本部分报告将通过对天津市商业市场的考察和潜在竞争工程的研究，了解天津市商业物业市场的发展特性，以为本工程的发展提供参考。

基于研究针对性的考虑，本部分研究对象将主要集中在中心城区的大中型中档以上物业。

3.1整体商业市场分析3.1.1市场供应➢据不完全统计，截至2008年底为止，天津市中心城区商业设施用地面积约1400万平方M，全市5000平M以上的大中型商贸设施有277个，其中万平M以上的大型商贸设施有171个，图3.1：天津商业物业供应走势图资料来源：北京乾之恒➢截止到2008年底，在天津市内六区的商业物业中，不计农贸市场、建材电器等专业市场以及早期商业物业和低档底商，目前天津市主要的商业街和底商提供沿街网点商业面积约157.1万平方M，1万平方M 以上规模的百货与大卖场设施约107.5万平方M，购物中心面积约76.7万平方M，大型超市和专业市场约45万平方M，总共386.3万平方M。

*注：上表中所列工程均为2006年之前开业的工程资料来源：北京乾之恒图3.2：天津主要商业形态情况资料来源：北京乾之恒➢ 2005年，市场新增友谊新天地、远东百货等大型商业，市场新增供应量在112万平方M 。

➢ 天津商业市场存量较大，供应迅速增长，这既为天津商业带来新鲜的活力，也加剧了行业的竞争。

3.1.2 商业区域分布特征➢ 从区域分布来看，天津主要零售区域多集中于城市中心和平区、南开区和河西区。

图3.3：天津主要区域商业规模的比较资料来源：北京乾之恒➢天津市主要的商业区包括：和平路－滨江道、鼓楼－南市、大胡同－古文化街、南京路、小白楼－十一经路、友谊路—梅江、大沽南路、中山路－金钟河等市级或准市级商业区。

➢归纳总结天津市各个主要商圈的基本特点是：分布较为集中，临街店铺体系发达，经营档次和内容差别较大，内部商业业态多种多样。

➢从宏观角度来看，天津市商圈主要分为四类，主要包括：o以鼓楼-南市、古文化街、大沽路为代表传统中低挡特色商业区；o以大胡同、和平路－滨江道为代表的低档、中档城市居民商业区；o以南京路、小白楼、友谊路为代表的中高档商务型商业区；o金钟河等具有一定大区域辐射力的半区域型商圈。

➢各个商圈的发展，多呈现出以大型商业物业为核心，以商业沿街店铺体系为延伸，多种商业业态互补并存的复合型组合发展态势。

➢大型购物中心和Shopping Mall在各个商圈的外围获得很大的发展，随着旧城改造、海河开发和整体旅游市场开发的推进，各个商圈获得新的规划和建设。

该计划规范了市场，升级了商业设施的档次及规模，但也对各个商圈旧有的商业氛围和特色造成了一定的破坏。

➢从目前的发展态势来看，部分新物业的整体档次和经营形态缺乏长远的发展计划和良好的控制，整体经营情况并不理想。

➢随着新兴商业在商圈改造中的兴起，各个商圈可能面临重新组合、重新定位的可能。

如古文化街可能并入鼓楼－南市，而东马路可能和南马路形成新的商圈。

➢友谊路商业区周边集中了众多的城市配套公建、商务以及政府职能机构，并开发建设了众多的大型居住工程，有望发展成为城市外围的商业核心。

➢南京路-小白楼-大沽南路一线发展缺乏平衡，规模较大、档次较高的商业大多集中于南京路中段沿线，而南京路-曲阜道-马场道围成的区域内虽然写字楼和酒店林立，但却缺少与之相匹配的商业配套设施。

➢下图3.4是天津全市主要商业区的位置分布图。

图3.4：天津市主要商业区域分布资料来源：北京乾之恒➢下表3.2是天津市主要商业区的基本特征及档次列表。

➢从图中可以看出对本工程影响比较大的三个区域，即南京路、小白楼-十一经路和大沽南路中，南京路商业档次高于小白楼区域，未来竞争工程较多，而大沽南路和小白楼区域自身的档次都偏低，未来多为相互提升和互补的关系。

