（二 ）由旅游市场分析看新埠岛开发定位位
（三 ）由房地产分析看新埠岛开发定位位
小结 新埠岛的开发应以全国迅速成长中、高薪族为主要市场 对象，发展度假型小城镇社区。
综合上述分析： 新埠岛的产业以发展第三产业为主，可以从以下几个方面考虑： 1、旅游业：开发城市型或市镇型滨水旅游城区，以享受人际交流之乐为主题，开发 重点为游艇业、休闲生态渔业。 2、房地产业：包括为当地居民服务的高品质高档居所；结合旅游业的开发，开发以 全国高薪族为主要市场对象的度假型第二居所、度假村以及养老村。 3、文化、体育和娱乐业：包括文化市场、艺术创作、艺术市场、高尔夫等产业。
海口市旅游发展总体规划 新埠岛总体规划方案
基地区位及范围
第一部分 新埠岛现状
自然环境现状
四季都可度假的气候 新埠岛属亚热带海洋季风性气候，气候温和，降水充 沛，四季常青，日照时间长，蒸发量大，湿度高，降雨量年 内分布不均匀，洪枯流量差别大。 亲水的自然资源 海 新埠岛面四临水得天独厚,北向蔚蓝无涯的澎湃
大海
江 河 溪 东南环视宽阔平静的海南岛第一大河南渡江 西邻已具城市感可以行船的横渡河 内有数条曲折有致的溪流渠道蜿蜒通过
人文环境现状
新埠岛现由新埠、横沟、土尾和 三联四个社区居委会组成，四个居 委会管理新埠上村、新埠下村、新 埠新村、东坡村、西坡村、横沟村、 土尾村、三联村等八个村。现状总 人口12193人，常住人口9571人。
（四）挑战分析 海口西海岸和海甸岛美丽沙项目跟新埠岛的产业具有同构现象，这两个地区现在 已进入了开发启动阶段，这将对新埠岛的开发建设经营产生一定挑战。
二、开发定位 （一）由城市空间结构看新埠岛发展定位
小结 新埠岛的发展，从城市产业链来看，应该要形成与海口连 通互补的共生体。 从城市经济来看，使之成为与海口目前价值有明显市场区 隔的高价资产。 新埠岛成功地扩越式开发，可以有效地带动海口市整体城 市行销的升级与转型。
新埠岛战略发展研究会会议现场
• 2005年12月
• 2006年3月
陈辞书记在会议上发言
•
2006年10月24日新埠岛总体规 划方案向市政府汇报，市政府原则批 准该规划方案（海府办函[2006]第 156号《海口市人民政府办公厅关于 新埠岛总体规划方案的批复》）， 2006年12月11日获市规划局批准。
起步区功能分区图
五星级酒店建筑方案图
商业街建筑方案图
游艇展示厅建筑方案图
游艇俱乐部建筑方案图
住宅区建筑方案图
汇报完毕 感谢各位领导与嘉宾的聆听
控制性总体规划图
用地规划图
功能结构分析图
景观区域分析图
内外水系分析图
游艇港及渔人码头分析图
公建设施分析图
重要商业节点示意图
村庄改造概念
二、新埠岛起步区规划
起步区处于新埠岛核心位置，紧邻海新 大桥，与发展成熟的海甸岛仅一桥之隔。起 步区南侧即为未来新埠岛主要的东西向城市 交通干线——福海大道，可快速到达海口重 要的城市组团之一——东海岸。起步区是南 渡江滨水核心区的组成部分，亦是新埠岛的 西部门户。
（三）机会分析 1、海口空间发展策略带来的发展机遇。 海口市未来总体空间发展策略是“中强、西拓、东优、南控”，新埠岛正好处于“中 强”和“东优”的结合部，因此，新埠岛在海口市新的经济发展阶段中，不仅能够接 受中心城区的辐射，更是位于东向发展的启动门户位置，这是带动新埠岛发展的一个 重要因素。 2、海南旅游业的长足发展。 海南是我国八个旅游重点发展地区，也是全国唯一热带海岛旅游地区，加上近年来举 办的中国青年欢乐节、博鳌论坛等一系列的旅游会务等事件，海南正日益向休闲度假 旅游目的地迈进；海口总规关于旅游规划的结构规划为“三带一轴一中心”，而新埠 岛处于东海岸旅游带和南渡江风光游览为主的城市水系旅游轴的交点上。旅游业的良 好整体发展态势给新埠岛发展旅游业提供了机会。
4、其他配套产业：包括商业、餐饮、社会公共服务业等产业。
新埠岛项目开发定位为： “生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假风貌新市镇。 面向高端休闲商务、旅游度假、养老等人群，力求创造人文主题的高品味滨 海假日岛居生活，将新埠岛建设成为全国理想的第二居住地及国际型滨海旅 游度假区。
第三部分 新埠岛总体规划方案
