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六、办理《国有土地使用证》的政府部门、时限 及重要性


政府部门：工业园区国土资源局 时限：20-30个工作日
重要性：《国有土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是 开发商违约和对业主‚权力‛的侵犯。《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权 的组成部分，而且是更重要的组成部分。 1、缺少《土地使用证》，不动产的‚物权‛不完整。因为《房地产管理法》第五 十九条规定：‚国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度‛，这说明房地产的 ‚物权‛包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土 地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。 2、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。 《物权法》第九条规定：‚不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发 生效力；未经登记，不发生效力‛。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义 上的‚土地使用权‛。 3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九 条规定：‚住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期‛。这一条规定使原本只有70 年寿命的住宅，得到‚自动‛延长。使‚住宅‛的传世私有财产性质，以法律的形式 确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能 ‚传世‛，这样的房子还有多少价值呢？
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（4）、招标、拍卖和挂牌交易三种交易方式的比较
挂牌交易、拍卖和招标三种交易方式的比较
交易方式类别 拍卖 底价是否公开 不公开 底价由谁确定 拍卖委员会 是否设立独立于委托 人的集体决策组织 16 设立拍卖委员会
招标 挂牌交易 不公开 公开 招标委员会 委托人
设立招标委员会 西双版纳项目 不需要
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招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门 发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加 国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文 件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并 提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标 文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。 经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进 行评审后，在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向 中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时 间，按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合 同》。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人 应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因 素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土 地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关 注的要点。
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一、何为《建设项目选址意见书》？

《建设项目选址意见书》是规划部门结合区域 功能、项目特点等具体情况，对拟建设项目选 址提出的书面意见。
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二、《建设项目选址意见书》的办理流程、受理 部门及时限
1、、办理流程： （1）、计委审查可行性研究报告和进行项目立项； （2）、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审 查； （3）、建委办理投资开发项目建设条件意见书； （4）、环保局办理生产性项目环保意见书（表）； （5）、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业 内容和范围进行审查； （6）、规划部门办理项目选址意见书。 二、受理部门：工业园区建设局（规划分局）。 三、时限：自受理之日起十个工作日内（不含市政府审批）。
六证一书办理工作 简 介
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目
录
1、房地产开发的涵义及六证一书指什么？ 2、第一部分：《建设项目选址意见书》的办理及相关工作 3、第二部分：《国有土地使用证》的办理及相关工作 4、第三部分：《建设用地规划许可证》的办理及相关工作 5、第四部分：《建设工程规划许可证》的办理及相关工作 6、第五部分：《建筑工程施工许可证》的办理及相关工作 7、第六部分：《商品房预售许可证》的办理及相关工作 8、第七部分：《房屋产权证》的办理及相关工作 9、集团对项目公司六证办理的管控要求
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五、办理《国有土地使用证》需提供资料

1、土地登记申请文书一套（土地登记申请书）； 2、国有土地使用权出让合同、补充协议； 3、出让土地规划红线图（原件）及坐标成果表； 4、出让金缴纳凭证（复印件）、完税或减免税凭证； 5、出让批准文件； 6、项目批文宗地总平面图； 7、法人代码证书（复印件）及身份证复印件； 8、（企业）工商营业执照（复印件）； 9、原国有土地使用证（原件）、地上附着特权属； 10、宗地图； 11、需要提供的有关证明材料
2、土地划拨
国有土地划拨指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者 缴纳土地补偿、安置等费用后将土地交付使用，或者将土地使用 权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权未经批准 不得转让、出租、抵押。
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3、土地转让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为， 即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着 物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接 受土地使用权的一方称为受让人。转让方式：包括出售、交换和 赠与等 。
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第二部分



《国有土地使用证》的办理及相关工作：
一、何为《国有土地使用证》？ 二、办理《国有土地使用证》的条件； 三、国有建设用地使用权的取得方式； 四、招标拍卖挂牌出让程序 ； 五、办理《国有土地使用证》需提供资料：
1、土地登记申请文书一套； 2、国有土地使用权出让合同、补充协议； 3、出让土地规划红线图（原件）及坐标成果表； 4、出让金缴纳凭证（复印件）、完税或减免税凭证； 5、出让批准文件； 6、项目批文宗地总平面图及宗地图。
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三、国有建设用地使用权的取得方式
1、协议出让 2、公开出让(招标、拍卖、挂牌) 3、划拨 4、转让
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1、出让（招标、拍卖、挂牌、协议出让等）
出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的 方式有招标、拍卖、挂牌、协议出让等。 土地招标、拍卖和挂牌的具体含义及特点如下：
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第一部分



建设项目选址意见书》的办理及相关工作：
一、何为《建设项目选址意见书》？ 二、《建设项目选址意见书》的办理流程、受理部门 及时限； 三、办理《建设项目选址意见书》需提交资料：
1、发改部门等项目审批部门批准的项目建议书及相关批准文件； 2、需申请用地的交通工程及管线工程应提交规划行政主管部门 对方案的审查意见及附图； 3、符合数据格式要求的1/500或1/2000地形图。
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三、办理《建设项目选址意见书》需提交资料



1、建设项目选址意见书《申报表》及申请人身份证明材料（原件1份）；委托他人代 理的，提交授权委托书（原件1份）及受委托人个人身份证（复印件1份，验原件）； 2、《项目立卷表》（原件1份，项目首次申报时提交）； 3、发改部门等项目审批部门批准的项目建议书及相关批准文件（复印件各1份，验原 件）； 4、需申请用地的交通工程及管线工程应提交规划行政主管部门对方案的审查意见及附 图（原件1份）； 5、经济适用住房选址需提交发改部门经济适用住房指标批复（复印件1份，验原件）； 6、新村建设选址需提交发改部门新村建设项目立项批复（原件1份）； 7、符合数据格式要求的1/500或1/2000地形图，暂无1/500或1/2000地形图的地区可提 供1/10000地形图（原件2份）； 8、大型建设项目、对城市布局有重大影响的建设项目及对周围环境有特殊要求的建设 项目，应提交有相应资质的规划设计单位作出的选址论证意见（原件1份）； 注：申报时应同时提交以上申请材料的电子文件（图件为DWG及TAB格式，其它文件为 原件扫描的JPG格式文件），提交复印件的材料，建设单位须在复印件上加注‘此件复 印件内容与原件内容核对无误’字样，并加盖单位印章。
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四、招标拍卖挂牌出让程序

（1）公布出让计划，确定供地方式； （2）编制、确定出让方案； （3）地价评估，确定出让底价； （4）编制出让文件； （5）发布出让公告； （6）申请和资格审查； （7）招标拍卖挂牌活动实施； （8）签订出让合同，公布出让结果； （9）核发《建设用地批准书》，交付土地； （10）办理土地登记； （11）资料归档。
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房地产开发的涵义及六证一书：
涵义：通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一 种活动。
六证一书：
1、《建设项目选址意见书》 2、《国有土地使用证》 3、《建设用地规划许可证》 4、《建设工程规划许可证》 5、《建筑工程施工许可证》 6、《商品房预售许可证》 7、《房屋产权证》

六、办理《国有土地使用证》的政府部门、时限及重要性； 七、办理《国有土地使用证》的费用。
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一、何为《国有土地使用证》？
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人) 使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
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二、办理《国有土地使用证》的条件
办理条件： （1）、符合2006年5月31日中华人民共和国国土资源 部发布2006年8月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规范》 （2）、受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定 付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土 地登记，领取《国有土地使用证》，取得国有土地 使用权 。