土地基准价格：政府根据土地市场状况和收益情况，在每个地区土地分等定 级的基础上，定期确定的不同等级的平均土地价格。
城市土地价格的影响因素
土地区位 公共服务设施和基础设施的条件 规划条件 投资环境
城镇土地估价
土地一级开发项目成本测算
土地一级开发成本:是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施 土地一级开发全过程的费 用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公 共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设 费用、工程建设其他 费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施 移 交前的管理费用等构成。
城市土地定级
城市土地定级程序与方法
——选取定级因素 定级因素：指对土地级别有重大影响, 并能体现土地区位差异的经济.社
会.自然条件。
——主要定级因素及表征指标 繁华程度 交通条件 基础设施 环境条件 人口状况
——定级单元 定级单元是评定土地级的基本空间单元, 其内部土地特性, 区位条件基
本一致, 单元边界由线状地物或权属界限组成。
——沿着土地“产权”的概念去建立土地权利制度。 按照土地所有者产权和土地使用者产权的“两权分离”的思路来设置土
地的产权体系。土地所有者能够向土地使用者出让的土地产权就包括：土地 占有权，使用权，部分收益权和部分处分权。
——以土地“物权”概念为出发点构建土地的权利体系关系。 “地上权”取代“土地使用权”概念的设想。 现行的土地使用权的内容，类似于大陆法系中的地上权。
土地使用分类
按土地与城市中心的相对位置分类
中心城区 近郊区 远郊区
按土地的使用强度分类
高强度开发区 中强度开发区 低强度开发区 非建设地区
国外的城市土地收购储备制度
城市土地收购储备运作过程三环节： 土地收购，土地储备，储备土地出让。
收购土地四种形式：收，购，换，征。
储备包括两部分内容：开发（再开发）和储备。
土地供应模式的转变
土地定级类型
综合定级 分类定级
土地定级原则
综合分析 主导因素 地域分异 级差收益 定量与定性相结合
城市土地定级
城市土地定级
城市土地定级工作内容
准备工作及外业调查 定级因素资料整理及定量化 单元分值计算及土地级评定, 测算 编制土地级别总图及量算面积 土地级的边界落实及分宗整理 编写土地定级报告 土地定级成果验收 成果归档和资料更新
建筑工程学院 College of Civil Engineering and Architecture
土地经济学
Land Economics
Week 8 2013年10月28日
我国城市土地市场
土地所有权分类
世界上土地所有权归属的具体形式13种
全民与国家所有 国家与各级政府所有 国王与国家所有 合作组织集体所有 部落.氏族.村社.宗族等所有 股份公司所有 个人所有 国家与中央政府所有 各级政府分别所有 土地上级所有权归国家所有 公共事业部门或团体所有 数人合有或共有 区分所有建筑物持有者所有
协议出让 招标出让 挂牌出让 拍卖出让
——调控原则 ——土地使用权转让
土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售，交换和赠与。
——土地隐形市场
我国城市土地市场
土地使用权出让最高年限
居住用地70年 工业用地 50 年 教育.科技.文化.卫生.体育用地 50 年 商业.旅游.娱乐用地40 年 综合或其他用地40 年
土地。
我国城市土地市场
城市土地有偿使用的相关税费(Con.)
土地增值税 土地增值税实行四级超额累进税率。 土地增值税率表
耕地占用税 (地区差别定额税率）
我国城市土地市场
城市土地有偿使用的相关税费(Con.)
其它规费
防洪费 土地闲置费 地价评估费 资金占用费 其它费用
我国城市土地市场
城市土地市场的运行模式
土地一级开发项目的成本构成
(一)项目前期费用 (二)征地、拆迁费用 (三)公共区域市政基础设施建设费用 (四)区域内公共环境景观建设费用 (五)区域内公共配套设施建设费用 (六)工程建设其他费用 (七)管理费 (八)财务费用 (九)销售费用 (十)应纳税费 (十一)不可预见费
城镇土地估价
我国土地权利制度的改革思路
我国城市土地市场
中国城市土地所有制和土地使用制的变更
解放前：土地所有权形式多样 ； 1949--1957年 从私有制----全民为主多种土地所有制并存； 1958--1976年 多种土地所有制继续, 国有化加强； 1977年以后, 土地所有制国有化, 无偿使用变有偿使用; 1982年《中华人民共和国宪法》第十条：城市的土地属于国家所有; 1987年，“土地使用权可以有偿转让”的政策，在少数城市进行试点; 1988年《中华人民共和国宪法修正案》土地的使用权可以依照法律的规定 转让; 1988年12月《中华人民共和国土地管理法》国有土地和集体所有的土地的 使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地有偿使用制度。 1990年5月《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让转让 制度。
土地使用分类
土地使用性质分类
建设部发布国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》编号为 GB50137-2011
10大类，46中类，73小类
土地利用现状分类
国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系 共分1２个一级类、５６个二级类。 其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、 住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及 水利设施用地、其他土地
土地出让一般采取出售和出租两种方式，出售一般采用招投标方式。 经过储备后进入市场的土地，出让价格并不取决于政府在该土地上投入的 实际费用，而取决于该土地的使用性质。
——确定土地级别 特大城市一般7-11级，大城市一般6-9级，中等4-7级，小城市3-5级。
城镇土地估价
城镇土地估价
土地估价目的
土地估价的基本概念 ——土地估价：是根据土地的自然，经济属性和收益状况, 对土地某一时间 使用权价格界限综合评定。 ——基准地价：是对城镇各级土地或均质地域及商业，住宅. 工业等土地利 用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价评估以城镇整体为单 位进行. ——宗地地价：是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。
我国城市土地市场
城市土地有偿使用的相关税费
土地出让金
土地使用税
ห้องสมุดไป่ตู้
城镇土地使用税的税额标准
哪些可以免缴土地使用税？
A. 国家机关，人民团体； B. 军队自用的土地； C. 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； D. 宗教寺庙，公园名胜古迹自用的土地； E. 市政，街道，广场，绿化带等公共用地； F. 直接用于农林牧副渔的生产用地，其它法律规定的免税
土地三级市场结构模式，形成土地的批发，零售，调剂三种市场形态。
一级市场
土地的使用权 纵向交易行为 使用权价格 垄断性质
二级市场
使用权批租市场 横向交易 经营性质 垄断竞争性市场
三级市场
土地使用权的转让和出租 横向交易 效用尺度 消费性质
我国城市土地市场
城市土地使用权的出让与转让
——土地使用权有偿出让方式
土地价格的评估方法 收益还原法, 市场比较法, 成本估价法, 假设开发法, 申报法
楼面地价 = 宗地总价格 / 建筑总面积 土地单价 = 宗地总价格/土地总面积
城镇土地估价
城市土地价格根据形成方式
可以划分为基准地价，标定地价，交易地价，拍卖地价，招投标地价和 协议地价等类型。
城市土地的实际地价是土地征用费，土地开发费，城市建设配套费以及 土地位置差价的总合。