3.1.3商业物业需求表现——-租金及售价➢同其它物业类型相比，商业物业的用途更多样，需求面积区间更大，对于区位的敏感性更高。

这些要求反映到价格上，使得商业物业的价格相对于其它物业，显得更为灵活，更为多变。

➢但是商业租金，尤其是主要商业设施的租金由于受商铺租约较长因素的影响，价格水平变化幅度较写字楼小。

➢通过对天津市不同商业区域和不同商业类型的租金和售价考察发现，虽然有部分商业中心区位置优越的商铺售价达到30,000-40,000元/平方M的高价，但目前市场认同度较低，天津市商业物业的平均销售价格集中在10,000-15,000元/平方M的水平上。

➢百货公司的租金基本以流水扣点的形式为主，由15～25％不等，位于主要的商业区中，用于租赁用途的商业用房平均租金约为8-10元/平方M/天。

住宅底商的租金相对较低，约为2-5元/平方M/天。

➢根据天津部分比较有代表性的商业月单位面积销售额，按照平均扣点20％计算，天津主要商业物业的折合租金情况如下图所示：图3.5：天津主要商业的租金情况资料来源：北京乾之恒➢据统计，上述天津主要高档商业的平均折合租金约为3.7元/平方M/天。

➢从考察范围内的租售价格表现来看，相对于租金而言，天津市商业的售价波动范围较小。

售价受成本制约，而租金为长期受益，调整空间大是造成以上波动幅度差别的主要原因。

➢大型零售业设施对周边商业物业的租售价格有明显的提升作用。

➢大型商业单体的收取的回报要根据商业的经营模式而定，持有经营、联营和自营所获取的收入方式不一。

➢商业物业，特别是小型的商业店铺和摊位，受工程区位、物业面积、商业业态和在商业物业中的位置等不同因素的影响而有较大的调整空间。

3.1.4商业物业需求表现——出租率➢百货公司具有比较灵活的商品组合，采取流水倒扣的租金方式，使得百货公司的平均空置率比较低。

对于零售商来讲，百货公司流水扣点的方式也使零售商的风险降低。

➢目前天津市普通商业设施或底商的供应量较大，且以销售为主，缺乏统一规范的经管与经营，造成大部分商业经营状况不佳或非临街店铺空置率较高，整体商业市场发展不够均衡。

➢城区大型百货公司和购物中心的平均出租率在80% - 90%之间。

➢专业店的入住率相对较高，可达到95％左右的较高水平。

➢沿街店铺，尤其是商业步行街中的沿街店铺，首层入住率基本可以达到100％，但是二层店铺则空置率较高。

3.1.5未来供应➢根据已经明确的规划，由于海河开发等因素的影响，预计2006-2008年后新增供应量近400万平M（建筑面积超过1万平M），2007-2008年的商业供应较为集中，年增长量均在100万平M以上，2007年供应面积达到190万平M，约占未来整体供应量的一半。

➢根据规划和供应量的统计，2008年仍将有较大规模的商业面积完工，天津商业面积的供给高峰将持续到2008年，这主要是受到2008年奥运会的一些足球比赛在天津举行的影响，市场竞争将会加剧。

➢天津未来主要大型商业物业供应如下表3.4所示：➢从上表未来商业物业的供应情况来看，天津市商业物业的发展主要表现出如下特征：o从商业工程供应的单体规模上来看，未来工程体现出明显的规模化趋势，有一半的未来工程规模在5万平M以上，平均建筑面积在65,000平M左右，说明未来商业物业的趋势向单体更大规模发展。

