上上城前期物业管理服务投标书投标人：西安雁开物业服务有限责任公司法定代表人或授权代表人：2011年12月10日目录开标一览表------------------------------------------------- 第2页第一章投标函----------------------------------------------- 第3页第二章投标人资格证明文件----------------------------------- 第5页一法定代表人------------------------------------------- 第5页二授权委托书------------------------------------------- 第6页第三章企业概况--------------------------------------------- 第7页第四章整体设想与服务理念----------------------------------- 第8页第五章运作机制、组织构架与人员配置------------------------- 第18页第六章项目特点分析及应对思路------------------------------- 第23页第七章管理机构和岗位职责----------------------------------- 第26页第八章房屋维修养护装修管理--------------------------------- 第38页第九章房屋共有设备设施管理--------------------------------- 第47页第十章秩序维护及车辆管理----------------------------------- 第53页第十一章绿化管理------------------------------------------- 第59页第十二章突发事件管理--------------------------------------- 第63页第十三章环境卫生管理--------------------------------------- 第77页第十四章相关制度与档案管理--------------------------------- 第80页第十五章物业服务费预算------------------------------------- 第84页第十六章结束语--------------------------------------------- 第91页附件一管理服务承诺及主要措施、分项服务内容与标准--------- 第92页附件二装饰装修管理服务协议------------------------------- 第99页开标一览表投标单位名称：西安雁开物业服务有限责任公司报价单位：（人民币）元说明：1、物业服务费的结算形式：包干制。

2、质量按西安市及其行政管理部门颁布的相关行业标准，填写合格或优秀。

3、投标单位如果需要对报价或其他内容加以说明，可在备注一栏中填写。

法定代表人或委托授权人（签字及单位盖章）：西安雁开物业服务有限责任公司 2011年12月10日第一章投标函致：西安市雁塔区城乡建设开发公司我方确认收到贵方提供的上上城管理服务招标投标所需的招标文件及图纸等全部内容，我方：西安雁开物业服务有限责任公司正式授权李红卫现场项目经理为授权代表（全名，职务）代表我方进行有关投标的一切事宜。

在此提交的投标文件，正本一份，副本三份。

包括如下内容：（一）投标函；（二）投标报价表；（三）全套资格证明文件；（四）技术、商务响应文件；（五）物业管理投标方案文件；（六）应招标文件要求的其他文件。

我方已完全明白招标文件的所有条款要求，并重申以下几点：1、我方已收到上述投标项目所提供的一切有关招标文件、图纸等相关说明资料，根据招标文件、图纸、答疑纪要和其他相关文件的要求和物业现场查验结果，考虑本企业自身的实力及特点，我单位愿以人民币（大写）壹元贰角整元（小写）元的投标报价（详见投标报价表）投标承包上述服务项目。

2、本投标文件的有效期为投标截止日后60天有效，如中标，有效期将延长至合同终止日为止。

3、我方已详细研究了招标文件的所有内容，包括修正文和所有以提供的参考资料以及有关附件，并完全明白，我方放弃在此方面提出含糊意见或误解的一切权利。

4、我方承诺投标文件夹中的一切资料、数据是真实的，并承担由此引起的一切责任。

5、我方明白并同意我方如在投标有效期之内撤回投标，则投标保证金将被贵方没收。

6、我方同意按贵方可能提出的要求而提供与投标相关的任何其他数据或信息。

7、我方理解贵方不一定接受最低标价或任何贵方可能收到的投标。

8、我方如果中标，将保证履行招标文件以及招标文件修改书中的全部责任和义务，在中标通知书规定的时间内签订《前期物业服务合同》。

9、如我方被授予合同，我方承诺向招标人支付本次招标的中标服务费。

投标人：西安雁开物业服务有限责任公司法定代表人（盖章或签名）：日期：2011年12月10日第二章投标人资格证明文件一、法定代表人单位名称：西安雁开物业服务有限责任公司单位地址：西安市雁塔区电子正街379号圣都大厦3幢10301室姓名：杨红娥性别：女民族：汉职务：董事长杨红娥系我西安雁开物业服务有限责任公司的法定代表人，负责签署物业投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。

特此证明！投标单位：西安雁开物业服务有限责任公司 2011年 12月 10日二、授权委托书委托人：西安雁开物业服务有限责任公司法定代表人：杨红娥职务：董事长受托人：李红卫职务：经理现委托上述受托人参加 2012 年 12 月 27 日在朱雀大街建苑大厦1008会议室召开的“上上城”前期物业管理项目的开标会议，作为我公司的代理人。

代理人的代理期限从本授权委托书签字盖章之日起至本前期物业管理项目招标工作结束止。

代理权限：1、参加开标会议；2、中标承诺、放弃投标；3、签署物业管理项目的服务合同；此处为受托人身份证复印件委托人：西安雁开物业服务有限责任公司 2011 年 12月10日第三章企业概况西安雁开物业服务有限责任公司是一家以物业管理、物业租赁、物业服务及家政服务为主的综合性专业物业管理服务。

