成都古玩城项目招商计划书成都草堂古玩城经营管理有限公司 营销策划部二〇〇七年一月成都古玩城项目招商计划目录前言根据古玩城项目改建工程计划和总体发展规划，古玩城项目招商计划主要围绕着29号楼和31号楼两栋临街商业楼和搭建市场的改建和招商工作展开。

按照项目工程建设进度，本计划从2007年3月开始启动。

预计180天内完成29号楼和31号楼的招商工作。

从2007年11月份开始，随着搭建市场的改建工程启动，招商工作也同步开始，预计从2007年11月至2009年6月完成搭建市场的招商工作。

本招商计划将从2007年3月开始实施，在2007年度以完成29号楼和31号楼的招商工作为重点，至2009年6月古玩城项目的招商工作基本结束。

招商活动将为项目的销售启动计划奠定完善的启动环境和市场基础，同时全面促进古玩城整体商业环境的繁荣。

一．项目基本情况成都古玩城位于成都市青羊区青华路的杜甫草堂北大门以东，新通惠酒店以西，北邻青华路，南靠杜甫草堂。

目前场内有三百余家商铺，业态业种范围涵盖古玩字画、仿古艺术品、民族饰品、雕塑、古家具、石刻、杂件、根雕、钱币、文革制品、珠宝、古玉器、古书籍、民间工艺品等。

成都古玩城项目包括青华路29号和31号两栋临街商业建筑和原成都草堂文物市场（搭建市场）。

目前本公司即将斥钜资对成都古玩城项目进行大规模的改造和重建工作，力争在原有市场的基础上打造一个以古玩交易、展示为主，集博古、收藏、旅游、民俗和休闲娱乐为一体的大型综合商业地产。

改建完成后的成都古玩城将依托杜甫草堂和成都巨大的旅游资源，充分展现蜀地文化民俗，成为一个以古玩经营为主业，蜀文化和中国传统风格建筑群为特色的文化旅游休闲的玩家乐园。

建成后的成都古玩城和古玩博物馆，将与现有的四川省博物馆、杜甫草堂博物馆、蜀锦蜀绣博物馆、浣花溪公园连成一片，将散落其间的一颗颗璀璨的文化瑰宝串联起来，形成“四馆一园一城”的文化旅游休闲区。

现有建筑情况和改建目标29号楼为四层建筑，总建筑面积为平方米，31号楼为六层建筑，总建筑面积为平方米，合计为平方米。

该建筑原有建筑风格同青华路整体风格一致，难以同沿线其他建筑区分而突显自身优势。

并且该两栋建筑内部结构不符合古玩城项目的业态规划和经营要求，因此需要重新改建进行完善。

搭建市场为局部四层建筑，总建筑面积为平方米（含底下两层平方米）。

改建后29号楼和31号楼基本情况改建后29号楼和31号楼将总共拥有大小等的商铺150间左右以及160左右的柜台和近300个地摊位。

以及高档主题会所和小型收藏博物馆等配套设施。

改建后搭建市场基本情况搭建市场总共拥有大小等的商铺368间。

形成以特色餐饮休闲为主、古玩为辅，旅游纪念及其他业态补充的配套构成体系。

地下两层（停车场和库房）规划现有经营商户的数量及分布情况目前市场内共有130间商铺、47个柜台以及外围260个地摊位，主要分布在31号楼的1-4楼和周边地区。

现行沿用是以前的租金标准，为商铺平均28元/平方米、柜台120元/月和地摊40元/月。

该租金标准已远远低于项目所在片区的租金平均水平和类似市场的平均水平。

二．古玩城项目业态规划业态规划目的形成以一期项目为纽带的”四馆一园一城”文化产业生态博物馆样板示范区。

为成都古玩城的重组提供合理的商业组合方案，奠定项目持久繁荣经营的基石。

指导项目的改造、装修、招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。

为项目后期销售提供市场基础，展示旺盛的商业发展前景，支撑项目的销售价格。

业态规划原则业态规划的总体原则：以古玩经营为主要特色、以文化和旅游产业相结合的商业布局，达到以古促游、以文兴游、以游兴市的良好循环，把成都古玩城建成一个成都市民和外来游客休闲旅游、博古淘宝、品尝美食享受成都生活的理想乐园。

