收稿日期:2003-12-15杨兴权:男,1972年生,华中农业大学土地管理学院讲师;研究方向:城市规划和房地产经济武汉市土地市场的现状分析杨兴权1) 唐华超2)(1)华中农业大学土地管理学院,武汉430070;2)武汉市国土资源管理局,武汉430014)摘要 土地作为房地产的基础,其价格的变化对市场的影响很大,土地价格也是政府进行宏观经济调控的主要手段之一。

文章在对武汉市的土地市场进行调查分析的基础上,阐述了地价变化的原因以及当前土地市场存在的不足,并提出了培育土地市场的对策。

关键词 土地市场;土地价格;武汉市武汉市是湖北省省会,位于我国腹地的中心、长江和汉江交汇处,是全国重要的交通枢纽和特大城市,也是华中地区和长江中游的经济、文化、科技和教育中心。

长江、汉江把市区分割为汉口、汉阳、武昌三镇,各区的发展方向各异,其中,武昌属于科教中心,汉口为商业中心,汉阳则以工业为主。

这种不同的发展特点使得该市地价具有明显的地域性,主要体现在以下三个方面:¹以汉口的中山大道、江汉路为中心,由内向外,价位逐渐降低,大部分的低级别地处在离中心城区较远的郊区地带;º从大的区位来看,地价江北高、江南低,南北差异明显;»较高级别的商业用地大部分集中在汉口,较高级别的工业用地主要集中在武昌和汉阳,而级别较高的住宅用地则主要分布在汉口和武昌。

一、土地价格变动的原因分析地价的影响因素是多方面的,既与国家的政策法规、经济发展态势等宏观方面的因素有关,又与城市的发展状况、市场供求因素以及居民的购买力等相关联。

同时,地价和房价也会相互影响,地价上涨,导致房价上升;房价的上升在一定条件下又会促进地价的上涨。

对地价变化进行的原因分析我们主要从宏观和微观两个方面入手。

1.宏观方面(1)国民经济发展状况。

近年来,我国国民经济保持了较快的增长,GDP 平均增长速度为7.8%,经济发展的态势很好,极大地刺激了国内外企业和开发商对房地产市场的投资欲望,全国房地产市场活跃,地价、房价水平逐步走高,增长势头不减。

武汉市房地产市场也呈现出欣欣向荣的景象,交易量剧增,房价由1999年的均价1983.52元/平方米上涨到2002年的均价2103.72元/平方米(资料来源于5武房指数6)。

(2)土地使用制度改革深化。

2002年,国家先后出台了5招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定6、5关于严格实行经营性土地使用权招标挂牌出让的通知6等文件,明确要求全国各地的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。

为配合国家政策,武汉市也相应出台并实施了5武汉市土地储备管理办法6、5武汉市土地管理交易办法6、5市人民政府关于经营性用地有偿使用与开发建设实行一费制收费办法的通知6等七个关于土地经营管理的文件,使武汉市的土地市场机制发生了根本转变,从而也影响了武汉市的土地价格。

(3)住房消费政策环境宽松。

近年来,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,房地产市场投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头,房地产价格总体水平平稳上涨。

2001年,我国住房改革继续深入,货币分房全面实施,提高公有住房销售和租赁价格、加强经济适用房认购和销售管理、加强土地管理、提高土地出让价格、土地交易采取拍卖方式等政策和配套措施相继出台。

在这些因素作用下,当年全国房地产市场稳步升温,房屋价格上涨2.2%,土地交易价格上涨1.7%。

2002年,住房分配货币化工作进华中农业大学学报(社会科学版),(总52期)2004(2):58~61Journal of Huazhong Ag ricultural U niv ersity(Social Sciences Edition)一步全面展开、银行等金融机构对房地产投资开发继续予以贷款支持,使得全国房地产开发势头不减,房地产价格保持上升趋势,地价水平稳中有升。

2.微观方面(1)城市规划的影响。

城市规划是政府对城市各项用地和建设的合理组织与协调部署,其目的在于保障城市社会整体的和长远的最大利益。

合理的规划应该根据不同区位土地的级差效益安排相应的社会、经济、文化等活动。

这意味着对某些土地赋予较大的开发价值,对某些用地则限制其开发,使各个地块的市场价格不一样。

因此,城市规划不仅直接影响到城市经济的增长,而且直接影响到土地价值的变化。

反之,科学的规划必须体现社会、经济与生态环境协调持续发展的城市增长和土地增值潜能。

为加快城市开发,优化城市布局,武汉市政府在城市规划上大做文章,一是在基本实现1982年国务院批准的5武汉市城市总体规划(1980~2000年)6的目标基础上,又推出了5武汉市城市总体规划(1996) 2020年)6;二是2002年5月1日建成武汉城市规划展示厅,使之成为展示武汉建设成就和发展前景的窗口;三是编制武汉市中心城区控制性详细规划。

这些措施的实施不但有效地宣传了武汉,加大了招商引资力度,而且对于引导城市发展空间、改善城市环境、完善基础设施系统奠定了基础,同时也为武汉市房地产市场的发展创造了优质的环境。

(2)城市基础设施的完善。

城市基础设施包括交通、能源、给排水、通讯、防灾抗灾等设施,它是城市经济发展必不可少的物质基础。

社会服务设施与居民的正常生产、生活有密不可分的关系,它包括医疗、教育、金融等设施。

基础设施和服务设施的配套程度和质量直接影响居民的生产和生活的正常运行。

因此,城市基础设施和社会服务设施配套程度高的地区,地价就高,反之则低。

武汉市政府近年来不断推出新的旧城改造项目和新城区开发建设项目,并出台了相应的政策,为提高城市基础设施建设开辟道路。

这些措施的实施对房价、地价的上升起到了很大的推动作用。

(3)地产市场的建设。

一方面,随着武汉市土地交易中心的成立,全市土地有形市场建设初具规模,国有土地使用权交易正逐步走上规范、有序的轨道,土地供应总量以前政府难以控制,现在实行土地储备供应制度后,政府采取不饱和供地措施,稳定、公正、公平的土地市场正逐步形成。

