山体资源及市北区的城市繁华地 段优势 万科城 新都心的中心地段优势 嘉定山、北岭山两大山体公园及 万科金色城品 双山自然山体景观
通过差异化的产品定位，万科避免了三个地理位置如此接近 的项目客户的重叠
差异化定位
项目档次 中高端 中端 中低端
项目名称 万科蓝山 万科城 万科金色城品
在售均价 （元/平米）
开盘时间 2010.9 2010.10 2008.11 /
已上市总量 已售总量
销售率
已售总金 月均去化套数 额（亿元）
7.7 7.8 14.2 30
6.8 7.6 14.2 29
88% 97% 100% 96%
10.6 9.7 12.8 33
117 202 68 387
谢谢
成功面世
万科城：2010年10月开盘，首 推464套房源当日全部售罄
万科蓝山：2010年9月开盘，首推238 套房源当日全部售罄
万科金色城品：2008年11月开盘，首推 约389套房源劲销347套
成功销售
销售一路飙涨，两年时间为万科疯狂吸金33亿
项目名称 万科蓝山 万科城 万科金色城品 （已售罄） 合计
传统核心居住区
在炒作“新都心”概念的同时，万科先后将三枚棋子布局与此, 并且根据项目资源状况进行了截然不同的市场定位
差异化定位
青岛新都心
金色城品 万科蓝山 万科城
项目档次 中高端 中端 中低端
项目名称 万科蓝山
主要资源
市场定位 城市繁华区的高品质景观住区 城市心脏地带的多元化国际街区 城市中心首席生态居住区
源于万科的“青岛新都心” 源于万科的“青岛新都心”
2011年2四方区”空间规划中的新都心 概念大肆炒作，彰显出其在此地大做文章的决心
概念炒作
概念炒作——“青岛新都心”
青岛新都心
金色城品 万科蓝山 万科城
背景：2008年，传统核心居住区 房价居高不下，四方区与市南、市 北区房价相差较大，本地客户对四 方区认可度较低。 行动：万科与政府合作，对四方 区空间规划中的”青岛新都心”概 念进行炒作，让百姓看到了政府与 地产大鳄合力发展该区域的决心， 大大增强了百姓对区域的信心
主力户型 （平米）
主力总价 （万元） 250-270 120-135 80-100
客户对应 多次改善型客户 首改客户 首置客户
19000 130-140 （精装修3000） 14000 11000 85-95 75-90
成功的炒作及项目定位给万科带来了开门红， 2010年青岛三大日光盘中的两个在此诞生