4—5万/年；租期多为一年一签，去年出租率100%，今年由于行情欠佳，不少铺位张贴转租或仍未出租；其他费用：物业管理费4.8元/月/平方米左右；定额缴税按铺位及经营种类不同，一年几千至上万元不等；空调、水电费自理。
4、中央商城位于浙江交通枢纽320国道与濮院的主干道中央交汇处，为原濮院羊毛衫市场的第四、第五交易区，是濮院羊毛衫市场改造的第一个启动项目，集商贸洽谈、品牌展示、购物交易、商务办公及餐饮休闲于一体，于2007年8月18日开业；物业形态：总建筑面积12.6万平方米，由两幢15层现代化办公商务楼与面积近5万平方米的大型专业羊毛衫交易中心构成；经营规划：1-3层为市场，商铺约1000间，一层为综合毛衫批发区，二层为精品毛衫，三层为品牌毛衫服饰；4-18层为商务办公区；租金：以100平方米为标准，按楼层20—60万/年不等；其他费用：物业管理费4.8元/月/平方米左右，按铺位定额缴税2万左右一年，空调费按建筑面积公摊，水电费自理。
5、中国毛衫城由濮院镇政府全资开发的中国毛衫城，是集品牌毛衫贸易、采购于一体的精品市场，走批零兼营路线，向毛衫零售专业市场进军，于2010年9月29日开业；物业形态：建筑面积2.9万平方米，共5层；经营规划：中高档品牌毛衫，包含针织服装、双面尼、羽绒服等批发、零售，共有商铺400间；一层至三层为女装，100%招商；四层尚有少量空位，男女装都有，品类较杂，五层为大型展厅形象店；租金：一楼商铺划分面积较小，以30平方米为标准，租金在10—20万/年；二楼至三楼基本在60—70平方米/间，租金在15—20万/年不等；四楼同等条件租金在10万左右一年，五楼为8万左右一年；其他费用：物业管理费6—7元/月/平方米，按铺位定额缴税1—2万/年，空调费按建筑面积公摊，水电费自理。
6、世贸大厦世贸大厦东临紧靠濮院羊毛衫市场交易区、西接濮院国际贸易中心，建成于2004年8月；物业形态：总建筑面积5.28万平方米，大厦主体楼高10层，地下1层；经营业态：以中高端品牌毛衫为主，包括羽绒服、双面尼等外套批发、零售。
女装占70%，主要分布在2层至6层；男装占30%，主要分布在1层、7层至9层，10层为大型展厅；租金：商铺面积在50—100平方米，以100平方米为标准，一楼至三楼租金均价在50万/年，四楼至五楼在20万/年，六楼以上在10万/年；租金一般直接与业主协商而定，租期一年一签居多，个别铺位在旺季按月短期租赁；出租率基本达到百分百；其他费用：物业管理费为6.88元/月/平方米左右，空调费按建筑面积公摊，按铺位定额缴税2万左右一年，水电费自理。
7、国贸名品港中国濮院国贸名品港既不是传统意义上的批发市场，也不是狭义上的普通商业流通市场，而是一种专业服务中枢，是新型的商业贸易环节的集群服务平台，实现了由简单的产品提供商到现代的服务提供商的转变。
物业形态：由5层群楼构成，建筑面积近5.5万平方米；经营规划：中高档品牌，包含针织服装、双面尼、羽绒服等批发、零售，共近400个品牌商铺。
一层为国际系列男装区；二层为精品男装区；三层为精品女装区；四层为羊绒服饰区；五层为名品系列服饰区，多为展厅形象店。
招商率基本为100%；租金：租金不按楼层划分高低，按经营品种不同划分。
以面积100平方米为基准，男装铺位租金一般在70—80万/年，女装铺位租金一般在80—90万/年。
租期不等，主要与业主协商而定；其他费用：物业管理费7.1元/月/平方米，按铺位定额缴税1—3万/年，空调费按建筑面积公摊，水电费自理。
8、国际时装城位于濮院核心商圈的濮院国际时装城，原先是一个以批发交易为主的童装市场，市场元素单一、经营模式滞后，发展一度处于停滞状态。
