XX项目总控制计划书审批：审核：执笔：参与：XX有限公司目录绪论第一章.项目概况一.市场定位二.项目简介第二章.项目控制目标一.投资规模二.投资收益目标三.总成本控制目标四.销售及推广目标五.招商目标六.质量目标第三章.项目实施工程进度控制计划一.前期工作进度控制计划二.项目建设进度控制计划第四章.项目实施成本控制计划一.前期工程费用二.工程建设费用三.销售推广及招商费用四.管理费用五.财务费用六.营业税费七.不可预见费用八.总成本控制目标第五章.项目实施销售及推广计划一.销售计划二.推广计划三.销售目标第六章.项目实施招商计划一.项目商业业态配置二.项目商业业态布局三.招商目标四.项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定五.招商时段划分第七章.项目实施风险控制计划第八章.项目组织架构及工作流程一.项目组织架构二.项目实施工作流程第九章.项目控制流程图绪论《XX·XXXXX项目总控计划》是根据《XX·假日XXX项目策划书》、《XX·假日XXX 概念设计》和《XX·假日XXX经济测算报告》等有关文件制定的，是指导项目实施的计划性、纲领性文件，它明确了项目定位，界定了各部门的职责与工作范围，提出了项目实施的投资控制计划、工程进度控制计划、营销推广控制计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理程序与监控措施，是“XX·XXXXX”项目实施的指导性文件，也是制定《XX·XXXXX项目执行计划书》的根本依据之一。
编制依据：（一）《XX·XXXXX项目可行性研究报告》（二）《XX·XXXXX项目策划书》（三）《XXXXX项目经济测算报告》（四）《XXXXX项目方案设计及初步设计》（五）XX项目部提供的工程进度计划（六）成本控制中心提供的成本信息（七）营销中心提供的销售推广计划（八）购物中心发展管理公司提供的招商计划第一章项目概况一市场定位1.项目名称XX·XXXXX2.项目定位现代商业步行街现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。
3目标客户目标客户群：商业步行街新都市精品豪宅终端消费群：区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。
4.项目形象概念现代时尚的都市商业步行街二项目简介地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中间由3-4层商业用房组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约，具体指标如下：第二章项目控制总体目标一投资规模项目计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。
二投资收益目标：项目投资收益率%(仅计算现金回收部分),自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。
详见第四章。
三工程进度目标工程总进度从2003年9月11日开工；商业部分主题建筑2004年5月31日完工，9月30日客户进场装修，12月底商业试营业；住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶；整个项目2005年6月竣工，住宅2005年10月交付使用。
详见第三章。
四总成本控制目标总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内；单方成本控制在2400元/㎡（不含税控制在2158元/㎡）。
见第四章。
五销售及推广目标项目计划总销售额亿元，2003年底力争实现合同销售收入亿元（开盘3个月内）。
详见第五章。
六招商目标-2F～4F的主力店招商签约应在2003年8月底签定协议或合同；2003年9月10日完成至少10家骨架店招商；辅主力店必须引进知名品牌，2003年10月初开始全面招商，2004年8月完成90%的招商任务；年出租总收益564万元（含物管费），其中自有资产出租收益331万元/年。
详见第六章。
七质量目标工程质量达到合格标准。
第三章项目实施工程进度控制计划一前期工作进度控制计划为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行，必须严格控制项目的实施计划，项目的前期工作要确保按既定时间完成。
二项目建设进度控制计划第四章项目实施成本控制计划一前期工程费二工程建设费注：项目前期工程费（一）和工程建设费（二）合计：6452+9173=15625万元三公司管理费用四营销管理费用五招商管理费用六财务费用七不可预见费用八营业税费九成本控制目标1.总投资：1＋2＋3＋4＋5＋6＋7=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455万元2.营业税费、土地增值税、交易税等税共计：万元3.含税总成本：(1)+(2)=18240+=万元3.总销售额：（不含车库、主力店及其他骨架店卖场）亿元4.单方造价为：18455万元÷84535万平方米=2183元/㎡其中：商业建筑成本：2323元/㎡住宅成本：1486元/㎡5.税前销售利润：25000—18455万元 =6545万元6.税前投资利润率（仅计算销售收入）：6545万元÷18455万元 =%7.自有经营性固定资产万㎡，另有车库面积4000㎡，预计每年产生现金收益564万元十说明在执行过程中，严格按合同的有关规定执行，而单项合同的签定不得超出以上单项费用控制计划，合同签定和资金使用由成本控制部和财务部监督，分项费用所包含的具体费用项目由财务部解释。