特色业态特殊照顾原则对于那些很有特色，很能吸引人气的业态，会给整个市场带来特色、带来人气、带来财富。

因此，在招商策略上要有特殊手段。

如民俗表演、民间杂耍、传统手工艺的现场再现等，把这些具有地方特色的非物质文化进行生动再现，形成一个非物质文化遗产生态保护村。

租金贡献率优先原则入选的商业业态本身必须具有良好的经营状态，能够承受相应的租金压力（为项目销售提供较高的回报率），同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。

人气贡献率优先原则入选的商业业态必须能够为项目吸引一定的客源群体，为其它业态提供消费者支撑和共享，进而为项目的可持续发展提供客源支撑。

高品质优先原则同行业商家的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。

配套的原则所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足项目主要目标客群的需求；保留少量业态用以满足本项目从业人员和顾客的随机性和必备配套服务。

商业区域的划分根据项目的建筑情况，业态规划将按照不同的区域划分成若干个小商圈，各个区域都独有特点，连接后可以相互衔接协调。

形成草堂片区旅游商业组团，提升整个片区旅游商业价值。

业态定位和功能业态定位：29、31号楼形成以古玩为主、其它收藏品为辅的收藏大观园；搭建市场改建为以旅游、休闲为主、古玩收藏、旅游纪念品销售为辅，多种业态相结合的复合型商业项目。

以收藏品、艺术品、工艺品、旅游纪念品、民俗表演、民间杂耍、民间艺术、特色餐饮、四川特色小吃、各地名小吃、休闲、茶坊等商家为主要经营客群。

业态功能：以古玩艺术品为主业多种业态相结合的、以成都地域文化为特色的、具有丰富成都个性的玩家乐园。

是成都市民和外地游客品古、休闲、旅游、玩花样、看稀奇的洞天福地。

是弘扬和传播中华文化艺术、展现蜀地蜀风的代表性旅游胜地。

29-31号楼业态规划一层面积㎡，业态配比：古玩50％、其它藏品30％、全国世界民俗特色品10％、旅游纪念品10％；二层面积㎡，业态配比：字画40％、古籍20％、集邮20％,其它20%；三层面积㎡，业态配比：多功能厅13%（300㎡左右）及体积较为庞大、场地要求较大的古董家具50%、瓷器37%等。

四层面积㎡，学术交流中心（拍卖、讲座、培训、电影放映）、精品展示厅（为前期小型博物馆）、包房和VIP房。

《29号/31号楼业态规划分析图》集邮搭建市场业态规划按建筑总体量：古玩30％、餐饮休闲娱乐40%、旅游购物20%、其它10%。

按四层建筑形态具体划分：一层面积㎡㎡，业态配比：名小吃20％、其它藏品（邮票、火花、车模、船模、航模、古典收音机、钟表、相机、奇石等）30％、餐饮酒（水）吧20％、民俗展示20％、民间杂耍10％；二层面积㎡，业态配比：名小吃30％、酒吧20％、古玩30％、其它藏品20％；三层面积㎡，业态配比：保健休闲四层面积㎡，业态配比：局部为露天茶房和水吧。

《搭建市场业态规划分析图》其他古玩旅游购物古玩餐饮休闲旅游购物其他餐饮休闲业态控制和调整各个业态区域可以有不超过10%的非规划业态入驻，但是这些业态需要符合或接近相邻区域的业态规划，或者符合本区域业态选择的考虑要素。