于2014年，市场引入了新的投资管理公司，重新进行了规划定位，最终确定国际时装为转型方向。
全新打造的濮院国际时装城总建筑面积达7.5万平方米，目前已吸引480户商户入驻。
物业形态：由负一至五层构成，建筑面积近5.5万平方米；经营规划：负一至三层为时尚女装，包括毛衫、针织服饰、双面尼、羽绒服等批发、零售；三层至四层为精品童装；五层为辅助业态，包括品牌生活馆和电子商务；招商率90%以上；租金：按楼层、经营品种等相差不大，50平方米租金在8—10万/年；其他费用：物业管理费6—7元/月/平方米，按铺位定额缴税1—2万/年，空调费按建筑面积公摊，水电费自理。
以上是濮院毛衫市场主要的几个集中经营商业物业，就经营状况和氛围而言，毛纱、毛纺原料市场相对比较淡漠，其他市场都比较繁盛，招商也相对成功。
而坐落在洪合镇的中国嘉兴国际毛衫城状况萧条，楼内仅剩几十家经营户，多为仓库放置。
由此可见，濮院毛衫经营区域主要集中在濮院镇内，也反应出濮院毛衫市场客户资源可能接近较饱和状态。
（四）濮院近年主要大型商业项目组建而就未来发展，濮院政府将针对中国羊毛衫市场11个交易老区散户，或打压各毛衫市场业主不合理炒租金的现状，开发一个大型毛衫交易商业物业——濮院时尚中心，该项目将于2018年6月份开业，具体概况如下：物业形态：由商铺、酒店、写字楼、商务楼组成，其中商铺占用面积14万平方米，共五层构成，可纳500个以上商户入驻；经营规划：具体楼层品牌类型尚未确定，主要吸收毛衫市场老交易区散户或有经验的经营者优先入驻。
同时通过写字楼销售，买房业主可优先选择商铺租赁；租金：每间商铺实用面积55平方米，租金控制在10—20万/年，押金150万，租期5—10年；由该房产物业统一管理出租，不可私自转租，不可炒商铺；其他费用：物业管理费、定额国税等；外界反响：已有上千客户资源报名租赁商铺，是否多为濮院现有经营户尚待查证；濮院时尚中心以一个多业态的商业模式打造，是目前濮院规模最大的商业物业，以濮院毛衫市场上市为目的。
同时也将整合毛衫市场老交易区的客户资源，提供更方便、更先进的交易平台。
（五）对自有项目改造成濮院主要商业业态（毛衫市场）的初步分析和看法自有项目坐落于濮院镇永乐路与320国道交叉口，属于濮院商业中心区，现出租经营宾馆、义乌小百货、银行、餐饮等项目。
通过对濮院商业市场的调研分析，对毛衫、毛纱原料、辅料方面的经营比较困难，经营户压力较大，同类经营已处饱和状态，根据市场需求，拟将自有项目趋向改造成毛衫大类经营市场相对有可选性。
对于改造后经营管理方面作如下初步分析：物业形态：现物业有1.5万平方米，对整个建筑根据经营品类的销售模式进行硬件、软件方面的全面修改；组建出至少100个以上的商铺氛围（个人认为体量偏小，相对而言较大规模的市场容易操作）；经营规划：定位于中高端品牌，专做精品，品类不需多杂，主要为男装、女装；招商对象：本地、异地投资客户，有经营经验者优先入驻，针对老交易区散户广泛招商，吸纳世贸、国贸等成熟市场因租金高而不稳定的经营户；租金：因定位中高端，建议每个商铺面积划分在50—100平方米范围，租金不宜高于现有成熟市场（另应参考新物业时尚中心的租金定位）；其他费用：物业管理费、定额国税、空调费、水电费等；管理模式：成立自有物业公司统一管理；招商成功率分析：作此市场调研时，尚未公开项目的地理位置、经营模式等相关情况，无法作针对性意向调查，暂不定论；因市场竞争与日俱增，濮院毛衫市场每年经营状况都有不稳定因素，客户资源是否饱和与市场优胜劣汰有一定必然的关联。