二、市场法的基本原理
市场法的理论依据是经济学中的替代原理
三、市场法的适用范围
市场法难以适用的情形：（1）在没有房地产交易的地方，或在 较长一段时间没有发生房地产交易，或在农村等房地产交易发生 较少的地区。（2）对某些类型很少见的房地产或交易实例很少 的房地产，如古建筑等。（3）对那些很难成为交易对象的房地 产，如教堂、寺庙等。（4）风景名胜区土地和矿产资源用地。 （5）图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
应由买方承担的税费=正常成交价格 应由买方缴纳的税费比率
正常成交价格=买方实际付给的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率） =100/105%=95.2万元
相邻的A、B两宗地价值分别为50万元和30万元，而两宗地合在一起 使用的价值为100万元。这样，A地块的产权人就有可能会出高出30 万元的价格购买B地块，如40万元或50万元等。
第一节 市场法基本理论
一、市场法的定义 市场法又称市场比较法、交易实例比较法、现行市价比较法等，
它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生的类似房地 产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格从交易情况、交易 日期、区域因素和个别因素等方面进行适当修正，以此估算出估 价对象在特定评估目的下的特定类型价值的方法。 类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条 件等方面与待估房地产基本相似的房地产。类似土地，就是指在 同一供需圈内，影响地价的因素和条件基本相近、用途相同的土 地。同一供需圈是指与待估房地产具有替代性且对其价格形成的 影响具有相似性的区域。
➢ 直接比较
P=
P ＇ × 正常交易情况指数 × 评估基准日价格指数 × 待估对象区域因素指数 ×
可比实例交易情况指数
可比实例交易时价格指 数 可比实例区域因素指数
待估对象个别因素条件 指数
可比实例个别因素条件 指数
➢ 间接比较
可比实例 状况价格
标准化 修正
标准房地产 状况价格
区域因素修正 个别因素修正
-1%
-1%
1.6
0
0
1.3
+1%
0
1.1
0
个别因素
+1% -1% -2% -1% +2%
0 0
宗地所在城市 2011 年地价指数表
时间
1
2
3
4
5
6
7
指数
100
103
107
110
108
107
112
容积率地价指数表
容积率
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1Байду номын сангаас5
1.6
地价指数 100
105
110
115
120
编号
基准地价
使用限制
土地证号
建筑面积
用途
买方
交易方式
付款方式
宗地面积
地形条件
宗地形状
地质条件
临街类型
临街位置
临街深度
容积率
临界宽度
其它
距 商 服 中 市级
道路状况
心距离
区级
公共设施状况
小区级
基础设施状况
距 对 外 交 火车站
文体设施状况
通 设 施 距 汽车站
人口密度
离
码头
绿地覆盖度
二、选取可比交易实例
交易情况修正后的正常价格=可比实例价格× = P‘×（正常交易 指数/可比实例交易指数）= P’×100/( ? )
五、交易日期修正 六、区域因素修正 七、个别因素修正 ✓ 土地使用权年限修正系数为:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕 ✓ 容积率修正 八、确定比准价格
第三节 市场法应用举例
待估对象 价格
图 5-1
间接比较法示意图
P=
P＇×
正常交易情况指数
可比实例交易情况指数
× 评估基准日价格指数
标准房地产区域因素指 数
×
×
可比实例交易时价格指 数
可比实例区域因素指数
待估对象区域因素指数
标准房地产个别因素指 数
×
×
待估对象个别因素条件 指数
标准房地产区域因素指 数 可比实例个别因素指数 标准房地产个别因素条 件指数
案例三（差额法修正）估价对象为一面积140平方米的三室一厅 住宅,位于北京市某花园小区内。运用比较法评估该住宅价格。
出售价 交易情况 交易情况修正额 修正后价格 成交日期（估价时点） 修正系数 修正后价格 区位及环境 修正系数 剩余年限(折现率 10%)
修正系数 调整后价格
估价对象 待求 正常
楼层(无电梯)
多层 3 多层 3 多层 3 多层 3 多层 3 多层 6
楼层修正系数
1
1
1
1
1.06
修正后价格
643210 643210 643450 643450 658281
总修正额
26790 106790 83450 25550 126281
修正额占售价的百分率
4%
14%
15%
4%
24%
权重
35%
四、交易情况修正
在某宗房地产交易中，买卖双方在合同中约定买方付给卖方总价 100万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买 卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的8%，买方应承担的税 费为正常成交价格的5%，则该宗房地产交易的正常成交价格为多 少？
正常成交价格+应由买方承担的税费=买方实际给付的价格
125
128
案例二：现有某商品房住宅小区项目A，需评估其2003年6月单位 面积的市场价值，作为制定出售价格的参考依据。选取近期同一 供需圈内邻近地区的三个商品房住宅项目C,D,E作为比较案例.