本区域业态招商商家不足以填充该项目，则入住相邻区域（上下或左右）的业态商家。

本区域业态招商商家超过规划业态，则将排名靠后的该业态商家安排在相邻区域的商铺。

如本区域招商商家不足，附近业态也不足以补充的时候，考虑其它区域的备选业态或者重新定位。

品牌越强大的商家越优先选择商铺。

关键节点和所有的转角处不能安排非规划业态商家经营。

不利于项目人气、品质、租金和配套的商家不许入场经营。

三．招商目的目标和方式招商目的根据成都古玩城项目的市场定位和业态规划，完成29号楼、31号楼和搭建市场的招商工作。

通过招商活动的开展逐步树立成都古玩城的品牌形象，提升古玩城项目的投资价值。

通过招商活动的实施逐步建立和完善项目的经营运作体系。

通过招商活动为项目销售奠定良好的企业形象和品牌形象；招商目标根据公司制定的29号和31号楼的改建工程计划，29号楼将于2007年春节后首先进行改建，29号楼改建完成后将31号楼原有经营商户迁入29号楼，然后再进行31号楼的改建工作。

31号楼改建结束后，将搭建市场商家迁入31号楼，最后进行搭建市场的建设工作。

因此，按照上述计划，古玩城项目的招商计划将分成四个阶段性目标，分别为：目标一：完成招商整体准备工作（2007年3月前）。

目标二：完成29号楼的招商工作（2007年8月前）。

目标三：完成31号楼的招商工作（2007年11月前）。

目标四：完成搭建市场的招商工作（2009年6月前）。

29号楼和31号楼的招商计划是成都古玩城项目总体招商计划的第一步，也是2007年成都古玩城项目招商计划的重点内容，其主要目标即为完成29号楼和31号楼两栋临街商业建筑的招商工作，同时为年底即将启动的搭建市场改建和招商工作进行商源开发储备。

本招商计划的成功实施，可以通过两年招商和市场推广工作将项目打造成一个人气兴旺，集旅游、休闲、收藏文化与一体的复合型商业地产项目，同时为古玩城项目的2、3期开发建设打下良好基础。

招商方式本次招商活动主要采用三种招商方式，分别是现场招商、委托招商和主动招商。

现场招商即现场接待客户，通过招商部人员利用项目现场软硬件设施和各种招商道具对上门进行了解的客户作精心接待。

委托招商即委托一些有影响力的商家和专业的招商代理公司进行异地招商，主要针对外地同类市场。

主动招商即组织人员对本地同类市场和各补充业态商源进行主动拜访招商。

四．商源分析现有经营商户目前在搭建市场和31号楼内已有约130家经营商户在经营，29号楼完工以后的主要任务在于安置原31号楼经营商户，31号楼改建完工后主要面向原搭建市场招商，因此现有经营商户是招商活动的首要商源，此类现有经营户商源约占总商源40%的份额。

新招经营商户新招经营商户主要针对搭建市场和29号楼、31号楼在安置了现有经营商户后的空置部分。

新招经营商户依据项目业态规划以古玩类为主，补充部分餐饮休闲和娱乐休闲业态。

此类商源约占总商源60%。

古玩类商户29号、31号楼和搭建市场古玩类以省内为主，省外为辅新招经营商户主要针对省内定向招商区域和同类市场省内定向招商区域为阆中－嘉陵第一江山（南充市）、黄龙溪－千载码头（成都市双流县）、桃坪羌寨－古建奇葩（阿坝州理县）、刘氏庄园－大邑安仁（成都市大邑县）、佛宝－盐道重镇（泸州市合江县）、罗城－山顶船城（乐山市犍为县）、磨西－冰川门户（泸定县）、恩阳－巴山古镇（巴中县）、李庄－抗战后方（宜宾市）、丹巴－嘉绒风情（甘孜州）、罗泉—资中县、云顶寨—泸州市、古牌坊—隆昌镇、仙滩—自贡市、牛佛—自贡市、孝泉—德阳市、郪江—三台县、送仙桥、文殊坊和锦里等。