冯小刚电影公社考察报告
MOVIE TOWN HAIKOU INVESTIGATION
深圳新摩尔商业管理有限公司杨宝民整理 2015.01－ 2016..6.3
项目定位
Project Orientation
全球首个以导演个人命名的电影主题旅游项目“冯小刚电影 公社”2012年10月21日正式成立，建成后景区内可感受《唐 山大地震》的震撼场景，品味《非诚勿扰》里的恋爱氛围等， 冯氏电影里的一切似乎触手可及。位于海南省海口市观澜湖 海口国际高尔夫度假区。全球首个以导演个人命名的电影主 题旅游项 打造中国最具特色的电影旅游商业项目,呈现一个
盈利分析
• 目前内部商业规划和经营存在较大问题，投 入大产出小，商业经营缺乏电影文化品味， 缺乏成熟经营管理队伍。
• 项目总投资： 整个电影公社项目总投资额拟 超过50亿元，目前已经投资了10亿元。在电 影公社项目中，观澜湖集团持有60%股权， 华谊兄弟旗下实景娱乐公司持有35%股权， 而冯小刚工作室持有5%的股权。，去年盈利 １００万元左右。
尧庐
重庆市渝中区德安里一百零一号楼（现今中山四路三十六号），原为国民党将领许绍宗所建，因许绍宗号“尧卿”，故此屋又称“尧庐”。 后作为国民党元老张群的公馆。尧庐为中西合璧一楼一底的别墅，有先进的办公设施，严密的防护体系，是抗日时期蒋介石在重庆市区的唯 一官邸。
主要景观
The Main Landscape
电影人士和经营专家合作才能真正成功
要组合一流的电影专业人士，文 艺青年，通过经营管理专家团队 统一营销和运作，才能提高投入 和产出比例。 必须有实战电影主题公园经营经 验的经理人加入，形成知识结构 合理，实战经验丰富的团队，才 能真正将盈利模式落地。
右图 五代董源 潇湘图
THE END AND THANKS
主要景观
The Main Landscape
3：老北京风情街
以新中国成立之后50、60年代建筑为规划的主要风格元素，集合新中国建筑的精华元素，体现出大气、端庄、简洁的建筑审美情趣，让 游客们从中找寻自己曾经亲历过的生活场景。
主要景观
The Main Landscape
4：电影场景区
集合了电影《非诚勿扰》、《夜宴》、《天下无贼》等冯小刚导演贺岁电影的经典场景。
“乌托邦”式的电影主题旅游胜地。
整个项目集建筑旅游、电影旅游、商业旅游于一体。
城市交通
Project Orientation
海口观澜湖华谊冯小刚电影公社坐落于海口观澜湖度假区内。 距离海口市区19.3公里，约21分钟车程。 距离海口美兰国际机场21.1公里，约23分钟车程。
项目概况
Project Survey
主要景观
The Main Landscape
王开照相馆
是中国照相业老字号，最早开设于北京。一九二零年，王开老板王炽开把照相馆从北京开到了上海。他花巨资在南京路（现今南京东路三 百七十八号）开设了规模庞大、设备一流、项目齐全的影楼，成为上海滩上第一家照相馆。
主要景观
The Main Landscape
1942民国风情街汇聚民国时期的建筑文化精华，其中20多栋建筑完全按照老照片复原。
主要景观
The Main Landscape
美国洛杉矶老唐人街龙岩餐厅
洛杉矶老唐人街是北美最老最大的传统型唐人街，它的旁边就是这座都市的中心地带，包括联合广场以及中心金融区。当时的龙岩餐厅是 位于唐人街西部边缘一家中国菜餐厅。迪士尼创始人沃特•迪斯尼先生以及30年代美国著名喜剧团体马克思兄弟是这家餐厅的常客。
主要景观
The Main Landscape
5：电影拍摄区
将兴建包含全球最大的8000平方米摄影棚的多个大型摄影棚、制景车间和道具车间，以及配套的影人酒店等项目。
电影公社的构思来自何处，为何取名“公社”，为何选址海 口？
“电影公社”的创意来自导演冯小 刚，冯小刚与“人民公社”一同诞生 于1958年。之所以取名为“电影公 社”，而不是“公园”，或其他什么 的，是因为“公社”包含了很多理想 主义的色彩，这个项目像个理想国， 像个“乌托邦”。希望走进“公社” 的人，站在上世纪四十年代的街头， 或是具有南洋风格的老海口的街头时， 有一种超现实、恍如隔世的感觉。观 澜湖是中国休闲产业的巨头，出海口 机场15分钟车程就到了海口观澜湖， 把电影中那些美好的布景凝固到现实 中来最好的选择。
主要景观
The Main Landscape
重庆抗战时期的典型建筑
主要为木结构、砖结构和砖木混合结构，房屋大多为低矮建筑，通常是2-3层，建筑颜色主要以灰色、棕色为主，有厚重的乌漆大门。由 于重庆气候潮湿，竹子易腐烂，也有一些建筑材料很少用竹子。抗战时期重庆建筑在反映重庆特有的气候和地形的同时融入了西洋建筑元 素，也说明抗战时期的重庆建筑正处于由传统建筑体系向现代建筑体系过渡的转型发展阶段。
主要景观
The Main Landscape
1：1942民国街