C 案例
比较案例情况 D 案例
地址
FR 区车站路 319 号 FR 区车站路 228 号
占地面积 （M2）
2000.6.30
60
可比实例 1 670000 分期付款 -10000 660000 2000.6.15 1 660000 相似 1 60
可比实例 2 750000 分期付款 -10000 740000 2000.5.20 1 740000 相似 1 65
可比实例 3 560000 正常 0 560000 1999.5.17 1.179 660240 相似 1 60
40230
42600
建筑结构
框架
框架
楼层
小高层住宅
小高层住宅
绿化率（%）
45
25.99
入住户数
512 户
676 户
交易价格（元/ M2）
3380
3000
交易日期
2001 年 6 月
2003 年 6 月
E 案例 FR 区车站路 230 号
64000 框架 小高层住宅 40 1388 户 3100 2002 年 12 月
选取的可比实例，从理论上讲应与估价对象具有相关性、替代性， 即应符合实体的类似性、地点的类似性、时间的接近性、交易情 况无反常。
可比实例的具体选取：（1）是与估价对象类似的房地产；（2） 成交日期与估价对象房地产的估价时点相近；（3）成交价格为 正常价格（或可修正为正常价格）。
三、建立价格可比基础
12%
12%
35%
6%
确定总价格为 643210×0.35 + 643210×0.12 + 643450×0.12 + 643450×0.35 + 658281×0.06=64.4 万元.
本章小结
市场法定义、基本原理、适用范围
市场法公式
市场法步骤及内容
比率法公式
直接比较法
间接比较法
搜集交易实例 选取可比交易实例 建立价格可比基础
可比实例 4 669000 正常 0 669000
1999.12.19 1.08
722520 相似 1 60
可比实例 5 532000 正常 0 532000 1999.6.5 1.165 619780 相似 1 55
1 660000
0.9988 739070
1 660240
1 722520
1.002 621020
房地产评估
第5章 市场法
第5章 市场法
案例导入：
2013年8月22日，北京远郊房山区长阳镇一地块经过29轮竞价后成交，成交楼面地价为 2.007万元/㎡，该项目起始楼面地价约为9515元/㎡，溢价率超过100%。而房山区当时 在售的商品房中，最高价格不过1.9万元/㎡。换言之，开发商在开工建设之前，且不算 日后的税费、人工和建材成本，其支付的土地成本就已经超过当时的房屋售价，楼市上 这种“面粉贵过面包”的现象已经比比皆是。此前，北京市拍卖的位于东北五环外的朝 阳区孙河乡地块，楼面地价达到4.6万元/㎡，而周边高档别墅在当时的售价不过在3万元 /㎡。诸多开发商和市场分析认为，“面粉贵”说明未来的房价自然会更贵。2010年6月 23日证券时报上发表的《房价“面粉贵过面包”辩》（作者：孙勇）一文指出，“面粉 贵过面包”的结论失之偏颇。因为竞标拍得的地块是A，而该地块附近已建成的楼盘是 B，两者品类不同，没有可比性。如果要比，也只能将A地块的拍卖价格，和在A地块上 建成的楼盘的价格进行比较，倘若前者比后者高，才能得出“面粉贵过面包”的结论。 开发商近两年通过高价竞标获得的土地，很多还没有完成房地产开发，即“面粉”有了， 但对应的“面包”还没有做好，既然如此，所谓“面粉贵过面包”更是无从谈起。我们 要承认这样一种可能：土地拍出天价，将来在该土地上建成的房子会有可能卖得更贵。 那么，房地产市场中会不会产生真正意义上的“面粉贵过面包”现象呢？从理论上讲， 完全有这个可能。比如，政府宏观调控手段严厉、房地产市场供过于求、开发商之间竞 争激烈、投机炒房之风式微等等，都有可能导致开发商以低于获取土地的价格，亏本抛 售在该土地上建成的楼盘。如果将来有一天，中国房地产市场真的出现了“面粉贵过面 包”（即在售楼盘的价格，低于开发商为获得该楼盘所在土地而支付的价格）的现象， 那可能意味着房地产泡沫破灭的开始，也可能意味着房地产买方市场的大幕终于拉开。 从市场法评估理论的角度来看，如何看待相邻地区的楼面地价超过房价的现象？