乘以相应的潜在毛收入乘数（PGIM）转换为价值的方法：
优点： 考虑了房地产租金以外的收入。 缺点： 没有考虑空置率和运营费用的差异。 适用： 如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异是暂时的，并且运营费用 比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来 说，该方法也比较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的 估价。 2.有效毛收入乘数法：是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI） 乘以相应的有效毛收入乘数（EGIM）转换为价值的方法：
时间）。 对于单独土地和单独建筑物的估价： 根据土地使用权年限和建筑物经济寿命来综合确定收益年限。 然后选用有。 对于合成体的估价对象： 1.建筑物的经济寿命大于或等于土地使用年限 就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，选有限年的收益法
投资报酬率排序插入法：因具有同等风险的任何投资的报酬率应是相 近的，所以可通过与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率 来求取估价对象的报酬率。
报酬资本化法小结： 报酬资本化法的定义，理论依据和操作步骤？ 报酬资本化法的主要公式？ 收益期限是怎么确定的？经济寿命与自然寿命有何区别？ 潜在毛收入、有效毛收入和净收益。 出租或自营等4种情况下净收益怎么测算？净收益流模式怎么确定？什 么情况下要用什么公式？ 报酬率本质是什么？有几种求取方法？
1.预测未来第一年的收益 2.求取资本化率或收益乘数 3.选用合适的直接资本化法公式计算收益价值 适用条件及对象 适用对象：适用有收益或有潜在收益的不动产（商业、旅馆、餐 饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等不动产）。 适用条件：不动产未来的收益能较准确地量化；风险都能较准确地 量化。 不适用对象：对于收益或潜在收益难以量化的不动产价格的评估则 不适用（政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益不动 产的估价，收益法大多不适用）。
三种测算方法： 1 把费用分为变动费用和固定费用，将测算出来的各种类型的收入分 别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。
变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用；固定费用是指其 总额不随业务量的变动而变动的费用。 ②首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入 减去总费用。 ③把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合， 先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益 相加。 净收益测算应注意的问题 有形收益和无形收益 实际收益和客观收益 乐观估计、保守估计和最可能估计 重置提拔款的扣除方式 净收益流模式的确定 先判断净收益的类型 1.净收益每年基本上固定不变 三种方法： 过去数据简单算术平均法。（求取估价对象过去几年净收益，将其简单 算术平均数作为A） “未来数据简单算术平均法” （预测估价对象未来若干年净收益，将其简 单算术平均数作为A） “未来数据资本化公式法” （预测估价对象未来若干年净收益，利用报 酬资本化法公式演变求取A）
第七章 收益法
收益法的基本原理
基本原理 预期原理：决定房地产当前价值的因素，主要是未来因素而不是过 去的因素，是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满 足、乐趣等预期。 1.过去的收益往往是预测未来收益的基础和参考。 2.投资者购买收益性房地产的目的，是购买房地产未来所能产生的一系 列收益。 3.资金的时间价值。 PS：如果将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益期限的 房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益，如果现在 有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是 该房地产的价值。 含义 预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬 率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法 估价求得的价格称为收益价格。 假设： 1.年不动产净收益不变 2.资本化率每年不变 3.获取收益的年限为无限年 4.获取不动产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下 价值高低取决于三个因素：未来净收益的大小；获取净收益的可靠 程度；获取净收益期限的长短。 某一货币额*利息率=不动产的净收益 不动产价格=不动产的净收益/利息率 操作步骤 两种方法： 报酬资本化法 1.确定未来收益期限 2.预测未来各期的净收益 3.求取报酬率 4.选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值 直接资本化法
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预知未来若干年后价格的公式 （1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt ； （2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知； （3）期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率Y。
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净收益年限的确定
对象： 1.对于单独土地和单独建筑物的估价。 2.对于房地合成体的估价对象。 含义：收益期限是估价对象自估价时点起至未来不能获取收益之日 止的时间。 考虑因素： 1.估价对象房地产自然寿命 2.法律规定（如土地使用权法定最高年限） 3.合同约定（如租赁合同约定的租赁期限） 4.房地产剩余经济寿命来确定（收益法中，建筑物经济寿命具体是 建筑物自竣工日期起，在正常市场和运营状态下，净收益大于0的持续
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优点：考虑了房地产租金以外的收入、空置率等损失情况。 缺点：没有考虑运营费用的差异，因而也只用于做粗略的估价。 适用：估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，且这种差异预 计还将继续下去时。 3.净收益乘数法：是将估价对象未来第一年的净收益（NOI）乘以相应 的净收益 乘数（NIM）转换为价值的方法：