以冯小刚执导的影片《温故1942》中所创建的重庆街景为规划设计背景元素，浓缩了整个民国时期中国大中城市建筑的风格精髓，沿街 共有91幢造型各异、民国风格突出的建筑，形成丰富的视觉盛宴。
主要景观
The Main Landscape
欣赏民国风情
商业主题
Business Theme
三条电影商业街区 园林电影场景区 5个室内大型摄影棚 多家电影精品酒店，以及为电影旅游和拍摄活动服务的丰富配套设施。 聚集不同品牌和特色的美食、餐饮、娱乐、购物、电影院、咖啡屋、音乐屋、酒屋、精品店、精品酒店。
景观概况
Landscape
「海口观澜湖•华谊•冯小刚电影公社」，呈献别具特色的电影主题旅游体验。 占地約60万平方米的电影公社，将展现冯氏经典电影场景的建筑元素、以及综合娱乐商业街区，全天候餐饮酒店服务设施。 游客可以在浓郁的怀旧氛围下，亲身体验「唐山大地震」、「非诚勿扰」以及「天下无贼」等电影场景中，不同时空转换的城市风情。 每个区域特设主题亮点，包括明星字画廊、蜡像馆、「天下无贼」里的火车餐厅，还有「非诚勿扰」里的精品酒店等。 项目亦计划建设五到六座专业影视拍摄棚，致力将海南打造成中国乃至世界电影制作人、及电影电视拍摄的主要聚集地。
主要景观
The Main Landscape
上海融光大戏院
位于上海市海宁路，由粤商卢碧成投资建造，一九三二年十一月二日开幕。八一三事变后，由日本人占领，改名求知大戏院。抗日胜利后 作敌产接收，上海市教育局接办，后转租于国民党中央宣传部，成为中宣部中央电影服务处电影放映站，一九四五年五月易名国际大戏院 。一九四九年六月月由上海军管会文艺处接管，同年十二月易名国际电影院。
地点：观澜湖海口国际高尔夫度假区。（海南省海口市观澜湖大道1号） 投资商：观澜湖集团、华谊兄弟传媒集团、导演冯小刚携手成立合资公司 开幕时间：2014年6月7日正式开业 规划控制面积1400亩 建筑面积950亩
规划理念
The Planning Concept
以冯小刚《非诚勿扰》等系列贺岁电影、《1942》、《唐山大地震》场景为建筑规划元素，打造三条电影商业街区、 一个园林电影场景区、5个室内大型摄影棚、多家电影精品酒店，以及为电影旅游和拍摄活动服务的丰富配套设施。其 中，民国风情一条街、社会主义一条街、南洋风情一条街和园林电影场景区，呈现了上世纪整整百年间，不同时空转换 的中国城市街区风情，完整展现20世纪中国城市街区建筑的演变史。
主要景观
The Main Landscape
重庆建国银行
抗日期间，很多银行都内迁到了重庆，很多人也因此在重庆开设商业银行。 一九四一年，刘芹堂开办的建国银行总行正式营业，当时它只 是一栋由竹子和泥巴为材料修建的平房。因为当年建国银行左侧紧靠水巷子的一个坡道，地基面积较小，设计有困难，而且水巷子的过往 市民、车辆比较多，为了交通的方便和美观，一九四四年重建后的建国银行就设计成了我们现在所看到的圆形的建筑。
西山钟楼
位于重庆市万州区西山公园内，与上海海关钟楼齐名,系长江沿岸一大景观。始建于一九三零年，一九三二年五月建成，由建筑师董炳衡设计， 武汉营造厂修建。楼顶平面为八边形，采取中国传统建筑的双层盔顶样式，木构。整栋建筑当时耗费银元二十万。长江沿岸，从重庆到上海， 建有独立钟楼的城市只有万县。钟楼从建成之日起，即成为万县城市的标志，也成为长江沿岸重要的建筑景观。
众所周知，华谊希望把 影视商业地产培育成公司新 的利润增长点之一，而海南 电影公社项目算是华谊地产 目前进展比较顺利的项目
• 据了解，电影公社项目营 运将以商铺经营为主要收入 来源，游客进场门票免费。 据观澜湖集团透露，电影公 社会引入500多个商家，包括 美食、餐饮、娱乐、购物、 电影院、咖啡屋、音乐屋、 酒屋、精品店、精品酒店等， 整个项目还拟建设5-6座专业 级的影视拍摄棚及配套地产 设施。
主要景观
The Main Landscape
重庆抗日期间上清寺国府路口建筑
重庆市渝中区的上清寺街区，出名最早在抗日陪都时期，这周边住满了那时的党政军达官贵人们。直到现在，这里还保存了桂园、特园、张骧 公馆等陪都名人旧居。
主要景观
The Main Landscape
2：南洋风情街
建在300多米长水岸边的南洋街，集合了70幢中外建筑风格交流辉映的南洋风格建筑，其中，富有时代感的牌坊、码头、钟楼、小桥、教 堂等建筑极富意趣。
２０１５年运营数据
但据华谊兄弟2014年年报显示，观 澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限 公司2014年净利润为100.96万元， 虽然处于盈利状态，可相较于电影 公社达55亿元的总投资，该盈利程 度只是九牛一毛。 “主题公园是一个系统工程，实现 盈利也不是一件简单的事，不仅需 要建设专业性人才，也需要独特创 意。此外，在运营模式上还要注重 街区、衍生品的开发，完善多元化 服务，而不是仅仅依靠一张门票或 是单一的服务”，北京工业大学文 化创意产业研究所所长王国华表示。