另一方面,近年来全市土地市场逐步完善,招标、挂牌、拍卖等公开供地方式也逐步推行,经营性土地向规模大、实力强的开发企业集中,土地资源得到了优化配置。

日趋完善的土地市场和良好的市场秩序及发展态势吸引了深万科、南京三金、上海复地、凯恩斯公司、广州宝利、浙江耀江等一大批有实力的开发商来汉投资,使武汉的土地市场更加活跃,同时也加剧了武汉市房地产市场的竞争。

再者,在WTO的影响下,外商逐渐以直接投资方式进入内地房地产市场,从而影响到本市土地市场竞争的加剧并促使土地市场的完善和土地价格的上扬。

(3)居民住宅购买力提高。

1999年,武汉市城市居民人均可支配收入为6263元,至2002年全市城区居民人均可支配收入为7213.74元。

按照国际经验,发展中国家一套中等标准的商品住宅的售价一般为居民年收入的3~8倍,对于70平方米平均售价为2000元/平方米的普通住宅,居民已经具备了购买的能力。

金融系统也已经成为房地产的坚强后盾,各商业银行积极开展购房贷款业务,据统计, 2002年居民购房贷款率达84.6%,/花明天的钱办今天的事0已经被越来越多的住房消费者所接受。

另外,居民的购房偏好也对房地产的发展产生很大影响,加之武汉房价基数偏低,大户型的住宅成为武汉开发商开发和消费者相互追逐的目标。

二、当前武汉市土地市场存在的不足1.土地收购储备制度尚待健全完善武汉市自2000年初实施土地收购储备供应制度以来,先后尝试了拍卖、招标和挂牌交易等市场配置土地资源的方式,2002年底第一个成片推出的旧城改造项目(汉口新华西路)在市土地储备交易中心挂牌竞拍成交,地块总面积14.3万平方米。

以此为标志,武汉市土地资产经营管理工作向更加规范、有序的轨道迈进,公正、公平、公开的土地市场逐步形成,市场机制的基础性作用日渐显化,土地储备制度的作用更加突出。

相对而言武汉市土地储备制度实施起步较晚,仍面临许多问题。

(1)投融资渠道、资金运作有待创新和完善。

资金和土地是土地储备机制的两大基本要素。

土地储备过程就是土地使用权流转的过程,实际上是资金循环的过程。

因为在实际运作中,没有大额资金给予支撑,是难以有效运作的。

武汉市自实施土地储59第2期杨兴权等:武汉市土地市场的现状分析备制度以来,土地收购资金主要依靠市政府的启动资金和银行贷款,这种单一的筹资方式使得土地收购储备制度一直面临资金较为匮乏的窘境。

因此,如何通过制定配套政策制度创新,扩大投融资渠道,提高资金运作水平是健全完善土地储备制度亟待解决的问题。

(2)风险意识有待加强,控制机制有待完善。

建立土地储备制度,推行土地招标拍卖挂牌,是城市土地资产管理的一项重大举措和制度创新,不可避免地存在着风险:比如银行利率提高造成土地收购运作成本大幅度增加的风险;宏观经济环境导致房地产价格短时间内较大幅度波动所带来的风险等等。

因此,土地管理部门、房地产开发商以及各商业银行亟待增强风险意识,在广泛深入调查研究的基础上建立风险预警、控制系统,及时地采取有效措施和对策来规避各种风险。

(3)各有关部门配合与支持的力度有待加强。

实施土地储备是一个综合性的系统工程,在整个过程中必须得到规划、计划、建设、财政、国土等各有关职能部门的支持和配合。

武汉市规划局和国土局合署办公为土地储备提供了基本保障,但如何在市土地资产经营管理委员会领导下发挥财政、计划等部门作用,部门间相互配合、协同运作进行土地储备和资金运作也是亟待解决的问题。

(4)土地储备制度本身的研究探索有待深入。

实施土地储备制度,推行土地招标拍卖挂牌,经营管理城市土地资产,是在公有制基础上深化我国土地使用制度改革的机制创新和制度创新,在实践过程中必然会遇到新情况、新问题。

比如在当前土地用途管制和农用地转用严格审批的政策前提下,政府储备土地的合理数量是多少;根据经济学中的价值规律,在房地产市场中价格围绕价值上下波动,房地产价格偏高,则有价无市,产生/泡沫经济0;房地产价格偏低,房地产开发利润降低,政府土地收益降低,将会影响征地拆迁、旧城改造、基础设施投资等城市建设的方方面面。

也就是说,土地价格应当维持在合理的价格区间,才能促进房地产业的健康有序发展,那么这个合理的价格区间是多少,如何确定这个合理价格区间等等。

这些在实践中遇到的普遍性、深层次问题,需要各级政府、各级土地行政主管部门、各政策研究机构组织力量从经济学等诸学科的角度进行理论研究和实际探索。

2.新旧体制交接遗留问题亟待解决武汉市通过近两年来实施土地储备制度,推行土地招标拍卖挂牌,达到了政府对土地一级市场的统一垄断,起到了规范和调控土地市场的效果,体现了市场经济条件下取得土地使用权公开、公平、公正的原则。