第五章项目实施销售及推广计划一、销售原则本项目尽可能全部销售，实现最大现金流分部销售，控制节奏，制造销售饥饿度，实现快速集中销售分三次开盘，在每次开盘中再进行销控，互为穿插，实现立体销售体系以上3次开盘实现销售总额70%(春节前)在都市广场的销售中进行铺王拍卖，拉升价位，聚集人气二、销售计划顺序时间推出产品备注第一次开盘（10月26日）2003年10月26日至11月14日1F、2F临街门面依广场分三次推出：1.都市广场及相应的2F2.动感广场及相应的2F3.情调广场及相应的2F第二次开盘（11月15日）2003年11月15日至12月5日负1F、负2F第三次开盘（12月6日）2003年12月6日至年底电梯公寓三、目标任务（总销售额共计亿）序号执行时间目标销售额12003年11月亿22003年12月4千万32004年1月2千万42004年2月1千万52004年3月1千万62004年4月1千万72004年5月1千万82004年6月1千万92004年7月1千万102004年8月1千万11总计亿四、推广计划1.第一阶段：形象推广（8月中旬——9月中旬）推广主题A：（8月10——8月20日）XX区——重庆一个新兴的工业强区，国家西部经济发展、综合体改试点区目的：让全社会了解XX，尽大扩张客户面通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写推广主题B：（8月23——9月3日）欣欣XX，投资热土，XX区各级党委和政府为投资者创造一个发财发展的投资环境目的：项目是政府规划开发，以增强投资者的信心通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写 / 政府性投资招商会 / DM / 厂矿单位巡展物料准备 / XX主城入口广告位一块推广主题C：（9月5日——9月20日）XX区政府旧城改造工程，2003年XX地区商业项目的典范——XX·XXXXX目的：项目是政府规划开发，以增强投资者的信心通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写 / 政府参与性的产品发布会 / 市民参与性的产品展示会 / 楼书 / 海报2.第二阶段：产品推广（9月中旬——10月中旬）推广主题A：（9月23——10月7日）传统商业区域中心最具规模的港式购物中心，区域经济的核心点——XX·XXXXX目的：开始了解产品、产生兴趣通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写 / 市民参与性的产品展示会 / 工地现场 / 售房部、情景样板区建成国庆狂欢节、商家巡展 / 户外广告推广主题B：（10月8日——10月18日）购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住各种业态优化重组，更显庞大人气三大主题广场、两大主力店，多条风情步行街生态商业，因势能动XX·XXXXX——XX商业第一号目的：对产品产生兴趣、购买欲望通路：商家公关活动 / 主干线广告牌/ 报纸夹报 / 报纸软性 / 地区电视台封杀3.第三阶段：销售推广（10月20日——12月30日）推广主题A：（10月20日——11月10日）10月28日第一次开盘首创多个平街层，立体街铺，铺铺临街，更显财富动力三大主题广场、步行街临街旺铺发售目的：强挡入市，聚集最大人气通路：主干线广告牌/ 报纸夹报 / 报纸软性 / 地区电视台封杀 / 拍卖会 / 推广主题B：（11月20日——12月8日）11月28日第二次开盘大型江景特卖场，巧妙创造时尚商业气氛，更小投资成为财富领袖。
更低首付拥有更大财富升值空间目的：降低进入门槛，吸引更多小型投资经营户，继续保证人气通路：主干线广告牌/ 报纸夹报 / 报纸软性 / 地区电视台封杀 /推广主题C：（12月10日——12月30日）12月16日第三次开盘成熟商业配套、新都市精品豪宅、享受都市时尚新生活现代人——生活在时尚中心精品电梯公寓带你进入更高一层生活品质目的：通过前期商业旺销的保证，商业配套成熟，引导市民进入市中心的电梯精品公寓入住的欲望通路：主干线广告牌/ 报纸夹报 / 报纸软性 / 地区电视台封杀 /XXXXX开盘前期营销活动细案第六章项目实施招商计划一项目商业业态配置1.主力业态1）大型综超+专营百货店2）大型电器卖场3）中型小商品市场2.辅主力业态餐饮+品牌百货专营店+家居卖场+数码卖场+休闲娱乐+社区服务店+文化教育+电影院二项目商业业态布局1.业态布局特色定位立体式商业步行街，精品购物回廊，全面导入江景商场、休闲广场概念（功能性都市广场、生态型运动广场、景观型情调广场）。
2.业态规划布局数据分析（见附表：项目商业布局数据分析表）项目总建筑面积：万㎡商业用房建筑面积：万㎡3.各业种布局位置分布（见附图）三项目招商目标1.主力店大型综超——新世纪百货、山城超市（-1F层，面积约7000㎡）百货店——重百、南方百货、立丹百货（主力店B区1F—3F层，面积约7000㎡）中型电器卖场——厂家直销店、品牌电器专卖店、鱼洞本地电器专营店。
（-2F层，面积约5114㎡）中型小商品市场——类似朝天门现有业态，整合鱼洞地区现有同档次的业种。
（-1F层，面积约6000㎡）2.辅主力业态（1）餐饮——大型餐饮（主题店）—重庆各品牌餐饮连锁店（小天鹅、外婆桥、陶然居等）特色餐饮—南滨路各品牌店、南方花园各品牌店风味餐饮—整合鱼洞本地各餐饮店（2）百货专营店——精品专卖店—重庆地区品牌时装店、皮具箱包店、鞋类店等（移植朝天门、“XX·黄金海岸”相关业种、业态）（1F层）社区服务类—投资经营户、地区品牌连锁机构，如金夫人、诚泰通讯、千叶眼镜、和平药房、钟表等。