公司成立于2010年10月13日，注册资本50万元。

地址位于西安市雁塔区电子正街379号圣都大厦3幢10301室，现有员工60余名。

其中各级管理人员具备本科以上学历和《物业管理上岗资格证书》者达100%。

公司管理体制健全、技术力量雄厚，2011年11月雁开物业被陕西省住房和城乡建设厅批准为物业管理三级资质企业。

雁开物业为西安市雁塔区城乡建设开发公司自主创立的自有物业公司，雁开物业本着服务至上的理念和孜孜不倦的努力，竭诚为广大业主和社会各界营造安全舒适的环境，提供诚挚满意的服务。

第四章整体设想与服务理念一、整体服务设想公司成立之初，便以打造中国领先的“系统生活服务商”为目标，以“业主至上，服务第一”为原则，建立了一整套科学规范的管理制度和服务标准。

并通过不断总结创新，竭力为广大业主（住户）营造安全、文明、舒适、整洁、温馨的生活居住环境。

这不仅是我们永远追求的目标，也是指引着公司不断前进的动力源泉。

我公司通过对上上城项目的实地勘探以及对该小区基础资料的掌握、周边基础配套与地理环境的分析，结合本项目的特色，认为在今后本项目的物业管理服务中，尤其要抓好以下几个重点工作。

※整体上应做到：（一）规范管理，健全制度上上城硬件设施先进，智能化系统集成度较大，定位的业主群决定物业服务品质，必然要求物业管理化要走专业化、规范化、科学化的道路。

为了实现专业化、规范化、科学化管理，首先必须从基本制度建设入手，严格实行管理制度化、工作程序化、服务规范化、质量标准化、培训考核系统化。

强化过硬的工作作风，要求全员体现出一流的服务意识、质量意识、成本意识、创新意识，制定出适合本项目特点的一整套完善的充值程序、运作流程，并在实际工作中持续改进，提高可操作性，保证本项目的可靠运行。

（二）加强员工法制教育、依法执勤上上城的服务对象，预计业主一般为高素质，要求物业管理员工要有清醒认识，保护好业主合法权益是我们的责任和义务，所以对我司员工有必要进行长期不懈的系统的法制教育，同时纳入个人考核，使每个员工都明白依法执勤的重要性。

具体做法：定期开展普法教育，进行典型案例分析，并结合公司整体培训计划，纳入培训考核体系。

教育内容主要分为以下几方面：党的政策方针、法律法规、思想道德教育；公司规章制度和企业理念教育、现代化企业管理知识教育、职业道德与服务礼仪教育、文化基础知识教育、员工服务意识、安全意识、保密意识教育。

主要方式的跟班培训：对上上城工作人员先进行强化培训，熟悉本地的物业管理法律法规，树立服务意识、保密意识、安全意识。

在本地招聘的员工由公司总部派专人现场进行强化教育，一边进行岗位培训教育，一边下到各岗位进行跟班学习，熟悉管理环境，达到入驻即进入严谨的工作状态的要求。

（三）建立灵活的客服机制，最大限度满足客户需求设置专线服务电话，受理业主各种服务需求和业户投诉，推行首问责任制，严格信息反馈处理，做到事事有记录，件件有结果，主动适应业户的特性需求，及时调整运行工作时间以配合需求，保证最大限度的满足客户需求。

（四）推行电脑网络化和内部办公自动化管理全面实现电脑网络化和办公自动化管理，在管理处内部建成局域网并与公司之间建立网络互联，安装先进的物业管理和财务管理软件。

对日常管理事务和财务收支状况即时响应，并按法规规定定时公布费用使用情况，实现区内信息无障碍交流，通过电脑化管理，提高工作效率，使服务水平得到提升。

（五）加强总部人力支持，形成人才资源共享充分利用总公司现有各类专业人员的技术优势，依托人力资源可共享性来满足短期大型保养维修的集中技术需求，确保维修养护的质量并最大限度的降低本项目管理的运行成本。

如在技术改进或大型维修方面，上上城将定期外聘专业人员对公司相关人员进行全方位的培训与工作指导，并定期对公司的工作进行考核、检查、督导，对出现的各类问题进行研讨，拟制解决方案，有效保证公司整体管理工作的一致性。

（六）建立素质优良的员工队伍要实现我们在本项目物业管理中的各项承诺，关键在于员工的整体素质，人的因素决定一切。

管理处日常运行中的一项工作重点就是保证我司用人机制的有效推行，我们坚持德才兼备的原则，让具有真才实学的人担当重任，对员工实行动态管理，明确各岗位责任制及通过对各岗位的指标考核管理，引入和强化竞争机制，实行优胜劣汰，并通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。

在物业管理实施过程中，我们力求挑选和培养一批“政治过硬、业务精良”的有志之士充实到员工队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对员工实施科学培训，规范管理，并为表现出色的员工不断提供高层次培训、加薪、升职等激励措施，以保证员工队伍的素质优良。