o商业工程的空间分布更向原有商业中心集中，主要分布在和平、河西和南开区，少量工程分布在河东、河北和红桥等其他区域，另外还有一些烂尾和正在规划中的未动工工程。

o未来商业工程以购物中心和百货供应为主，其次是底商、专业市场和商业街等配套商业，未来业态和目标市场日益多元化。

o预期随着各级商圈的拓展，小白楼～大沽南路区域将成为天津中心区的商业区。

总体来看，天津市中心商业集中区将发展出一个以海河为轴线，以南马路、滨江道、南京路为辐射方向的商业区群。

o狮子林桥、规划的通南桥、北安桥、广场桥、大光明桥将成为连接整个商业带的节点。

3.1.6市场未来发展趋势➢天津市商业物业的发展，呈现以中央商务区建设、旧商业区改造、海河开发带动商业物业发展的趋势。

政府的规划方向在未来商业的发展和商业物业的供给上具有决定性的影响力。

➢传统商业步行街、百货业态在市场中仍具有较大影响力，但是以铜锣湾广场、信达广场、滨江金耀、大连万达为代表的商贸公建将逐步向大型化、综合化的方向发展，集购物和娱乐休闲一体的购物中心概念日益受到市场的青睐。

➢富有文化、人文底蕴的特色商业区域在天津的开发、旧城改造的推动下预期未来整体商业环境将获得较大发展。

➢重点商务区目前尚缺乏合理的商务物业布局，在数量、规模和档次上也稍显不足，因此这些重点商务区的商业物业，尤其是综合的商业服务设施存在较大的发展空间。

➢未来的3-5年内，大型超市作为零售商业的核心框架地位进一步确立。

随着各个超市运营者开店计划的实施，天津市市区范围内大型超市的布点将基本完成，其竞争的重点将转移到客源的争夺上。

➢一些境外背景的商业集团开始或准备进入天津，例如和记黄埔、恒隆和嘉里兴业，这些集团实力雄厚、经验丰富、商业资源广、市场影响力大和信誉多高，对本地开发企业和商业企业将形成很强的竞争力。

➢市场对高品质商业物业需求增强，经营经管优良的商业工程是成功的重要因素，品牌的聚集效应将是引导工程未来发展的重要因素。

3.1.7整体商业市场小结➢从未来供应工程的市场处置策略可以看出，由于体量都相对比较大，且大部分开发商缺乏商业经营的经验，再加上和多开发商希望尽可能早的收回资金，很多工程都会采取出售的，这样很多工程将不能保证良好的商业业态组合和品质，对那些实力比较雄厚和开发经验丰富的开发商来说，市场的这种情况有利于发展高质量的持有经营的商业。

➢反之，优质商业的形成对规范市场和提升行业水平非常有促进作用，随着更多有经验的和商业运营者进入天津，天津的高档商业将面临着较大的重新调整，那些规模小、业种业态配置和布局不合理、经管落后、物业品质较差、市场营销手段单一、企业负担严重、店堂拥挤和综合盈利能力差的商业将无疑被市场淘汰出局，而在城市中心新建的商业具有很大的发展机会。

➢由于未来2008年将是商业工程集中放量的一年，因此本工程在开业时间上要尽量避开这一高峰期。

➢未来商业对本工程的市场分流和竞争是不可避免的，因此本工程一定要在定位上做到差异性,在招商上抢得市场先机，充分利用本工程的整体综合优势，以及紧邻小白楼地铁站的得天独厚条件，从工程开始直到开业都能做到领先市场，引导市场。

➢从国内主要城市和天津的商业发展来看，商业的品牌效应和经营是成正比的，成功的商业大多有口碑良好的商业品牌支撑。

所以，新开发的商业出于长期打算，也需要积极引进良好的商业品牌。

3.2区域商业市场➢此次商业市场的研究对象锁定在建筑规模在3万平M以上的百货/购物中心类业态，研究范围界定为：北至和平路商业区、南至友谊路、西至南门外大街/卫津路、东至海河的范围内。

3.2.1现有商业市场（1）供应及分布➢现有商业工程分布如图3.5所示，从分布上看，这些现有工程主要还是集中在滨江道-和平路商业区内。