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2.净收益每年基本上按固定数额递增或递减 3.净收益每年基本上按某个固定比率递增或递减 4.其他有规律变动的情况 选用相应的报酬资本化公式
报酬率的确定
本质： 报酬率（回报率、收益率、折现率），是与利率、内部收益率同性质的 比率。 报酬率=投资回报/所投入成本 方法：累加法；市场提取法；投资报酬率排序插入法。 累加法：将报酬率视为包含无风险报酬和风险报酬率两大部分，然后分 别求出每一部分，再将他们相加得到报酬率的方法。 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补 偿率—投资带来的优惠率 市场提取法：利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价 格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。
计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 2.建筑物的经济寿命小于土地使用年限 以建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益
法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费； 然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限
价值的折现值。
净收益的确定
基本原理 潜在毛收入（PGI）：是假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得 的收入。 有效毛收入（EGI）：是由潜在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及 其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 净运营收益（NOI）：简称净收益，是由有效毛收入扣除合理运营费用 后得到的归属于房地产的收益。 税前现金流量：是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。 期末转售收益：是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。 种类（净收益的取舍）： 实际净收益：目前状况下的收益 客观净收益：合理使用状态下的正常收益（有租约除外） 有形净收益：收入 无形净收益：商誉、实力 类型： 1.每年基本上固定不变； 2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减； 3.每年基本上按某个固定的比率递增或递减； 4.其他有规则的变动情形。 PS: 每年基本上固定不变的净收益的求取方法（实际估价中最常见）
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净收益在前后两段变化规律不同的公式
1.无限年 假设前提是： （1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是 A1，A2，…，At , 在t年以后无变化为A （2）报酬率Y大于零；（3）收益年限为无限 年。
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2.有限年 假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是 A1，A2，…，At ,在t年以后无变化为A；（2）报酬率Y不等于零；（3） 收益年限为有限年n。
直接资本化法
直接资本化法概述 概念：直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种收益除以适当的资 本化率或乘以相应的收益乘数转换为价值的方法。
式1： V—房地产价值 NOI—房地产未来第一年的净收益 R—资本化率 式2：房地产价值=年收益*收益乘数 收益乘数法有潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。 1. 潜在毛收入乘数法：是将估价对象未来第一年的潜在毛收入（PGI）
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净收益按一定数额递增的公式 1.无限年： 假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；
（2）报酬率Y大于零；
（3）收益年限为无限年。 假设前提：净收益逐期递增b，如净收益第一期为A，则第二期为A+b， 第三期为A+2b，第n期为A+（n-1）b。 2.有限年： 假设前提是：（1）净收益按等差级数递增，每期递增b；
（2）报酬率Y每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年。
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V —不动产在估价时点的收益价格 A—不动产每年净收益(假设发生在年末) Y—不动产的报酬率（折现率） 2.收益年限有限且其他因素不变的公式 此公式的假设条件是： （1）净收益每年不变为A；
（2）报酬率Y每年不变且大于零（当r=0时，V=A×n）； （3）收益年限为有限年n。
收益法的计算公式
最一般的公式
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式中: V —不动产在估价时点的收益价格 i —年份 Ai —不动产第i年净收益(假设发生在年末) Yj —不动产的第j期报酬率（折现率） n —不动产自估价时点起至未来可获收益的年限
净收益每年不变的公式 1.收益年限无限且其他因素不变的公式 适用条件：（1）净收益每年不变为A；
调查估价对象过去3—5年的净收益，求均值 预测估价对象未来3—5年的净收益，求均值 不同收益类型的房地产净收益测算 1.出租的房地产净收益的测算 净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。 租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。 出租人负担的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租 赁费用、租赁税费。 2.自营的房地产净收益的测算 （1）商业经营的不动产： 净收益为：商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及 附加—管理费用—财务费用—商业利润。 （2）工业生产的不动产： 净收益：产品销售收入—生产成本-产品销售费用—产品销售税金及附加 —管理费用—财务费用—厂商利润 （3）农地： 净收益：农地年产值—种苗费—肥料费—水利费—农药费—农具费—人 工费—畜工费—机工费—农舍费—投资利息—农业税—农业利润。 出租和自营 测算方法的基本原理