3、“休闲时代”的来临以及人们消费观念的转变。 国际国内经济来看，持续的经济发展促使消费结构、人们价值观念的转变，休闲 产业成为未来经济发展的重要增长点，休闲将成为人类生活的重要组成部分。据美国 权威人士预测，休闲、娱乐活动、旅游业将成为下一个经济大潮，并席卷世界各地。 新埠岛在休闲产业、旅游业等具有较好的发展机遇。 4、海口房地产业的复苏。 经过上个世纪90年代末房地产的衰退期之后，近年来海口房地产进入了新一轮的 增长阶段，同时旅游地产持续成为海南房地产投资的热点，而海口缺乏能代表城市形 象的窗口地区，从新埠岛所处的位置来看，其可在旅游地产方面有一番作为。 5、海口市大力发展游艇产业 目前，游艇产业在中国迅速发展，市场潜力巨大，但是，把旅游作为主要产业的 海南却没有一个真正意义上的专用游艇码头，不少游艇只能在渔港里与渔船为伍。 近年来，市委、市政府提出要大力发展游艇产业，《海口市核心滨水区控制性详 细规划》中确定把海口湾打造成中国国际游艇娱乐、展示、销售基地，形成游艇产业 链。
• 2007年5月《海口市新埠岛控制性
详细规划》获海口市规委会原则通 过，9月获得市规划局正式批复。
• 《起步区修建性详细规划》已于
2008年1月获市规划局批复（市规 函[2008]51号）
二、新埠岛规划方案重要图纸展示
总用地面积（公顷） 732.59 总建筑面积(万平方米) 320.23 居住建筑面积(万平方米) 279.80 公共建筑面积(万平方米) 40.43 容积率 0.44 绿地率 45% 建筑密度 12.1％
（二）劣势分析 1、发展基础劣势 尽管新埠岛紧靠海口市区，早在1992年就被规划为海口市的高级旅游度假区， 但由于宏观经济背景的影响，新埠岛的发展一直停滞不前，错过不少发展时机，基础 设施建设比较滞后。产业发展水平低，经济发展的基础比较薄弱，对外联系不便，竞 争力弱。 2、自然灾害的威胁 新埠岛位于南渡江入海口，受洪水、台风和风暴潮的威胁很大，加上新埠岛现状 高程较低，堤防标准低，更容易受到大潮、洪水和内涝的侵害。 3、多个渔村对新埠岛的开发有较大的影响 新埠岛上有多个渔村，人口近1.2万人，主要分布在岛上的中南部，众多的人口 和分布较散的村庄给新埠岛的开发带来较大的难度。村民的安置和就业问题会对项目 的开发造成很大的影响，岛上村民祖坟的迁移也是一项棘手的工作，如果不妥善解决 好此类问题，会影响到项目的推进。同时，现有村庄布局比较凌乱，不利于和周边用 地的衔接，给规划布局带来较大的困难。
2、景观资源优势。 新埠岛有较为丰富的自然景观资源和人文景观资源。 自然景观资源包括海河水岸、沙滩、泻湖湿地、热带乡土植被、沿海防护林等，这些 资源能够产生独特的景观，成为新埠岛旅游产业的重要支撑。 人文景观资源主要为岛上居民创造的，包括有一定特色的民宅、村庙戏台、渔村风情、 民俗文化等。 3、后发优势。 新埠岛现状的开发建设较少，为将来的开发建设留有较多余地。在进行产业选择、 项目安排、操作运行等方面，可以借鉴国外与国内其他地区从事相关产业运营的成功 经验，并避免走弯路，后发优势较为明显。
起步区总体规划图
北侧游艇码头区 总用地面积（公顷） 2.77 总建筑面积（m2） 6500 容积率 0.24 建筑密度（%）15.2 西南侧商业区 总用地面积（公顷）9.59 总建筑面积（m2） 93900 容积率0.98 建筑密度（%）29.8 东南侧住宅区 总用地面积（公顷）10.1 总建筑面积（m2）44400 容积率0.44 建筑密度（%）22.6 户数（户）204
近年新埠岛的第一产业主要围绕 渔业发展，包括海洋捕捞业、海水 养殖业、淡水养殖业等，全岛各村 均拥有简单的渔业设备，共有150余 艘渔船，渔业从业人员约为780人； 第二产业主要以建筑业、木材加工 业为主；第三产业主要以餐饮业、 商贸业为主。
人文环境优势
第二部分 产业发展条件分析与开发定位
一、产业发展条件分析（SWOT分析） （一）优势分析 1、区域条件优势 海口市位于中国大陆与东南亚的交接处，处于东北亚与东南亚的过渡地区，在 地缘上具有重要地位，有希望成为不同区域之间的重要交流枢纽。海口正逐渐纳入与 大陆、东南亚的主要经济联系中，区位的作用正在逐渐显现。 海南为中国唯一的热带海岛，有相对于国内其他更加丰富的特色优势资源，这些独特 的资源对海口市经济的发展具有十分重要的作用。海口市有舒适宜人的热带气候，美 丽迷人的热带滨海风光，当今世界旅游业所寻求的“阳光、海水、沙滩、绿色、空气” 等五大热点应有尽有，历来被视为冬季避寒和旅游的胜地。同时海口市夏季的气候也 十分舒适，最热月的平均气温不到29度，夜晚的气候更加凉爽，实际也可以成为避 暑胜地。 新埠岛地处海口核心滨海区东端，和海口东海岸隔江相邻，为主城区的滨海地 带。既可很便利的利用城市基础设施，又可享受迷人的滨海沿江景观，区位条件相当 优越。对外地市场和本地居民均较具有吸引力。
一、新埠岛规划历程
• 2005年8月
邀请（英国）ATKINS 公司研究项目开发策略； 与市政府办公厅及市 规划局联合召开新埠岛发展战略研 讨会，确定新埠岛的发展战略； 举行新埠岛概念性详 细规划国际竞赛。有七家国内外知 名设计公司参与，经过体规划方案；